Site Yönetimi Ortak Alanı Üçüncü Kişiye Kiralarsa Malik Ne Yapabilir?

Kısaca bu yazıda

Ortak alanın kiralanması, kat maliklerinin ortak mülkiyetindeki bir yerin kullanımını değiştirdiğinden kat malikleri kurulunun usulüne uygun kararını gerektirir. Aşağıdaki maddeler, yazıda ayrıntılı olarak ele alınan başlıca noktaları özetler. Somut durumunuzda hangi kuralın uygulanacağı, olayın ayrıntılarına ve belgelere göre değişebilir.

• Önce kiralanan yer gerçekten ortak alan mı: Site girişindeki dükkân, otopark yeri, çatı, dış cephe veya bahçe bölümünün tapu ve onaylı mimari projedeki niteliği belirlenmeden sözleşmenin geçerliliği hakkında kesin sonuç kurulamaz.
• Oybirliği ne zaman gerekir: Kat Mülkiyeti Kanunu m.45, ana gayrimenkulün bir hakla kayıtlanması ve çatı veya dış duvarların reklam amacıyla kiralanması gibi önemli yönetim işlerini bütün kat maliklerinin oybirliği kararına bağlar.
• Malik hangi yola başvurabilir: Önce kararın ve sözleşmenin örnekleri istenip aykırılık yönetime yazılı olarak bildirilir.
• Dava açmadan önce dikkat edilmesi gerekenler: Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk değerlendirilir.
• Hukuki dayanak: KMK m.4, 16, 33 ve 45; 6325 m.18/B; Yargıtay içtihat kaydı.

Önce kiralanan yer gerçekten ortak alan mı?

Site girişindeki dükkân, otopark yeri, çatı, dış cephe veya bahçe bölümünün tapu ve onaylı mimari projedeki niteliği belirlenmeden sözleşmenin geçerliliği hakkında kesin sonuç kurulamaz. Bir bağımsız bölüm ile ortak yer farklı kurallara tabidir. Yönetim planı kullanım şeklini gösterebilir; fakat kanunun emredici karar yeter sayısını bertaraf edemez.

Kat maliki, tapudan yönetim planını ve bağımsız bölüm listesini, yönetimden karar defterini, kira sözleşmesini, tahsilat kayıtlarını ve kira gelirinin hesaplandığı işletme projesini isteyebilir. Fiilî kullanımın fotoğrafları, giriş çıkış ve ortak alanın hangi maliklerin yararlanmasına kapandığı da uyuşmazlığın sınırını gösterir.

Oybirliği ne zaman gerekir?

Kat Mülkiyeti Kanunu m.45, ana gayrimenkulün bir hakla kayıtlanması ve çatı veya dış duvarların reklam amacıyla kiralanması gibi önemli yönetim işlerini bütün kat maliklerinin oybirliği kararına bağlar. Ortak yerin üçüncü kişiye kiralanması hakkında Adalet Bakanlığı sistemindeki Yargıtay kararı da m.45’in oybirliği şartını vurgular. Çoğunluk oyu veya yönetici imzası tek başına bu eksikliği kapatmayabilir.

Bununla birlikte her ilan panosu, kısa süreli kullanım veya bir bağımsız bölümün kiralanması aynı olgu değildir. Kiralanan alanın kime ait olduğu, verilen hakkın süresi ve kapsamı, ortak kullanımın engellenip engellenmediği ve kararın içeriği birlikte incelenir. Yönetim yetkisinin sınırı da bu tespitten sonra belirlenir.

