Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi ve Tapu Tescili

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi konusunda doğru hukuki yol, yalnız tapu kaydına veya taraflardan birinin anlatımına bakılarak belirlenemez. Taşınmazın edinim şekli, sözleşmeler, resmi senetler, fiili kullanım, tarafların sıfatı, üçüncü kişi devirleri ve kanuni süreler birlikte değerlendirilmelidir. Bu rehber, gelecekte tapuda satış yapma borcu, sözleşmenin şekli, şerhi ve cebri tescili uyuşmazlıklarında karşılaşılan temel sorunları güncel mevzuat çerçevesinde sistemli biçimde açıklamak amacıyla hazırlanmıştır.

Taşınmaz satış vaadi, mülkiyeti hemen devretmeyen; taraflara ileride tapu müdürlüğünde kesin satış sözleşmesi yapma borcu yükleyen bir ön sözleşmedir. Uygulamada henüz kat irtifakı kurulmamış daireler, miras veya imar işlemi tamamlanmamış taşınmazlar ve taksitli satışlar için kullanılır. Resmî şekil, taşınmazın belirlenebilirliği, ödeme ve tapuya şerh güvenliğin temel unsurlarıdır.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?

Türk Borçlar Kanunu’nun ön sözleşme hükümleri uyarınca taşınmaz satış vaadi, tarafların ileride asıl satış sözleşmesini yapmasını taahhüt eder. Vaat borçlusu tapuyu devretme, vaat alacaklısı da kararlaştırılan bedeli ödeme borcu altına girer. Mülkiyet, sözleşmenin imzalanmasıyla değil tapuda tescille geçer.

Sözleşme tek taraflı bir opsiyon gibi değil, çoğunlukla iki tarafa borç yükleyen bir ilişkidir. Bedel, ifa tarihi ve taşınmaz belirli veya objektif ölçütlerle belirlenebilir olmalıdır. “İleride uygun bir daire satılacak” gibi belirsiz kayıt cebri tescile elverişli değildir.

Geçerlilik İçin Resmî Şekil

Taşınmaz satış vaadi noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Noterin taraf beyanlarını alarak sözleşmeyi düzenlemesi gerekir; yalnız imza onayı yapılması veya tarafların kendi aralarında adi yazılı belge imzalaması geçerlilik şartını karşılamaz. Resmî şekil hem tarafları düşünmeye sevk eder hem tapu işleminin esaslı unsurlarını güvence altına alır.

Şekle aykırı sözleşme kural olarak tescil talebi doğurmaz. Ödenen bedelin iadesi, sebepsiz zenginleşme ve koşulları varsa menfi zarar talebi gündeme gelebilir. Edimlerin tamamen veya büyük ölçüde ifası nedeniyle geçersizlik savunmasının dürüstlük kuralına aykırı olduğu istisnai olaylar bulunabilir; bu istisnaya güvenerek adi belgeyle taşınmaz almak ciddi risk taşır.

Satıcı Malik Değilse Sözleşme Yapılabilir mi?

Bir kişi sözleşme tarihinde malik olmadığı taşınmazı ileride edinip devretmeyi vaat edebilir. Sözleşme borç doğurur; fakat tescil davasının kabulü için ifa zamanında vaat borçlusunun mülkiyeti kazanmış veya devri sağlayabilecek durumda olması gerekir. Başkasına ait taşınmaz üzerinde doğrudan tasarruf edilemez.

Satıcının miras, kat karşılığı inşaat veya imar işlemiyle mülkiyet kazanacağı öngörülüyorsa bu koşullar ve süreler sözleşmede yazılmalıdır. Satıcı mülkiyeti hiç kazanamazsa aynen ifa imkânsızlaşabilir ve bedel iadesi/tazminat talebi doğabilir. Alıcı, satıcının yalnız gelecekteki beklentisine değil hakkın kaynağına ilişkin belgeleri incelemelidir.

