İskânsız Ev Alınır mı? Satın Almadan Önce Bilmeniz Gereken Riskler, Kredi, Abonelik ve Hukuki Haklarınız (2026)

İskânsız ev, yani yapı kullanma izin belgesi alınmamış bir konut, hukuken satılabilir ve tapuda devredilebilir; ancak alıcı bakımından ciddi riskler taşır. İskânsız ev genellikle kat mülkiyeti yerine kat irtifakı tapusuyla satılır, kalıcı elektrik ve su aboneliği almakta sorun yaşanabilir, bankalar konut kredisinde çoğu zaman yapı kullanma izni arar ve binada projeye aykırılık varsa belediye tarafından para cezası veya yıkım kararı gündeme gelebilir. Bu nedenle iskânsız ev almadan önce belediyede ruhsat ve projenin incelenmesi, iskânın neden alınmadığının tespit edilmesi ve iskân alınması yükümlülüğünün sözleşmeye açıkça yazılması gerekir.

Bu yazıda iskânsız ev kavramını, kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki farkı, satın alma öncesinde yapılması gereken kontrolleri, kredi ve abonelik sorunlarını, yapı kayıt belgesinin etkisini ve iskânsız ev satın aldıktan sonra başvurulabilecek hukuki yolları açık bir dille anlatıyoruz.

İskân nedir ve neden önemlidir?

Halk arasında iskân olarak bilinen belge, resmî adıyla yapı kullanma izin belgesidir. 3194 sayılı İmar Kanunu’na göre yapı ruhsatı alınarak inşa edilen bir binanın tamamlandıktan sonra kullanılabilmesi için ilgili idareden, yani belediye veya il özel idaresinden yapı kullanma izni alınması gerekir. İdare bu aşamada binanın ruhsat ve eklerine, onaylı projeye ve imar mevzuatına uygun yapılıp yapılmadığını denetler. Dolayısıyla yapı kullanma izni, binanın projesine uygun olarak tamamlandığını gösteren en önemli resmî belgedir.

Bir binanın iskânsız ev olarak kalmasının nedenleri farklıdır. Bazen müteahhit yalnızca harç ve masrafları ödemediği için iskân alınmamıştır; bu, görece kolay çözülebilen bir durumdur. Bazen ise binada projeye aykırı kat, çıkma, otopark eksikliği veya ortak alanların bağımsız bölüme dönüştürülmesi gibi imar aykırılıkları vardır. Bu ikinci durumda iskân alınması ancak aykırılıkların giderilmesiyle mümkün olur ve bu da maliyetli, uzun süren ve bazen tüm kat maliklerini etkileyen bir süreç anlamına gelir.

Kat irtifakı ile kat mülkiyeti farkı

İskânsız ev satın alan kişi genellikle kat irtifakı tapusu alır. Kat irtifakı, henüz tamamlanmamış veya yapı kullanma izni alınmamış bir binada, arsa payına bağlı olarak ileride kat mülkiyetine dönüşecek bir haktır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kat mülkiyetine geçiş için kural olarak yapı kullanma izninin alınmış olması gerekir. Yani iskân alınmadıkça kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilemez.

Kat irtifakı tapusuyla da mülkiyet devri yapılabilir, ev satılabilir, ipotek kurulabilir ve haciz konulabilir. Ancak kat irtifakı tapusu, binanın tamamlandığını ve projeye uygun olduğunu göstermez. Alıcı bu nedenle tapu kaydındaki cins bilgisine ve tapuya işlenmiş şerhlere mutlaka bakmalıdır. Tapuda “kat irtifakı” ibaresi görülmesi, satın alınacak evin büyük olasılıkla iskânsız ev olduğunu gösterir.

