Ortak Bahçeye İzinsiz Depo veya Baraka Yapılırsa Nasıl Kaldırılır?

Ortak bahçeye izinsiz depo veya baraka yapılmışsa kaldırma talebi, alanın ortak yer olduğunu ve müdahalenin hangi kurala aykırı bulunduğunu gösteren belgelerle ileri sürülmelidir. Küçük, prefabrik, tekerlekli veya sökülebilir olması, yapının ortak kullanım hakkını engelleyip engellemediği sorusunu ortadan kaldırmaz. Önce tapu ve onaylı projeyle bahçenin statüsü, ardından yapının yeri, amacı ve kullanan kişiler belirlenir.

Her ortak alan işlemi için tek bir çoğunluk kuralı bulunduğu düşünülmemelidir. Kat Mülkiyeti Kanunu m.19'daki ortak yerde değişiklik, m.42'deki yararlı yenilik ve m.44'teki yeni bağımsız bölüm eklenmesi farklı işlemleri düzenler. Ayrıca başka maliklerin ortak alana erişimini kaldıran özel kullanım, yalnızca bir inşaat izni sorunu değildir. Belediye işlemleri ve özel hukuk talepleri de ayrı yürütülür.

Ortak bahçe olduğu hangi belgelerle belirlenir?

Tapu kaydı, onaylı mimari proje ve vaziyet planı incelenmelidir. Bahçe bağımsız bölüme kayıtlı özel yer, belirli bir kullanım tahsisine konu alan veya bütün maliklerin ortak yeri olabilir. Giriş katının önünde bulunması, tek başına o daire sahibine mülkiyet kazandırmaz. Satış ilanındaki “bahçeli daire” açıklamasının hangi hakka dayandığı da araştırılır.

Kat Mülkiyeti Kanunu m.16 ortak yerlerdeki mülkiyet ve yararlanma düzenini belirler. Yönetim planındaki tahsis hükümleri, proje ve diğer maliklerin haklarıyla birlikte okunur. Bir plan hükmünün varlığı her tür yeni kapalı yapı kurma yetkisi vermeyebilir. Sınırı tartışmalı alanlarda ölçüm ve teknik inceleme gerekir; yalnızca çitlerin bugünkü yerine bakılarak karar verilmez.

Baraka ile ortak kullanım tesisi neden aynı değildir?

Depo bir malikin kişisel eşyalarına mı ayrılmıştır, yoksa bütün binanın temizlik ve bakım ekipmanı için mi kullanılmaktadır? Yapı bahçenin neresindedir, zemine nasıl bağlanmıştır ve erişimi kapatmakta mıdır? Bu sorular hangi kuralların uygulanacağını belirler. Kişiye özel kilitli depo ile bütün maliklerin yararına sınırlı bir ortak tesis aynı amaçla kurulmuş sayılmaz.

Üzerine duvar eklenmesi, zeminin kapatılması, elektrik veya su bağlantısı yapılması ve proje görünümünün değiştirilmesi ayrıca kaydedilir. Sadece ürünün satıcısının “ruhsatsız kurulabilir” açıklamasıyla hukuki durum belirlenmez. İşlev, konum, ölçü, yapı biçimi ve ortak haklara etkisi teknik ve hukuki incelemede birlikte değerlendirilmelidir.

Ortak yerde depo yapmak için hangi rıza gerekir?

KMK m.19, ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesisler için kural olarak bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasını arar; kanundaki zorunlu onarım ve güçlendirme istisnaları ayrıca değerlendirilir. Bu kural, her depoyu yalnızca beşte dört imza toplanınca sınırsız biçimde kurulabilir hâle getirmez. İşlemin niteliği ve başka haklara etkisi de kontrol edilir.

Ortak yerden yararlanmayı daha kolay ve yararlı kılacak yeniliklerde m.42'nin sayı ve arsa payı çoğunluğu gündeme gelebilir. Yeni bağımsız bölüm oluşturma niteliğindeki eklemelerde m.44'ün oybirliği ve diğer koşulları araştırılır. Bir işlemin birden fazla hükmü ilgilendirmesi mümkündür. Yönetici, kolay bulduğu tek bir çoğunluk kuralını seçerek diğer maddelerin koşullarını göz ardı edemez.