Taşınmaz ve Bedel Nasıl Belirlenmelidir?

Mevcut taşınmaz için il, ilçe, mahalle, ada, parsel, pay ve bağımsız bölüm bilgileri sözleşmede yer almalıdır. Henüz kurulmamış projede blok, kat, cephe, net-brüt alan, arsa payı, eklenti ve onaylı proje referansı kullanılmalıdır. Seçimin tamamen satıcıya bırakılması veya birden fazla daire arasından belirsiz vaat kurulması tescili zorlaştırır.

Bedel sabit tutar, döviz, endeks veya objektif hesap yöntemiyle belirlenebilir. Taksit tarihleri, kapora, cayma parası, temerrüt faizi ve tapu harçlarının paylaşımı açık olmalıdır. Elden ödeme yerine banka açıklamasında taşınmaz ve taksit bilgisi gösterilmeli; her ödeme makbuz ve hesap ekstresiyle korunmalıdır.

Tapuya Şerh Neden Önemlidir?

Noterde düzenlenen satış vaadi tapu kütüğüne şerh edilebilir. Şerh, kişisel hakkın sonradan taşınmazı edinen üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesini sağlar. Şerh yoksa sözleşme taraflar arasında geçerli olmaya devam edebilir; ancak taşınmaz üçüncü kişiye devredildiğinde tescil hakkı, yeni malikin iyi niyeti ve başka talepler bakımından zayıflayabilir.

Şerh mülkiyeti vaat alacaklısına geçirmez ve taşınmazın satılmasını fiziksel olarak engellemez. Bununla birlikte yeni alıcı tapuda vaadi görerek edinir. Şerh başvurusu için sözleşme ve tapu işlemleri tamamlanmalı, şerhin kapsamı ile sıra durumu kontrol edilmelidir.

Şerhin Beş Yıllık Etkisi

Satış vaadi şerhinin üçüncü kişilere karşı etkisi şerh tarihinden itibaren beş yıl ile sınırlıdır. Beş yıl sonunda şerh tapu mevzuatına göre terkin edilebilir. Bu süre sözleşmenin taraflar arasındaki borç ilişkisinin otomatik olarak sona erdiği anlamına gelmez; zamanaşımı ve ifa koşulları ayrıca değerlendirilir.

Proje veya imar süreci beş yıldan uzun sürecekse yeni sözleşme, şerhin yenilenmesi veya başka teminatlar baştan planlanmalıdır. Şerhin süresi dolmadan dava açılması ve uygun geçici koruma istenmesi gerekebilir. Alıcı tapu kaydını düzenli takip etmelidir.

Ödeme Borcu ve Temerrüt

Alıcı bedeli sözleşmedeki takvime göre ödemeli ve ifaya hazır olduğunu belgelemelidir. Satıcı tapu devrini ödeme ile eş zamanlı yapacaksa karşılıklı edimler birlikte teklif edilir. Alıcının eksik ödemesi tescil talebini engelleyebilir; mahkeme kalan bedelin depo edilmesini isteyebilir.

Satıcının tapu devrinden kaçınması hâlinde noter ihtarıyla belirli tarih ve tapu müdürlüğünde ifaya davet edilmesi temerrüdü ve ifaya hazır olunduğunu ispatlar. İhtarın içeriği sözleşmeyle uyumlu olmalı, gereksiz fesih beyanıyla tescil hakkından vazgeçilmemelidir. Döviz veya endeksli bedelde hesap tarihi açık olmalıdır.

Cebri Tescil Davası

Geçerli sözleşme ve muaccel tapu devri borcu yerine getirilmezse vaat alacaklısı taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde cebri tescil isteyebilir. Mahkeme sözleşmenin şeklini, taşınmazın belirlenebilirliğini, satıcının malik olup olmadığını, alıcının ödeme borcunu ve üçüncü kişi haklarını inceler.

