Yönetim planında bir kişinin adının bulunması, ona her durumda süresiz yönetici yetkisi verildiği anlamına gelmez. Apartmanın yönetim organları ve emredici kanun hükümleri dikkate alınmalıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34. maddesindeki yıllık yeniden atama düzeni, sıradan bir apartman bakımından özellikle önemlidir. Eski yöneticinin yeniden seçilebilmesiyle hiç seçim yapılmadan ömür boyu görevde kalması aynı değildir.
Bununla birlikte tek apartman ile hukuken toplu yapı niteliğindeki site aynı yönetim düzenine tabi kabul edilmemelidir. Toplu yapılardaki özel hükümler, yönetim planı ve geçici yönetim ayrı incelenir. Uyuşmazlığın çözümü için önce hangi yapının ve hangi organın yönetildiği belirlenmelidir.
Tek apartmanda yıllık yeniden atama
KMK 34, yöneticinin kanuni yıllık toplantıda yeniden atanmasını ve eski yöneticinin tekrar atanabilmesini düzenler. Yönetim planı, kanunun emredici düzenini ortadan kaldıran kişisel ve sınırsız yetki kaynağı olarak kullanılamaz. İlk yönetim planına bir isim yazılmış olması, diğer maliklerin kurul ve denetim haklarını yok saydırmaz.
Seçim yapılıp yapılmadığı, toplantı çağrısı, karar yeter sayısı ve tutanaklar üzerinden incelenir. Yönetici aynı kişi kalmış olabilir; bu durum her yıl usulüne uygun tekrar seçilmişse başka, yıllardır kurul hiç toplanmamışsa başka değerlendirilir. “Herkes beni tanıyor” açıklaması gerekli karar kaydının yerine otomatik olarak geçmez.
Yönetim planı ne kadar bağlayıcı?
KMK 28, yönetim planını bütün kat maliklerini bağlayan sözleşme hükmünde düzenler. Ancak bu bağlayıcılık, planın kanuna aykırı her hükmünün uygulanabileceği anlamına gelmez. Hangi düzenlemenin yönetim biçimini belirlediği, hangisinin kurul yetkisini kaldırdığı ve hangisinin kanuni sınırı aştığı ayrı değerlendirilmelidir.
Örneğin yöneticinin ücreti veya bazı görevlerinin ayrıntısı planla düzenlenebilir. Bununla yöneticiye bütün maliklerin yerine sürekli karar verme yetkisi tanınması aynı değildir. Maliklerin planı hiç okumadan daire satın almış olması planın tamamını etkisiz kılmaz; kanuni sınırlar da sırf satın alma gerçekleşti diye ortadan kalkmaz.
Toplu yapılardaki özel düzeni kontrol edin
Birden çok blok bulunması, tek başına her olayda özel toplu yapı yönetiminin bütün koşullarının gerçekleştiğini göstermez. Tapu, onaylı yerleşim düzeni ve yönetim planı incelenir. KMK 71, bloklar, belirli parseller ve toplu yapı kapsamındaki ortak yerler için yönetici atama konusunda özel düzen içerir. Yetkili kurul buna göre belirlenir.
Bu hüküm ve ilgili plan düzeni nedeniyle tek apartmandaki seçim anlatımı bütün sitelere aynı biçimde uygulanmamalıdır. Ayrıca KMK 73'teki geçici yönetim, inşaat ve toplu yapının oluşması dönemine ilişkin ayrı bir mekanizmadır. Kanuni süre sınırları bulunan bu düzen, bir kişiye sınırsız ve değiştirilemez yönetim ayrıcalığı verildiği şeklinde yorumlanmamalıdır.
2026 değişikliği neden önemli?
7579 sayılı Kanun, KMK 70'te toplu yapı yönetim planının değiştirilmesine ilişkin eski beşte dört oranlarını üçte iki olarak değiştirmiştir. Ayrıca bu maddeye aykırı yönetim planı hükümlerinin uygulanmayacağı düzenlenmiştir. Eski plan metnindeki oran, güncel kanun göz ardı edilerek aynen kullanılmamalıdır.
Bu değişiklik her karara ve her apartmana aynı oy oranı uygulanacağı anlamına gelmez. Toplu yapı planı değişikliği, sıradan apartman planının değişikliği ve yönetici seçimi farklı işlemlerdir. Hangi kurulun, hangi toplam üzerinden ve hangi karar için oy kullandığı açıklanmalıdır. “Artık bütün kararlar üçte ikiyle alınır” şeklindeki genelleme doğru değildir.