Kurul çoğunluğu ortak bahçeyi bir malike kapatabilir mi?

Maliklerin ortak yerlerden yararlanma hakkı ayrı bir hukuki konudur. Bir yapıya ilişkin rıza bulunması, itiraz eden malikin geçişini veya ortak alan hakkını her durumda ortadan kaldırmaz. Bahçenin büyük kısmının bir kişinin kilitli deposuna dönüşmesi, ortak tesis yapmaktan farklıdır. Tahsisin kapsamı, süresi ve diğer maliklerin hakkına etkisi incelenmelidir.

Yönetim kararı veya eskiden gösterilen hoşgörü, tapu hakkının kendiliğinden devri değildir. Bahçe üzerinde uzun süredir kullanım bulunması da tek başına yeni mülkiyet kurmaz. Yapıyı kullanan kişi, hangi anlaşma veya karara dayandığını göstermelidir. ortak alanın üçüncü kişiye kiralanması yazımız, yönetim yetkisiyle mülkiyet hakkı arasındaki ayrımı açıklamaktadır.

Belediyeye başvurmak yapıyı doğrudan kaldırır mı?

İmar yönünden yapının ruhsata veya başka izne tabi olup olmadığı yetkili idare tarafından incelenir. 3194 sayılı İmar Kanunu m.21 ve uygulanabilir diğer düzenlemeler kapsamında yapının somut özellikleri önemlidir. “Temeli yok” veya “hazır kabin” açıklaması bütün idari izin sorularını otomatik cevaplamaz.

Aykırılık varsa idarenin tespit, durdurma ve giderme işlemleri kendi usulüne göre yürür. Belediye izninin bulunması da kat maliklerinin gerekli rızasını ve ortak kullanım hakkına uygunluğu kendiliğinden kanıtlamaz. Belediye başvurusu ile KMK kapsamındaki kaldırma talebi birbirini tamamen dışlamaz. İdari işlemin sonucu beklenirken özel hukuk başvuru sürelerinin kendiliğinden durduğu varsayılmamalıdır.

Malik hangi kayıtları hazırlamalı?

Bahçenin proje üzerindeki yeriyle yapının bugünkü konumu karşılaştırılmalıdır. Tarihli fotoğraflar, yaklaşık ölçü, kullanım amacı, kapalı geçiş veya kapı bilgisi kaydedilir. Yapının ne zaman ve kim tarafından kurulduğuna ilişkin mesajlar, yönetim duyuruları ve faturalar varsa saklanır. Ortak alanın müdahaleden önceki hâlini gösteren fotoğraflar da yararlı olabilir.

Yönetim planı, karar defteri ve yazılı rıza belgeleri istenir. “Toplantıda herkes kabul etti” açıklamasının hangi toplantı ve hangi yapı için olduğu anlaşılmalıdır. Belediyeden onaylı proje ile varsa izin dosyası temin edilir. Deliller kişilerin özel eşyalarına müdahale edilmeden toplanmalıdır. Yapı değiştirilecek veya delil kaybolacaksa mahkemeden delil tespiti değerlendirilir.

Kaldırma talebi nasıl somutlaştırılır?

Bildirimde yapının yeri, ortak alan statüsü ve aykırılık açıkça yazılmalıdır. Sökülmesi, ortak geçişin açılması ve alanın projeye uygun hâle getirilmesi gibi istenen sonuçlar ayrılır. Yöneticiye ve yapıyı kuran ya da kullanan ilgili kişiye ulaştığını gösteren kayıt tutulması yararlıdır. Genel “bahçedeki bütün eşyalar kalksın” talebi yerine somut müdahale tanımlanmalıdır.

Verilecek süre ve taraflar olayın niteliğine göre belirlenir. Kurulum kiracı tarafından yapılmışsa malik ve kiracının KMK m.18 kapsamındaki sorumlulukları araştırılır. Yönetimin veya malikin kendi başına kabini parçalayarak içerideki eşyaları çıkarması ayrı zarar tartışması doğurabilir. Güvenlik yönünden acil durum varsa ilgili idare ve hukuki tedbir yolu somut ihtiyaca göre değerlendirilir.

Arabuluculuk ve mahkemede ne istenebilir?