Kabul kararı kesinleştiğinde satıcının ayrıca tapuda imza vermesine gerek kalmadan tescil yapılır. Hükümde ada-parsel, pay ve bağımsız bölüm açık yazılmalıdır. Tescil mümkün değilse terditli bedel iadesi ve tazminat talebi değerlendirilmelidir. Bu dava tapu iptal ve tescil davalarının sözleşmeye dayalı özel bir görünümüdür.

Zamanaşımı ve İfanın Talep Zamanı

Taşınmaz satış vaadinden doğan tescil talebi genel olarak on yıllık zamanaşımına tabidir; ancak başlangıç, sözleşmedeki vade ve ifanın istenebilir hâle geldiği tarihe göre belirlenir. Tapu devri bir koşula bağlanmışsa koşulun gerçekleşmesi ve öğrenilmesi incelenir. Şerhin beş yıllık etkisi ile alacağın zamanaşımı birbirine karıştırılmamalıdır.

Vaat alacaklısının taşınmazı teslim alıp uzun süre malik gibi kullanması, dürüstlük kuralı ve zamanaşımı savunması bakımından yargısal değerlendirmeyi etkileyebilir. Buna rağmen süresiz beklemek güvenli değildir. İmar, miras veya kat irtifakı koşulları gerçekleştiğinde yazılı ifa talebi yapılmalı ve süre hesaplanmalıdır.

Birden Fazla Satış Vaadi ve Öncelik

Aynı taşınmaz birden fazla kişiye vaat edilmiş olabilir. Sözleşmelerin tarihi tek başına her durumda kesin öncelik sağlamaz; tapuya şerh, fiili teslim, tarafların iyi niyeti ve mülkiyetin kime devredildiği birlikte incelenir. Sonraki alıcı tapuda önceki şerhi görüyorsa kişisel hak ona karşı ileri sürülebilir.

Birden fazla vaat öğrenildiğinde güncel tapu kaydı ve noter belgeleri alınmalı, taşınmazın yeniden devrine karşı tedbir değerlendirilmelidir. Satıcı hakkında ceza soruşturması bulunması tescil davasının yerini tutmaz. Aynı taşınmaz üzerinde çelişen mahkeme kararlarını önlemek için ilgili dosyalar bildirilmelidir.

Mirasçılar Satış Vaadiyle Bağlı mıdır?

Geçerli satış vaadinden doğan borç, kişiye sıkı sıkıya bağlı olmadığından kural olarak vaat borçlusunun mirasçılarına geçer. Satıcı ölürse mirasçılık belgesi alınır ve tescil davası tüm ilgili mirasçılara yöneltilir. Mirasçıların sözleşmeyi bilmemesi borcu kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Taşınmaz terekeye kayıtlı değilse intikal ve devir zinciri araştırılır. Mirasçılardan yalnız birinin imza vermesi diğerlerinin payını geçirmeyebilir. Tereke borçları, mirasın reddi ve elbirliği mülkiyeti taraf teşkilini etkileyebilir. Ödenen bedelin kime ve hangi tarihte yapıldığı da miras hesabında gösterilmelidir.

Yükleniciden Alınan Dairelerde Satış Vaadi

Kat karşılığı projede yüklenicinin ileride hak kazanacağı daireyi satış vaadiyle devretmesi yaygındır. Alıcı, yalnız yüklenicinin sözleşmesine değil arsa sahibiyle yaptığı kat karşılığı inşaat sözleşmesine, yüklenicinin hak kazanma koşuluna ve inşaat seviyesine bakmalıdır. Yüklenici edimini yerine getirmezse arsa sahibine karşı tescil hakkı doğmayabilir.

Noter sözleşmesi, ödeme belgesi ve fiili teslim alıcıyı güçlendirse de tapu kaydı ve arsa payı devri belirleyicidir. Sözleşmenin feshi, üçüncü kişi alıcıların iyi niyeti ve yüklenicinin kazanılmış hakkı birlikte değerlendirilir. Alıcı tapuya şerh ve proje ilerlemesini takip etmelidir.