İskânsız ev almanın başlıca riskleri

İskânsız ev satın alan kişinin karşılaşabileceği ilk risk abonelik sorunudur. İmar mevzuatı, yapı kullanma izni alınmamış yapılara kalıcı elektrik, su ve doğalgaz bağlantısı yapılmasını sınırlar. Uygulamada inşaat dönemindeki geçici aboneliklerle yaşanan binalarda tarifelerin daha yüksek olması ve aboneliklerin sonlandırılması gibi sorunlar görülebilir. 2018’deki imar barışı kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış yapılarda ise bu belgeye dayanarak geçici olarak abonelik yapılabilmektedir.

İkinci risk kredi ve satış kolaylığıdır. Bankaların önemli bir kısmı konut kredisinde ekspertiz raporunda yapı kullanma izni bulunmasını veya tapunun kat mülkiyeti olmasını arar. Bu nedenle iskânsız ev için kredi kullanmak zorlaşabilir; aynı sorun ileride evi satmak istediğinizde alıcının kredi kullanamaması şeklinde size geri döner. Bu da iskânsız ev değerinin, benzer nitelikteki iskânlı konutlara göre daha düşük kalmasına yol açar.

Üçüncü ve en ağır risk imar aykırılığıdır. Ruhsata ve projeye aykırı yapılan kısımlar hakkında İmar Kanunu’nun 32. ve 42. maddeleri uyarınca yıkım kararı ve idari para cezası uygulanabilir. Kaçak kat veya projeye aykırı çıkma bulunan bir binada iskânsız ev satın alan kişi, bu yaptırımlarla doğrudan karşılaşabilir. Ayrıca projeye aykırı yapıların deprem güvenliği bakımından da risk taşıyabileceği unutulmamalıdır.

Satın almadan önce kontrol listesi

İskânsız ev satın almadan önce yapılacak ilk iş, belediyenin imar müdürlüğünden binanın yapı ruhsatını, onaylı mimari projesini ve iskân başvurusu yapılıp yapılmadığını incelemektir. Belediye arşivinde binanın projeye uygunluğuyla ilgili tutanaklar, yapı tatil zaptı veya yıkım kararı bulunup bulunmadığı da öğrenilmelidir. Yapı denetim firmasının raporları ve iş bitirme belgeleri de bu aşamada istenmelidir.

İkinci adım, tapu kaydının incelenmesidir. Tapuda kat irtifakı mı yoksa kat mülkiyeti mi bulunduğu, bağımsız bölümün niteliği, arsa payı, ipotek, haciz, ihtiyati tedbir ve diğer şerhler kontrol edilmelidir. Bağımsız bölümün tapudaki niteliği ile fiili kullanımının aynı olup olmadığı, örneğin tapuda depo görünen bir alanın daire olarak satılıp satılmadığı mutlaka araştırılmalıdır.

Üçüncü adım, iskânın neden alınmadığını öğrenmektir. Sorun yalnızca harç veya müteahhidin ihmali ise, satış sözleşmesine iskânın belirli bir süre içinde alınacağı ve alınmaması hâlinde uygulanacak cezai şart yazılabilir. Satış bedelinin bir bölümünün iskân alınana kadar ödenmemesi veya güvenceye bağlanması da alıcıyı koruyan pratik bir yöntemdir.

Yapı kayıt belgesi iskân yerine geçer mi?

2018 yılında 3194 sayılı İmar Kanunu’na eklenen geçici 16. madde ile imar barışı uygulaması getirilmiş ve 31 Aralık 2017’den önce yapılmış ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapılara yapı kayıt belgesi verilmiştir. Yapı kayıt belgesi, yapının geçici olarak kullanılmasına ve abonelik yapılmasına imkân tanır. Ancak bu belge yapı kullanma izninin tüm sonuçlarını doğurmaz ve yapının mevzuata uygun hâle geldiği anlamına gelmez. Belgenin kapsamı, yapının yeniden yapımı veya kentsel dönüşüm gibi durumlarda sınırlı kalır. Bu nedenle yapı kayıt belgesi bulunan bir iskânsız ev satın alınırken, belgenin aslının ve kapsamının ayrıca incelenmesi gerekir.

