Kira Sözleşmesine Dâhil Depo Ev Sahibinin Eşyalarıyla Doluyorsa Ne Yapılır?

Depo kira sözleşmesine dâhil olduğu hâlde ev sahibinin eşyaları yüzünden kullanılamıyorsa kiracı, sözleşmeye uygun teslim ve kullanımın sağlanmasını talep edebilir. Sorunun niteliğine göre Türk Borçlar Kanunu madde 301 ve ayıplı teslim veya sonradan ortaya çıkan ayıplara ilişkin hükümler değerlendirilir. Ancak her depodaki eşya otomatik olarak bütün konut için kira ödemesini durdurma veya hemen fesih hakkı yaratmaz. Deponun gerçekten kiraya dâhil olup olmadığı, kullanımın ne ölçüde engellendiği, kiraya verenin bunu ne zaman öğrendiği ve giderim talebine nasıl cevap verdiği belirlenmelidir.

Depo kiraya dâhil mi, yalnız ilan fotoğrafında mı var?

İlk adım kira sözleşmesinin taşınmazı ve kullanım alanlarını nasıl tanımladığını görmektir. Sözleşmede depo numarası, bodrum alanı veya eklenti açıkça yazılmış olabilir. Teslim tutanağı, ilan açıklaması ve sözleşme öncesi yazışmalar da tarafların neyi kabul ettiğine ışık tutar. Binada bir depo bulunması veya ilanda depoya benzeyen bir fotoğrafın yer alması, o alanın kiracıya münhasır tahsis edildiğini her durumda kanıtlamaz. Eşya konulan alanın hukuki ve sözleşmesel niteliği ayrı belirlenmelidir.

Malik depoyu baştan açıkça kiralama dışında tutmuşsa kiracı bütün alanın kendi kullanımında olduğunu otomatik ileri süremez. Buna karşılık “depo anahtarı sonra verilecek” açıklamasıyla konut tutulmuşsa bu vaat ve teslim kapsamı incelenir. Yazılı sözleşmenin yanında ek plan veya demirbaş listesi bulunabilir. Deponun ortak alanda olduğu anlaşılırsa malikin tek başına münhasır kullanım hakkı vaat etmeye yetkili olup olmadığı da önem kazanır. Kira sözleşmesi ile tapu ve yönetim planının birlikte okunması bu yüzden gereklidir.

Eklenti, ortak alan ve ayrı kiralanan depo

Kat Mülkiyeti Kanunu madde 6 çerçevesinde belirli bağımsız bölüme doğrudan tahsis edilmiş eklentiler ile bütün maliklere ait ortak alanlar birbirinden ayrılır. Bir depo dairenin kayıtlı eklentisi olabilir, ortak bodrumun parçası olabilir veya ayrı bir bağımsız bölüm olarak düzenlenmiş olabilir. Hukuki nitelik yalnız kapı üzerindeki daire numarasından veya komşuların alışkanlığından çıkarılmamalıdır. Tapu kaydı, onaylı mimari proje ve yönetim planı incelenmelidir. Bu belirleme kiracının talebinin kime ve hangi kapsamda yöneltileceğini etkiler.

Kayıtlı eklentinin kira kapsamına alınıp alınmadığı yine sözleşmeden belirlenir. Ortak alanda ise diğer maliklerin kullanım hakkı ve yönetim düzeni dikkate alınır. Kiraya verenin kendi dairesiyle birlikte bütün ortak bodrumu kiralamış gibi davranması başka maliklerin haklarını ortadan kaldırmaz. Kiracıya vaat edilen kullanımı sağlayamayan kiraya verenin sözleşmesel sorumluluğu ise ayrıca değerlendirilir. Böylece maliklere karşı ortak alan hakkı ile kiraya verene karşı sözleşmeye uygun kullanım talebi birbirine karıştırılmamış olur.

Eşyaların bırakılması hangi kullanım kaybını yaratıyor?