KMK'dan kaynaklanan uyuşmazlıklarda kural olarak taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinin görev ve yetkisi değerlendirilir. 6325 sayılı Kanun m.18/B kapsamında dava öncesi arabuluculuk incelenir. Arabuluculuk anlaşmasında hangi yapının kaldırılacağı, süre, alanın eski hâli ve masraf paylaşımı açıkça yazılmalıdır.

Dava talebi, ortak alana müdahalenin giderilmesi ve projeye uygun hâle getirme gibi sonuçlara yöneltilebilir. Kurul kararı da tartışılıyorsa KMK m.33'teki iptal süreleri ayrıca kontrol edilir. Yapının kurulmasını durduracak veya geçişi koruyacak ihtiyati tedbirin koşulları mahkemeye somut delillerle gösterilir. Her kaldırma talebi, dava başında otomatik ve kalıcı söküm kararı alınacağı anlamına gelmez.

Örnek: Ortak geçiş yoluna kilitli metal kabin

Varsayımsal olarak Bora, zemin kattaki dairesinin önünde bulunan ortak bahçeye sekiz metrekarelik metal depo kurmuş olsun. Kabin kendisinin eşyaları için kilitlidir ve başka dairelerin bahçeye geçişini daraltmaktadır. Bora “kabin sökülebilir, belediye de bir şey demedi” savunmasını yapmaktadır. Proje ve kullanım etkisi incelenmeden bu açıklamalar yeterli kabul edilemez.

Diğer malik Nermin, bahçenin ortak alan olduğunu, kabinin konumunu ve geçişteki daralmayı belgeler. Rıza veya karar varsa yalnız imza sayısına değil, hangi işleme izin verildiğine bakılır. Bütün binanın ekipmanına ayrılmış küçük ortak dolap için verilen karar, Bora'nın kişisel deposunu aynı kapsamda göstermeyebilir. Giderim talebi, belirlenen bu somut müdahaleye yöneltilir.

Söküm ve eski hâle getirme bedelini kim karşılar?

Yapıyı kuran, karar veren, kullanan ve mevcut malik arasındaki sorumluluk olayın belgelerine göre belirlenir. Söküm, nakliye, zemin onarımı ve bitki zararı gibi kalemler ayrı gösterilmelidir. Her bedelin doğrudan bütün maliklere aidat olarak yüklenmesi veya yalnız bir kişiden belgesiz istenmesi doğru kabul edilemez.

Ortak yerin kullanımından kaynaklanan bedel talebi varsa müdahaleyi kaldırma talebinden ayrı incelenir. elatmanın önlenmesi ve ecrimisil yazımız bu ayrımı açıklamaktadır. Mersin'deki ofisimiz proje, rıza ve kullanım kayıtlarını inceleyebilir; farklı illerdeki dosyalar yetkili merci ve gereken vekâletname kapsamında yönetilir. İletişim sayfamız üzerinden değerlendirme istenebilir; diğer konular gayrimenkul hukuku yazılarımızda bulunabilir.

Sık sorulan sorular

Sökülebilir baraka için kat maliklerinin izni gereksiz mi?

Sökülebilirlik ortak alan hakkına müdahaleyi ortadan kaldırmaz. Yapının niteliği, proje ve gereken rıza koşulları ayrıca incelenir.

Beşte dört imza varsa ortak bahçe bir kişiye kapatılabilir mi?

Yapısal değişikliğe ilişkin rıza, başka maliklerin ortak kullanım hakkını her durumda ortadan kaldırmaz. Tahsis ve haklara etkisi ayrı değerlendirilir.

Ortak depo için her durumda oybirliği mi gerekir?

Her işlem aynı değildir. Ortak yerde değişiklik, yararlı yenilik ve yeni bağımsız bölüm eklenmesi farklı kurallara tabi olabilir.

Belediye izin verdiyse kaldırma davası açılamaz mı?

İdari izin ile malik rızası ve ortak kullanım hakkı farklı konulardır. İznin varlığı özel hukuk yönünden bütün uyuşmazlığı çözmez.

Barakayı kendim söküp eşyaları dışarı koyabilir miyim?

Bu hareket eşya ve yapı zararına ilişkin yeni sorumluluk doğurabilir. Bildirim, anlaşma ve gerektiğinde mahkeme yolu üzerinden hareket edilmelidir.

Resmî mevzuat ve kaynaklar

• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu: 389,400.