Sözleşmeden Dönme ve Bedel İadesi

Tapu devri imkânsızlaşmış veya karşı taraf ağır temerrüde düşmüşse sözleşmeden dönme ve ödenen bedelin iadesi gündeme gelebilir. Dönmenin şartları, ek süre gerekip gerekmediği ve tarafların karşılıklı edimlerinin nasıl iade edileceği TBK hükümlerine göre belirlenir. Alıcı tescil hakkını sürdürmek istiyorsa ihtarda yanlışlıkla koşulsuz dönme beyanı vermemelidir.

Bedel iadesine faiz, değer kaybı, güven zararı veya munzam zarar eklenip eklenemeyeceği hukuki sebep ve kusura bağlıdır. Taşınmazın sonradan değer kazanması her durumda doğrudan zarar olarak talep edilemez. Satıcının hileli davranışı veya üçüncü kişiye devir yapması tazminat kapsamını etkileyebilir.

Kapora, Cayma Parası ve Cezai Şart

Günlük dilde kapora denilen ödeme, sözleşmede bağlanma parası, cayma parası veya kısmi bedel olarak farklı sonuçlar doğurabilir. Ödemenin adı değil tarafların hangi amaçla verdiği önemlidir. “Vazgeçen iki katını öder” kaydı cayma veya cezai şart niteliğinde olabilir; resmi şekle tabi ana sözleşmenin geçersizliği yan hükümleri de etkileyebilir.

Fahiş cezai şart, tarafların tacir olup olmadığı ve TBK kuralları çerçevesinde indirilebilir. Ödemenin banka açıklaması ve sözleşmedeki mahsup yöntemi açık olmalıdır. Tapu devri gerçekleştiğinde kaporanın satış bedeline sayılacağı, gerçekleşmezse hangi koşulda iade edileceği yazılmalıdır.

Tapu Kaydı ve Takyidat Kontrolü

Satış vaadi imzalanmadan hemen önce güncel tapu kaydı alınmalı; ipotek, haciz, intifa, aile konutu şerhi, başka satış vaatleri ve davalar incelenmelidir. Satıcının yalnız eski tapu senedini göstermesi güncel durumu kanıtlamaz. Paylı mülkiyette vaat edilen pay ile satıcının payı karşılaştırılmalıdır.

İpotekli taşınmaz vaat ediliyorsa borcun ne zaman ve kimin tarafından kapatılacağı, ipotek fekki ile tapu devrinin eş zamanlı yürütülmesi düzenlenmelidir. Haczin kaldırılacağına dair sözlü güvence yeterli değildir. Şerh sırası, cebri satış ve kamu borçları alıcının tescil imkanını etkileyebilir.

Dava Öncesi Belge ve Kayıt İncelemesi

Noter düzenleme sözleşmesi, tapu kaydı ve tüm takyidatlar, ödeme dekontları, teslim tutanağı, ihtarlar, proje ve satıcının mülkiyet kazanma dayanağı birlikte incelenmelidir. Vade, koşul ve şerh tarihleri ayrı kronolojiye yazılmalıdır.

Belge incelemesinde olaylar tarih sırasına yerleştirilmeli; tapu edinim tarihi, sözleşme ve ihtarlar, fiili kullanımın başlangıcı, taraf değişiklikleri ve varsa önceki davalar tek kronolojide gösterilmelidir. Uyuşmazlığın yalnız taraf anlatımlarıyla değerlendirilmesi, yanlış dava türüne veya eksik talebe yol açabilir. Resmî kayıtlardaki ada, parsel, pay ve takyidat bilgileriyle eldeki belgeler karşılaştırılmalıdır.

Görevli Mahkeme, Yetki ve Taraflar

Cebri tescil davasında genel olarak asliye hukuk mahkemesi görevli ve taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Tarafların tüketici veya tacir sıfatı ile salt alacak talepleri görev tartışmasını etkileyebilir.