Deponun tamamen dolu olması, rafların bir bölümünde eşya bulunması ve yalnız geçişin kapanması aynı ölçüde kullanım kaybı değildir. Kiracının depoyu hangi amaçla kullanacağı ve sözleşmede hangi özelliklerin vaat edildiği görülmelidir. Ev eşyası saklama, işletme stokunun korunması veya çocuk arabası yerleştirme gibi farklı amaçlar, alanın önemini somutlaştırabilir. Ancak kiracı, hukuk ve güvenlik kurallarına aykırı depolama amacını sözleşmesel kullanım hakkı gibi ileri süremez. Yanıcı veya tehlikeli madde için ayrıca sınırlamalar olabilir.

Kullanım kaybını göstermek için fotoğraflarda alanın bütünü, erişim kapısı ve eşyaların kapladığı bölüm görünmelidir. Sadece bir koliye yakın çekim yapılması, deponun hiç kullanılamadığını her zaman anlatmaz. Kiracının kullanabileceği bölümün ölçüsü ve eşyaların kaldırılması için ne gerektiği bir incelemede belirlenebilir. Alanın kiraya veren tarafından sürekli ziyaret edilmesi de mahremiyet ve kullanım düzeni açısından ayrı sorun doğurabilir. Bu durumda ziyaret amacı, sıklığı ve sözleşmedeki erişim şartları kaydedilmelidir.

Ayıplı teslim ile sonradan engellenen kullanım

Kiracı eve ilk girdiğinde depo zaten doluysa teslim anındaki durum değerlendirilir. Türk Borçlar Kanunu madde 304 kapsamındaki önemli veya önemli olmayan ayıp ayrımı somut olayla yapılır. Depo başlangıçta boş ve kullanılabilirken sonradan malikin eşyalarıyla doldurulmuşsa sonradan ayıplı hâle gelen kullanım ve sözleşmeye aykırılık tartışılır. Bu nedenle giriş fotoğrafları ve ilk teslim tutanağı önemlidir. Kiracı sorunu önceden gördüyse hangi koşulla kabul ettiği ve boşaltma sözü verilip verilmediği araştırılır.

“Depo birkaç gün sonra boşaltılacak” şeklindeki vaat, sonradan unutulmuş sözlü bir konuşma gibi bırakılmamalıdır. Yazışma veya teslim tutanağına boşaltma tarihinin eklenmesi yararlı olur. Kullanım kaybının bütün kira süresi boyunca aynı düzeyde devam etmesi de şart değildir. Malik eşyaların bir kısmını kaldırmışsa hangi tarihte ne ölçüde kullanım sağlandığı belirlenir. Kira indirimi veya zarar hesabı, dönemler arasındaki bu değişiklikleri gözetmelidir; en ağır günün durumu bütün yıla otomatik uygulanmaz.

Kiraya verene yapılacak bildirim

Bildirimde deponun sözleşmeye dâhil olduğu dayanak gösterilmeli, kullanımın nasıl engellendiği ve talep edilen çözüm açıklanmalıdır. Kiracı eşyaların kaldırılmasını veya sözleşmeye uygun erişimin sağlanmasını isteyebilir. Hangi kapının anahtarının bulunmadığı, alanın ne kadarının dolu olduğu ve varsa güvenlik sorunu somut şekilde yazılmalıdır. Bildirimin kiraya verene ulaştığı tarih kaydedilmelidir. Türk Borçlar Kanunu madde 318 kapsamında kiracının kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları gecikmeden bildirme borcu da dikkate alınır.

Kiraya verene tanınacak uygun süre, eşyaların niteliği ve kaldırma işleminin koşullarına göre belirlenir. Yangın riski veya kaçış yolunun kapanması gibi acil durumlar sıradan depolama rahatsızlığından farklı ele alınır. Genel bir “depoyu boşaltın” mesajı yerine sözleşme ve fotoğrafın birlikte gönderilmesi, sorunun kapsamını anlaşılır kılar. Bildirimde bütün kira bedelini hemen kesme tehdidi yerine talep edilen hukuki hakkın ve değerlendirme koşullarının açıkça belirtilmesi daha sağlıklı bir dosya oluşturur.

Kira indirimi hangi dönem ve hangi oran için istenir?