Satın aldıktan sonra hukuki haklar

Müteahhitten veya satıcıdan iskânsız ev satın alan kişi, sözleşmede iskân alınacağı taahhüt edilmişse sözleşmeye aykırılık nedeniyle ifa davası açabilir, gecikme nedeniyle tazminat ve cezai şart isteyebilir. Satıcı iskânın bulunduğunu söylemiş ancak gerçekte iskân yoksa, Türk Borçlar Kanunu’ndaki ayıplı ifa hükümleri uyarınca bedel indirimi, sözleşmeden dönme veya tazminat talepleri gündeme gelir. Satıcının iskânın bulunmadığını bilerek gizlemesi hâlinde hile hükümleri de değerlendirilebilir.

Müteahhit iskânı almıyorsa, kat malikleri belirli koşullarda eksiklikleri tamamlayarak iskân başvurusunu kendileri yapabilir ve bunun masraflarını müteahhitten talep edebilir. Ayrıca konut satışında alıcı tüketici sayılıyorsa, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’daki haklar ve tüketici mahkemelerinin görevi gündeme gelir.

Mersin’de iskânsız ev alımında hukuki destek

Mersin’in hızla gelişen bölgelerinde, özellikle Mezitli, Yenişehir, Tece ve Erdemli’de iskânsız ev satışları sık görülmektedir. Satın alma öncesi belediye arşivi ve tapu kaydının incelenmesi, sözleşmeye iskân güvencesi eklenmesi ve iskânı almayan müteahhide karşı dava açılması konularında hukuki destek almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

İskân başvurusu için gereken başlıca belgeler

Yapı kullanma izni başvurusunda idare, binanın ruhsat ve eklerine uygun olarak tamamlandığını gösteren belgeleri ister. Uygulamada yapı denetim kuruluşunun iş bitirme tutanağı, iskân harçlarının ve ilgili vergilerin ödendiğini gösteren belgeler, sığınak, otopark ve yangın güvenliği gibi konulardaki uygunluk yazıları, enerji kimlik belgesi ve abonelik altyapısına ilişkin uygunluk belgeleri bu dosyanın başlıca parçalarıdır. Eksiklerin bir kısmı müteahhide, bir kısmı ise kat maliklerine yönelik yükümlülüklerden kaynaklanabilir. Bu nedenle başvurunun neden tamamlanamadığını belediyeden yazılı olarak öğrenmek, kimin hangi eksikten sorumlu olduğunu belirlemenin ilk adımıdır.

Binadaki tek bir bağımsız bölümde yapılan projeye aykırı değişiklik, tüm binanın yapı kullanma izni almasını engelleyebilir. Örneğin bir dairenin balkonunun kapatılması, çatı katına izinsiz ilave yapılması veya ortak alanın bir malik tarafından kullanıma kapatılması, diğer maliklerin de mağdur olmasına yol açar. Bu tür durumlarda kat malikleri, aykırılığı yapan malike karşı Kat Mülkiyeti Kanunu’na dayalı olarak eski hâle getirme davası açabilir.

Ortak masraflar ve vergi bakımından durum

Yapı kullanma izni bulunmayan binalarda da bina yönetimi, aidat ve ortak giderler bakımından Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri kat irtifakı sahiplerine uygulanır. Emlak vergisi ise yapının fiilen kullanılmaya başlanmasıyla birlikte doğar ve iskân bulunmaması vergi yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Doğal afet sigortası bakımından da yapı kullanma izni bulunmayan binalarda poliçe düzenlenmesine ilişkin özel kurallar bulunduğundan, satın alma öncesinde sigorta şirketinden bilgi alınması yararlıdır.

Fiyat pazarlığında dikkate alınacak unsurlar

Yapı kullanma izni olmayan bir konutun fiyatı belirlenirken, iskânın alınması için gerekecek harç ve masraflar, olası aykırılıkların giderilme maliyeti, kredi kullanılamaması nedeniyle ortaya çıkan finansman yükü ve ileride yeniden satıştaki güçlükler hesaba katılmalıdır. Bu maliyetler satış bedelinde indirim olarak yansıtılmazsa, alıcı aslında piyasa değerinin üzerinde bir bedel ödemiş olur. Satıcı iskânın kısa sürede alınacağını taahhüt ediyorsa, bu taahhüdün yazılı olarak ve yaptırıma bağlanarak sözleşmeye eklenmesi gerekir.