Taraf teşkili kamu düzeni ve kararın infazı bakımından önemlidir. Tapu kaydındaki güncel hak sahipleri, ölen kişilerin mirasçıları, sınırlı ayni hak sahipleri ve işlem zincirindeki diğer kişiler uyuşmazlığın niteliğine göre belirlenmelidir. Yanlış mahkemede veya eksik tarafla başlanan süreç görev/yetki kararı, yeniden harç ve zaman kaybı doğurabilir.

İspat Yükü ve Başlıca Deliller

Noter sözleşmesi ve tapu kaydı temel delildir. Banka dekontları ödeme ve ifaya hazırlığı; noter ihtarı temerrüdü; proje ve arsa sahibi sözleşmesi yüklenicinin hak kazanmasını; fiili teslim kullanım durumunu gösterir.

Delil listesi somutlaştırılmalı; hangi kaydın hangi kurumdan ve hangi tarih aralığı için istendiği açıklanmalıdır. Elektronik mesaj, fotoğraf ve video sunulacaksa kaynağı ile bütünlüğü korunmalıdır. Tanık anlatımı teknik ölçümün, tapu kaydının veya yazılı sözleşmenin yerine geçmez; fakat kullanım, bildirim, ödeme ve taraf iradesi hakkında diğer delilleri tamamlayabilir.

Keşif ve Bilirkişi İncelemesi

Fen ve gayrimenkul bilirkişisi vaat edilen taşınmazın belirlenebilirliğini, pay ve proje uyumunu inceler. Mali uzman ödemeleri; inşaat uzmanı henüz tamamlanmamış projede hak kazanma ve fiziksel durumu değerlendirebilir.

Bilirkişi raporunun dayandığı kayıtlar, ölçüm yöntemi, emsaller ve hesap tablosu denetime elverişli olmalıdır. Rapora itiraz, yalnız sonucun kabul edilmediği şeklinde değil; yanlış veri, eksik inceleme veya hukuki sınırı aşan değerlendirme açıkça gösterilerek yapılmalıdır. Hâkim hukuki nitelendirmeyi bilirkişiye bırakamaz; uzman görüşü teknik konularla sınırlıdır.

Harç, Dava Değeri ve Yargılama Giderleri

Tescil talebi taşınmazın veya vaat edilen payın değeri üzerinden nispi harç doğurabilir; bedel iadesi ve tazminat talepleri ayrıca harçlandırılır. Keşifte belirlenen değere göre eksik harç tamamlanabilir.

Başvuru ve karar harcı dışında tebligat, keşif, bilirkişi, satış veya kurum kaydı giderleri doğabilir. Kısmi kabul, birden fazla taşınmaz ya da birleşen talepler gider ve vekâlet ücreti dağılımını etkiler. Dava açılmadan önce yalnız ilk masraf değil, dosyanın teknik inceleme ve kanun yolu ihtimali de hesaba katılmalıdır.

İhtiyati Tedbir ve Geçici Hukuki Koruma

Taşınmazın üçüncü kişiye devri veya yeni takyidat riski varsa tapu tedbiri ve dava şerhi istenebilir. Geçici koruma, sözleşmenin şekli ve ifa koşulları yaklaşık olarak gösterilerek talep edilmelidir.

Geçici koruma ana davanın sonucunu peşinen vermez. Mahkeme yaklaşık ispatı, ölçülülüğü, tarafların karşılıklı zararını ve gerektiğinde teminatı değerlendirir. Tedbir isteniyorsa hangi işlemin engelleneceği ve taşınmazın açık kimliği yazılmalıdır. Koşullar değişirse tedbirin kaldırılması, daraltılması veya uyarlanması gündeme gelebilir.