Türk Borçlar Kanunu madde 307, kullanımını etkileyen ayıplar bakımından kiraya verenin ayıbı öğrendiği tarihten giderilmesine kadar geçen süre için ayıpla orantılı indirim talebini düzenler. Depo kullanım kaybının konutun toplam kullanımına etkisi belirlenmelidir. Her depo sorunu için otomatik yüzde on, yüzde yirmi veya bütün kira tutarı şeklinde kanuni bir oran yoktur. Depo ayrıca bedellendirilmişse bu kayıt yararlı olabilir; tek toplam bedel varsa kullanım değerine göre inceleme gerekebilir.

Kiracının talep ettiği oran, kullanamadığı alanın önemini ve süresini göstermelidir. Örneğin konut kullanılabilirken küçük bir deponun bir bölümü kapalıysa bütün bedelin sıfırlanması kendiliğinden kabul edilemez. Buna karşılık kiralamanın temel amacı belirli depolama olanağına dayanıyorsa kaybın etkisi farklı olabilir. İndirim talebi ile kira borcunu tek taraflı eksik ödeme tercihinin temerrüt riski ayrı değerlendirilir. Taraflar oran üzerinde anlaşamıyorsa uyuşmazlığın hukuki yoldan çözülmesi ve ödeme stratejisinin ayrıca belirlenmesi gerekir.

Kiracı ev sahibinin eşyalarını dışarı çıkarabilir mi?

Başkasına ait eşyaları izinsiz atmak, satmak veya zarar görecek yere taşımak yeni bir sorumluluk doğurabilir. Kiracıya depo kullanımı vaat edilmiş olması, malikin mülkiyetindeki eşya üzerinde sınırsız tasarruf yetkisi vermez. Öncelikle kaldırma talebi ve teslim yöntemi belirlenmelidir. Türk Borçlar Kanunu madde 306 kapsamındaki giderim olanakları değerlendirilirken eşyaların korunması ve hukuki sınırlar göz önünde tutulmalıdır. Bir tesisat ayıbını onartmak ile başkasının taşınırlarını zorla tahliye etmek aynı işlem değildir.

Taraflar eşyaların taşınması konusunda anlaşırsa hangi eşyaların, hangi adrese ve kimin hesabına götürüleceği açıkça yazılabilir. Taşıma sırasında hasar riskini azaltmak için liste ve teslim kaydı tutulmalıdır. Malike ulaşılmıyor veya kaldırma sürekli erteleniyorsa yargısal başvuru ve uygun geçici koruma değerlendirilir. Kiracının alanı açmak için eşyalara müdahale etmesi gerekiyorsa somut tehlike ve zorunluluk ayrıca incelenmelidir. Her acil olduğunu söyleme, başkasının eşyasını imha etme hakkı yaratmaz.

Alternatif depo gideri ve diğer zararlar

Kiracı vaat edilen depoyu kullanamadığı için başka yerde depo kiralamış veya nakliye gideri yapmış olabilir. Zarar talebinde masrafın gerçekten yapıldığı, gerekli ve makul olduğu ve sözleşmeye aykırılıkla bağlantısı gösterilmelidir. Türk Borçlar Kanunu madde 308 kapsamındaki kiraya verenin kusura ilişkin sorumluluk düzeni değerlendirilir. Alternatif alanın aşırı büyük veya farklı amaçlı olması, tüm masrafın eski kiraya verene yüklenmesini tartışmalı hâle getirebilir. Fatura ve alternatif kira belgesi somut kullanım kaybıyla eşleştirilmelidir.

Kira indirimi ile zarar talebi aynı ekonomik kaybı iki kez karşılamamalıdır. İndirim kaybolan kullanım değerine, zarar ise ayrıca gerçekleşen malvarlığı kaybına ilişkin olabilir. Bu ayrım talep hazırlanırken açık yapılmalıdır. Kiracının kendi eşyasının rutubetli veya güvensiz başka bir yere konması nedeniyle oluşan zarar da nedensellik ve gerekli özen bakımından incelenir. Zararın büyümesini önlemek için alınabilecek makul tedbirler, tarafların davranışlarının değerlendirilmesinde önem taşır.

Fesih için deponun önemi nasıl değerlendirilir?

Kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldıran veya önemli ölçüde engelleyen ayıbın uygun sürede giderilmemesi hâlinde fesih hakkı gündeme gelebilir. Fakat her depo anlaşmazlığını önemli ayıp gibi değerlendirmek doğru değildir. Konutun kullanılabilmesi, depoya ilişkin vaadin sözleşmedeki ağırlığı ve engelin giderilebilirliği incelenir. Kiracının verdiği süre ve kiraya verenin cevabı bu değerlendirmeye katılır. Hemen taşınmak, fesih koşullarının gerçekten oluştuğunu kanıtlamanın yerine geçmez.