Kira bedelinin site hesabına yatıyor olması, ortak alanı kiralama yetkisindeki eksikliği kendiliğinden gidermez. Aynı biçimde gelirle aidatların düşürülmesi, tüm maliklerin ortak yer üzerindeki kullanım hakkından vazgeçtiği anlamına gelmez. Kararın hangi toplantıda, kaç kat malikinin hangi oyuyla alındığı ve sözleşmenin imza yetkisinin hangi karardan kaynaklandığı ayrı sorulmalıdır. Otoparkın bir bölümünün işyerine tahsis edilmesi acil araç geçişini veya diğer maliklerin kullanımını engelliyorsa fiziki etkiler plan üzerinde işaretlenebilir. Yönetici gelir elde etmeye devam ederken mahkeme süreci bekleniyorsa sözleşmenin süresi, yenileme hükmü ve üçüncü kişinin mevcut yatırımları incelenerek talep ve olası tedbirin kapsamı ölçülü belirlenmelidir.

Malik hangi yola başvurabilir?

Önce kararın ve sözleşmenin örnekleri istenip aykırılık yönetime yazılı olarak bildirilir. Geçerli karar yeter sayısı bulunmadığı düşünülüyorsa kurul kararının iptali veya hükümsüzlüğünün tespiti, ortak alana müdahalenin önlenmesi ve gerektiğinde eski hale getirme talepleri somut olaya göre değerlendirilebilir. Kira geliri ve harcamalar hakkında hesap verilmesi de ayrıca talep konusu olabilir.

Karara katılan ve aykırı oy kullanan malikler için KMK m.33’te karar tarihinden bir ay; katılmayanlar için öğrenmeden bir ay ve her durumda karar tarihinden altı ay kuralı vardır. Yokluk veya mutlak butlan nitelendirmesi ayrı olabilir. Süre tartışmasına güvenerek beklememek, yazılı delilleri erkenden toplamak gerekir.

Dava açmadan önce dikkat edilmesi gerekenler

Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk değerlendirilir. Davada yönetici, diğer malikler ve alanı fiilen kullanan kiracının hukuki konumu doğru belirlenmelidir; verilen kararın üçüncü kişinin kullanımını etkilemesi taraf teşkili bakımından önemlidir. Yargıtay kararında da fiilî kiracının davaya dahil edilmesi ve projenin incelenmesi vurgulanmıştır.

Ortak alanın üçüncü kişiye kiralanması

Kat Mülkiyeti Kanunu, ortak yerlerin kullanımına ilişkin kararların kat malikleri kurulunca alınmasını öngörür. Site yönetiminin kurul kararı olmadan ortak alanın kiralanması yönündeki işlemi, kat maliklerinin haklarını ihlal edebilir. Kira gelirinin nasıl kullanıldığı ve hesaplara nasıl yansıtıldığı, maliklerin denetim hakkı kapsamındadır. Usulsüz işleme karşı malik, kurul kararının iptalini veya yönetimden hesap sorulmasını isteyebilir. Ortak alanın kiralanması kalıcı bir kullanım değişikliği doğuruyorsa, daha ağır nisaplar aranabilir. Uyuşmazlıkta yönetim planı hükümleri öncelikle incelenmelidir.

Hukuki dayanak

KMK m.4, 16, 33 ve 45; 6325 m.18/B; Yargıtay içtihat kaydı. Bir yönetim planı maddesinin geçerliliği, kanunun emredici hükümleriyle birlikte ele alınmalıdır.

İlgili okuma: ortak alanın kullanımına ilişkin haklar.

İlgili konular için Gayrimenkul Hukuku yayınlarını inceleyebilirsiniz.

Resmî kaynaklar: Türk Borçlar Kanunu (6098)

Ortak alanın kiralanması için karar şartı

Ortak alanın kiralanması, apartmandaki kat maliklerinin ortak mülkiyetindeki bir yerin üçüncü kişiye kullandırılması anlamına gelir. Ortak alanın kiralanması kararı kat malikleri kurulunda alınmalı ve karar defterine yazılmalıdır. Kira geliri, yönetim planında aksi belirtilmedikçe kat maliklerinin ortak gideri için kullanılır. Ortak alanın kiralanması bir kat malikinin kullanım hakkını ortadan kaldırıyorsa, bu karara karşı sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açılabilir. Ortak alanın kiralanması sözleşmesinin yazılı yapılması ileride doğacak uyuşmazlıkları azaltır.