Yargılama Aşamaları ve Kanun Yolları

Mahkeme sözleşmenin resmi şeklini, muacceliyeti, alıcının ödemesini, satıcının malik olup olmadığını ve üçüncü kişi haklarını inceler. Kabul kararı kesinleşince tapuda tescil; imkânsızlıkta koşulları varsa bedel ve tazminat uygulanır.

Karara karşı başvuru yolu, kararın niteliği ve kanuni parasal sınırlara göre belirlenir. İstinaf veya temyiz süresi tebliğle bağlantılı olduğundan elektronik ve fiziki tebligatlar takip edilmelidir. Kesinleşmeden sonra tapu, satış veya icra işlemlerinin nasıl uygulanacağı hüküm fıkrasında açık olmalıdır; infazda tereddüt yaratacak pay ve tutar hataları yargılama sırasında giderilmelidir.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi ve Tapu Tescili: uygulama öncesi hukuki kontrol

Adi belgeyle yetinmek, tapuya şerh vermemek, belirsiz daire vaat etmek, ödemeyi elden belgesiz yapmak, beş yıllık şerh süresi ile zamanaşımını karıştırmak ve satıcının malik olmamasını araştırmamak sık hatalardır.

Bir başka yaygın hata, yalnız internetten bulunan örnek dilekçeyle olayın tüm taleplerini aynı dosyaya eklemektir. Birlikte ileri sürülemeyen talepler, yanlış görev veya eksik harç dosyanın esasını gölgeleyebilir. Süreye tabi haklarda görüşme veya ihtar sürenin kendiliğinden durduğu varsayılmamalı; her işlem belgesi tebliğ ve öğrenme tarihleriyle saklanmalıdır.

Tapu Devri Günü Güvenli İşlem

Tapu devri günü güncel kayıt yeniden kontrol edilmeli; sözleşmeden sonra konulan haciz, ipotek veya şerhler görülmelidir. Bedelin kalan kısmı mümkünse tapu işlemiyle eş zamanlı ve banka üzerinden ödenmelidir. Satıcının temsilcisi işlem yapıyorsa vekâletnamenin aslı, satış ve bedel tahsil yetkisi ile azil durumu doğrulanmalıdır.

Tapu resmi senedinde satış bedeli, pay ve bağımsız bölüm satış vaadiyle uyumlu olmalıdır. İpotek aynı gün kapatılacaksa banka fek bildirimi, kredi kapama tutarı ve ödeme akışı önceden koordine edilmelidir. Anahtar, abonelik, vergi ve aidat borçları için teslim tutanağı düzenlenmeli; tapu devriyle fiili teslimin farklı tarihte olması hâlinde risk ve sorumluluk açık yazılmalıdır.

Sözleşmenin Devri ve Alacağın Temliki

Vaat alacaklısı sözleşmeden doğan hakkını başka kişiye devretmek isteyebilir. Alacağın devrinin şekli, sözleşmedeki yasaklar, tapu şerhi ve devrin satıcıya bildirilmesi incelenmelidir. Sırf elden yazılmış “hakkımı devrettim” belgesi, tescil ve tapu işlemleri için gereken bütün şekil şartlarını karşılamayabilir.

Vaat borçlusunun değişmesi ise borcun üstlenilmesi ve alacaklının rızası bakımından farklıdır. Proje şirketinin veya yüklenicinin değişmesi, ilk sözleşmedeki sorumlulukları kendiliğinden sona erdirmez. Devir sözleşmesinde ödenen bedeller, kalan borç, şerh ve teminatların devamı açık düzenlenmelidir. Aksi hâlde eski ve yeni taraflar arasında çoklu sorumluluk tartışması doğar.

Örnek Olay: Henüz Tapusu Çıkmayan Daire

Alıcı, yükleniciden projedeki bir daire için noterde satış vaadi yapmış ve bedelin büyük kısmını ödemiştir. Dairenin blok, kat ve cephe bilgisi yazılıdır; ancak sözleşme tapuya şerh edilmemiş, kat irtifakı kurulmadan yüklenici aynı daireyi başka kişiye de satmıştır. Önce arsa sahibi-yüklenici sözleşmesi, yüklenicinin hak kazanma oranı ve tapu devirleri incelenir.