Sözleşme sona erdirilirse konut ve varsa diğer kullanım alanlarının geri verilmesi de belgelenmelidir. Depoda malikin eşyasının bulunması, kiracının kendi eşyasını konutta bırakmasına veya anahtarı belirsiz yerde tutmasına otomatik izin vermez. Fesih dayanağı, teslim tarihi ve geçmiş kira hesabı ayrı kayıtlar hâlinde tutulmalıdır. Tarafların anlaşmalı çıkış yapması da mümkündür; anlaşmada depo sorununun yanı sıra depozito ve varsa alternatif depolama masraflarının nasıl çözüldüğü açıkça belirtilmelidir.

Bir dosyada deliller nasıl düzenlenir?

Kira sözleşmesi, depo vaadini içeren ilan ve yazışmalar, ilk teslim tutanağı, depo alanını gösteren tapu veya proje kayıtları, sorun fotoğrafları ve bildirimin ulaşma kaydı hazırlanmalıdır. Fotoğraf tarihi ve çekilen yerin hangi depo olduğu anlaşılmalıdır. Binada birkaç benzer alan varsa kapı numarası veya plan üzerinden yer açıklaması yararlı olur. Yönetimin deponun ortak alan olduğuna dair açıklaması varsa bunun dayandığı kayıt istenmelidir. Sadece komşu anlatımı yerine resmî proje ve planın görülmesi uyuşmazlığın doğru nitelendirilmesine katkı sağlar.

Mahkeme başvurusu gerekirse kira ilişkisinden kaynaklanan taleple ortak alana ilişkin talebin taraf ve görev koşulları ayrı incelenir. Kira ve Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk düzeni ve kanuni istisnalar dikkate alınır. Mersin merkezli büromuza farklı şehirlerdeki kira alanları için belge incelemesi amacıyla başvurulabilir. Talep, alanın hukuki niteliği ve vaat edilen kullanım görüldükten sonra belirlenir. Depo kapısında kilit bulunması tek başına sonucu açıklamaz; kilidin kime ait olduğu ve kiracının erişim hakkı birlikte incelenir.

Eşyaların kaldırılması tamamlandığında son kayıt

Sorun giderildiğinde tarihli bir teslim veya durum tespiti yapılması, indirim talebinin son gününü belirlemeye yardımcı olur. Depo boşaltıldı ancak anahtar verilmedi veya alan güvenli kullanıma elverişli değilse giderimin tamamlandığı peşinen söylenmemelidir. Kiracının kullanabileceği alan, aydınlatma ve erişim imkânı sözleşme kapsamında değerlendirilir. Karşılıklı tutanakta yalnız “eşya kaldırıldı” değil, kiracıya hangi erişim aracının verildiği de gösterilebilir. Böylece aynı alan için daha sonra farklı bir tarih ileri sürülmesi engellenir. Geçmiş kullanım kaybına ilişkin talep sürüyorsa bunun tutanakta açık bırakılması, giderimi alacaklardan genel feragat gibi yorumlama riskini azaltır.

Sık sorulan sorular

Depo ilanda var ama sözleşmede yoksa hak talep edebilir miyim?

İlan, yazışmalar ve teslim kayıtları tarafların kararlaştırdığı kullanım kapsamını göstermeye yardımcı olabilir. Yalnız fotoğrafta görünmesi her zaman münhasır depo tahsisini kanıtlamaz. Sözleşmenin bütünü, vaadin açıklığı ve alanın hukuki niteliği birlikte incelenir.

Malik depoyu baştan kira dışında tutmuşsa boşaltmak zorunda mı?

Depo gerçekten kiralama dışında bırakılmışsa kiracının o alanı kullanma hakkı otomatik doğmaz. Bununla birlikte ortak alan, erişim veya güvenlik sorunları ayrı değerlendirilir. Sözleşmede neyin dışarıda tutulduğu ve konut kullanımının etkilenip etkilenmediği görülmelidir.