Satın alma işlemi tamamlandıktan sonra ortaya çıkan sorunların çözümü, satın alma öncesinde yapılacak bir incelemeden çok daha maliyetlidir. Bu nedenle tapu randevusu almadan önce sözleşmenin ve belgelerin bir avukat tarafından incelenmesi, ileride doğabilecek uyuşmazlıkları önemli ölçüde azaltır.

Kentsel dönüşüm ve deprem güvenliği açısından

Yapı kullanma izni bulunmayan binalar, ileride kentsel dönüşüm kapsamına alındığında da bazı güçlüklerle karşılaşabilir. Riskli yapı tespiti, hak sahipliği ve yeni projede verilecek bağımsız bölümlerin belirlenmesi, tapu kaydı ve arsa payı üzerinden yürütülür. Tapudaki niteliği ile fiili kullanımı farklı olan bağımsız bölümlerde, malikin dönüşüm sonrasında beklediği hakları elde edememesi gibi sorunlar yaşanabilir. Ayrıca projeye aykırı olarak yapılmış kat ve ilaveler, binanın taşıyıcı sistemine ek yük getirdiği için deprem güvenliği bakımından da ciddi bir risk unsurudur. Bu nedenle özellikle eski binalarda satın alma öncesinde bir inşaat mühendisinden yapı güvenliği değerlendirmesi almak da düşünülmelidir.

Alım kararı verilirken yalnızca bugünkü kullanım değil, binanın gelecekteki hukuki durumu da hesaba katılmalıdır.

Sık sorulan sorular

İskânsız ev satın alınabilir mi?

Evet. İskânsız ev tapuda devredilebilir; ancak kat irtifakı, abonelik, kredi ve imar aykırılığı riskleri nedeniyle satın almadan önce ayrıntılı kontrol yapılmalıdır.

İskânsız eve konut kredisi çıkar mı?

Bankaların önemli bir kısmı konut kredisinde yapı kullanma izni veya kat mülkiyeti arar; kredi verilip verilmeyeceği bankanın değerlendirmesine bağlıdır.

İskânsız evde elektrik ve su aboneliği alınır mı?

Yapı kullanma izni bulunmayan yapılarda kalıcı abonelik almakta sorun yaşanabilir; yapı kayıt belgesi olan yapılarda geçici abonelik imkânı vardır.

İskânı kim almalıdır?

Kural olarak yapıyı inşa eden müteahhit veya yapı sahibi; satış sözleşmesinde bu yükümlülüğün açıkça yazılması önemlidir.

Kat irtifakı tapusu güvenli mi?

Kat irtifakı geçerli bir mülkiyet tapusudur; ancak binanın projeye uygun tamamlandığını göstermez ve kat mülkiyetine geçiş için iskân gerekir.

İskânsız ev aldım, müteahhit iskânı almıyor, ne yapabilirim?

Sözleşmeye aykırılık nedeniyle ifa davası, tazminat veya bedel indirimi talep edebilir, belediyeye başvurabilirsiniz.

İlgili konular ve resmî kaynak

İlgili yayınlar: Dairenin iskânı yok, müteahhit belgeyi almıyorsa · Kat karşılığı inşaat sözleşmesi · Müteahhit otopark yerini farklı teslim etti · Depremde yıkılan binada müteahhit sorumluluğu

Resmî kaynaklar: 3194 sayılı İmar Kanunu · 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu · 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu · Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü · Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı

Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki görüş veya sonuç taahhüdü değildir. Somut dosyanızda süreler ve deliller belgelerinizle birlikte değerlendirilmelidir.

Konunuzla ilgili belgelerinizi değerlendirmek için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.