İlk alıcının noter sözleşmesi taraflar arasında güçlü borç ilişkisi yaratır; fakat ikinci kişiye tapu devri yapılmışsa şerh ve iyi niyet belirleyici olur. Taşınmazın yeniden devrine karşı tedbir, tescil mümkün değilse bedel ve tazminat talebi değerlendirilir. Elden yapılan ödemeler için makbuz, banka çekimi ve yazışmalar birlikte sunulur.

• Geçerlilik: Noterde düzenleme sözleşmesi
• Eksik koruma: Tapuya şerh verilmemesi
• Ön inceleme: Yüklenicinin arsa sahibinden hak kazanması
• Alternatif talep: Tescil mümkün değilse bedel ve zarar

Uygulamada Adım Adım Yol Haritası

1. Güncel tapu ve satıcının mülkiyet yetkisi doğrulanır.
2. Noterde düzenleme şeklinde sözleşme yapılır.
3. Taşınmaz, bedel, vade ve tapu koşulları açık yazılır.
4. Sözleşme tapuya şerh edilir ve şerh süresi takip edilir.
5. Ödemeler açıklamalı banka transferiyle belgelenir.
6. İfa zamanı gelince noter ihtarıyla tapu devri talep edilir.
7. Devir olmazsa tescil ve terditli bedel/tazminat seçenekleri değerlendirilir.

Mersin’de Taşınmaz Uyuşmazlıklarında Yerel İnceleme

Mersin’de henüz kat irtifakı kurulmamış projeler, yazlık siteler ve miras intikali bekleyen tarla/arsalarda satış vaadi kullanılabilir. Erdemli ve Silifke’de proje ve kıyı-imar koşulları; merkez ilçelerde kat karşılığı sözleşme ve yapı ruhsatı özellikle incelenmelidir.

Noter sözleşmesi yapılmış olması belediye projesi ve tapu kaydı incelemesinin yerine geçmez. Taşınmazın bulunduğu ilçe, tescil davasında kesin yetkili mahkemeyi belirler; Mersin’deki ilgili tapu ve belediye dosyaları birlikte getirtilmelidir.

Hak Kaybını Önleyen Kontrol Listesi

• Sözleşme noterde düzenleme biçiminde mi?
• Taşınmaz açık ve belirlenebilir mi?
• Satıcının mülkiyet veya gelecekte edinme dayanağı var mı?
• Bedel ve ödeme takvimi açık mı?
• Tapuya şerh verildi mi ve tarihi takip ediliyor mu?
• İpotek, haciz ve önceki vaatler incelendi mi?
• Ödemeler banka üzerinden belgeli mi?
• Tapu devrinin vadesi ve koşulları gerçekleşti mi?
• Noter ihtarıyla ifaya hazır olunduğu gösterildi mi?
• Tescil imkânsızlığı için bedel/tazminat talebi planlandı mı?

Sıkça Sorulan Sorular

Satış vaadi sözleşmesi tapuyu geçirir mi?

Hayır. Mülkiyet için tapuda kesin satış ve tescil veya kesinleşmiş cebri tescil kararı gerekir.

Satış vaadi nerede yapılır?

Noterde düzenleme biçiminde yapılmalıdır. Basit imza onayı veya adi yazılı belge kural olarak yeterli değildir.

Satıcı malik değilken vaat yapabilir mi?

Borç doğurabilir; ancak tescil için satıcının ifa zamanında mülkiyeti kazanması veya devri sağlayabilmesi gerekir.

Sözleşme tapuya şerh edilmezse geçersiz olur mu?

Taraflar arasında geçerli olabilir. Şerh, hakkın sonraki maliklere karşı ileri sürülmesini sağlar.

Şerh kaç yıl geçerlidir?