Depo dairenin eklentisi ise kiracı otomatik kullanır mı?

Eklentinin kayıtlı niteliği ile kira kapsamı birlikte değerlendirilir. Tapu ve proje, alanın hangi bağımsız bölüme bağlı olduğunu gösterir; sözleşme ise kiracıya hangi kullanımın bırakıldığını belirler. Sadece kapıdaki numara yeterli değildir.

Depo dolu diye bütün kirayı ödemeyebilir miyim?

Kira indirimi ayıpla orantılı değerlendirilir; her depo sorunu bütün kira bedelini kaldırmaz. Tek taraflı ödeme kesmek temerrüt uyuşmazlığı yaratabilir. Alanın önemi, kullanım kaybı, bildirim ve giderim süresi incelenerek ödeme ve başvuru yolu belirlenmelidir.

İndirim hangi tarihten başlar?

Türk Borçlar Kanunu madde 307 bakımından kiraya verenin kullanım ayıbını öğrendiği tarih önemlidir. Bildirimin ulaştığı kayıtla gösterilmesi gerekir. Sorunun giderildiği veya kısmen giderildiği tarihler de hesaba katılır; bütün kira süresine otomatik aynı oran uygulanmaz.

Ev sahibinin eşyalarını çöpe atabilir miyim?

Başkasının eşyasını izinsiz atmak veya zarar vermek yeni sorumluluk doğurabilir. Kullanım hakkınız, eşya üzerinde sınırsız tasarruf yetkisi değildir. Kaldırma talebi, uygun süre, anlaşmalı taşıma veya hukuki başvuru seçenekleri somut duruma göre değerlendirilmelidir.

Başka depo kiralarsam bedelini ev sahibinden alabilir miyim?

Gerekli ve makul masraf, kullanım kaybıyla bağlantı ve sorumluluk koşulları gösterilmelidir. Alternatif depo sözleşmesi ve faturalar saklanır. Kira indirimiyle aynı kayıp iki kere karşılanmamalıdır; her masraf otomatik malike yüklenmez.

Depo ortak alansa hangi belgeyi istemeliyim?

Onaylı mimari proje, yönetim planı ve ilgili tapu kayıtları alanın niteliğini açıklamaya yardımcı olur. Malikin veya komşunun fiilî kullanımı tek başına hukuki tahsis oluşturmaz. Kira vaadinin gerçekleştirilebilirliği ve diğer maliklerin hakları da ayrıca incelenir.

Bu sorun nedeniyle hemen fesih yapılabilir mi?

Ayıbın öngörülen kullanımı önemli ölçüde engellemesi, uygun giderim süresi ve diğer koşullar değerlendirilir. Her küçük depo eksikliği önemli ayıp değildir. Fesih ileri sürülürse yazılı bildirim, teslim ve geçmiş kira hesabı ayrıca belgelenmelidir.

Depo sonradan boşaltılırsa geçmiş indirim talebi biter mi?

Sorunun giderilmesi gelecekteki kullanım kaybını sona erdirebilir; geçmiş döneme ilişkin talebi otomatik ortadan kaldırmaz. Giderim tarihi ve varsa anlaşmanın feragat veya tasfiye kapsamı incelenir. Tutanakta geçmiş alacakların durumu açıkça gösterilmelidir.

İlgili hukuki yayınlar ve resmî kaynaklar

Konuya yakın sorunlar için otopark kullanamayan kiracı, beyaz eşyasız teslim, konutun teslim edilmemesi yazılarını inceleyebilirsiniz.

Dayanak metinler: Türk Borçlar Kanunu madde301,304-308,318, Kat Mülkiyeti Kanunu madde4 ve6, Adalet Bakanlığı arabuluculuk kaynağı. Somut işlem tarihinde yürürlükte bulunan düzenleme, sözleşme ve resmî kayıtlar birlikte değerlendirilir.

Uyuşmazlığınıza ilişkin belgelerle hukuki değerlendirme talep etmek için iletişim sayfasından büromuza ulaşabilirsiniz. Mersin merkezli büromuz, farklı şehirlerdeki dosyaların takibini yetkili mahkeme ve başvuru usullerine göre planlar.

Resmî kaynaklar: Türk Borçlar Kanunu (6098)