Üçüncü kişilere karşı etkisi şerh tarihinden itibaren beş yıldır. Taraflar arasındaki alacak ve zamanaşımı ayrıca değerlendirilir.

Tescil davası hangi mahkemede açılır?

Genel olarak taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılır. İlişkinin tüketici veya ticari niteliği ayrıca incelenebilir.

Bedelin tamamı ödenmeden tescil istenir mi?

Karşılıklı edim durumuna göre kalan bedelin depo edilmesi gerekebilir. Alıcı ifaya hazır olduğunu göstermelidir.

Satıcı ölürse sözleşme biter mi?

Kural olarak hayır. Borç mirasçılara geçer; taraf teşkili mirasçılar üzerinden sağlanır.

Aynı daire başkasına da vaat edilmişse ne olur?

Şerh, tarihler, iyi niyet ve kime tapu devri yapıldığı incelenir. Tedbir ve alternatif tazminat hızlı değerlendirilmelidir.

Kapora geri alınabilir mi?

Ödemenin kısmi bedel, bağlanma veya cayma parası niteliğine ve sözleşmenin geçerliliğine göre değişir.

Satış vaadi zamanaşımı kaç yıldır?

Genel olarak on yıllık zamanaşımı gündeme gelir; başlangıç, sözleşmedeki vade ve ifanın istenebilir olduğu tarihe göre hesaplanır.

Yükleniciden alınan daire için arsa sahibine dava açılır mı?

Yüklenicinin arsa sahibine karşı hak kazanma oranı, sözleşme, tapu devri ve alıcının hakkının niteliğine göre belirlenir.

Sonuç ve Değerlendirme

Taşınmaz satış vaadinde güvenlik yalnız noter imzasından ibaret değildir. Vaat edilen taşınmazın belirli olması, satıcının hakkının araştırılması, bedelin belgelenmesi, tapuya şerh, vade takibi ve üçüncü kişi devirlerine karşı koruma birlikte kurulmalıdır. İfa mümkün değilse tescil ısrarı yerine bedel ve tazminat seçenekleri doğru taraflara yöneltilmelidir. Alıcının taşınmazı fiilen teslim alması da tapu kaydını ikame etmez; emlak vergisi, aidat veya abonelik ödemek tek başına mülkiyet yaratmaz. Tescil tamamlanana kadar sözleşme, şerh ve tapu kaydı düzenli olarak takip edilmelidir. Özellikle uzun vadeli projelerde satıcının mali durumu ve taşınmazdaki takyidatlar yalnız sözleşme gününde değil, tapu devrine kadar belirli aralıklarla kontrol edilmelidir. Sözleşme uzun vadeli ve koşula bağlıysa taraflar imar, miras veya proje gelişmelerini yazılı olarak birbirine bildirmelidir. Sessizce beklemek, şerhin etkisinin bitmesi veya taşınmazın üçüncü kişiye geçmesi sonucunu doğurabilir. Tapu devri gecikecekse teminat ve ara kontrol mekanizması yenilenmelidir.

Taşınmaza ilişkin uyuşmazlıklarda gecikme; devir, yeni takyidat, hak düşürücü süre veya delillerin kaybolması gibi sonuçlar doğurabilir. Somut dosyada izlenecek yolun belirlenmesi için tapu kaydı, resmi senet, sözleşme, ödeme belgeleri ve varsa ihtarların birlikte değerlendirilmesi gerekir. Gayrimenkul Hukuku alanındaki diğer yayınları inceleyebilir; dosyaya özgü hukuki değerlendirme ihtiyacı bulunuyorsa iletişim ve randevu bilgilerine ulaşabilirsiniz.

Bu yayın genel hukuki bilgilendirme amacı taşır; hukuki görüş veya sonuç garantisi oluşturmaz. Mevzuat ve içtihat değişiklikleri ile somut olayın özellikleri ayrıca değerlendirilmelidir.