Denetim ve görev değişikliği
KMK 41 kapsamında yöneticinin faaliyetleri denetlenir; haklı sebep varsa değişiklik gündeme gelebilir. Hesapların verilmemesi, geçerli kararların yerine getirilmemesi veya yetki sınırının aşılması somut kayıtlarla ortaya konulmalıdır. Bir malikin kişisel hoşnutsuzluğu ile kanuni müdahale nedeni aynı değildir. Yöneticinin de açıklama ve belge sunabilmesi gerekir.
- Yönetim planının resmi ve güncel örneği.
- Toplantı çağrıları, katılım listeleri ve karar defteri.
- Son seçim veya atama kararının tarihi.
- Hesap, harcama ve denetime ilişkin belgeler.
- Süresiz yetki iddiasına dayanak gösterilen hüküm.
Uyuşmazlıkta yönetim planının ilgili hükmü ile belirli kurul kararının iptali aynı talep değildir. Dava yolu, taraf ve süreler buna göre incelenir. Kurul kararlarına ilişkin iptal süreleri bakımından beklemek hak kaybı yaratabilir; yokluk veya mutlak hükümsüzlük iddiası ise kendi koşullarıyla değerlendirilir. Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında arabuluculuk düzeni de dikkate alınmalıdır.
Farazi örnekte sonuç nasıl kurulur?
Farazi örnekte tek apartmanın planı, kurucu maliki “sürekli yönetici” olarak göstermiştir. Yıllık atama ve maliklerin denetim hakları göz ardı edilerek bu kişinin her zaman görevde kalacağı söylenemez. Başka örnekte hukuken toplu yapı olan sitede geçerli plan, özel atama düzeni içermektedir. Bu ikinci dosya KMK 71 ve geçici yönetim hükümleriyle ayrıca incelenir.
Plan bir kişiyi ömür boyu değiştirilemez yönetici yapabilir mi?
Kanuni kurul, atama ve denetim hükümleri ortadan kaldırılamaz. Yapının türü ve planın hükmü birlikte incelenir.
Aynı yönetici her yıl yeniden seçilebilir mi?
Evet. Tekrar seçilebilme ile usulüne uygun seçim yapılmadan süresiz görevde kalma farklıdır.
2026 değişikliği bütün yönetici seçimlerini üçte ikiye mi bağladı?
Hayır. Değişiklik toplu yapı yönetim planına ilişkindir. Yönetici atama ve diğer kararların koşulları ayrıca belirlenir.
Toplu yapıdaki geçici yönetim sınırsız devam eder mi?
Geçici yönetimin kanuni süre ve kapsam sınırları vardır. Plan bu mekanizmayı sınırsız kişisel yetkiye dönüştürmez.
İlgili hukuki bilgiler
Site Yönetim Planının Değiştirilmesi ve Maliklerin Dava Hakları
Apartmanda Yönetici Seçilemiyorsa Mahkemeye Başvuru
Resmî kaynaklar
- Kişisel Verileri Koruma Kurulu 2020/560: KMK 27, 28, 34 ve 41 değerlendirmesi: KMK 27, 28, 34 ve 41: kurul yetkisi, yıllık atama ve denetim
- 5711 sayılı Kanun: Toplu yapı yönetimine ilişkin 70–74. maddeler, TBMM kabul metni: Toplu yapılarda 70–74: yönetim planı, yönetici atama ve geçici yönetim
- 7579 sayılı Kanun: 2026 toplu yapı yönetim planı değişikliği, TBMM kabul metni: 2026 m.5: toplu yapı yönetim planının değiştirilmesinde üçte iki ve aykırı hükümlerin uygulanmaması
- Adalet Bakanlığı Arabuluculuk SSS: Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuk
Dosyanızın değerlendirilmesi
Av. Emirhan Keskin’in ofisi Mersin’dedir. Türkiye’nin farklı şehirlerindeki uyuşmazlıklarda belgeler üzerinden uzaktan ön değerlendirme yapılabilir. Başvuru yolu, yetkili merci ve temsil kapsamı somut dosyaya göre belirlenir. Belgelerinizi tarih sırasıyla hazırlayıp iletişim sayfasından randevu ve dosya değerlendirmesi bilgisine ulaşabilirsiniz.
Resmî kaynaklar: Türk Borçlar Kanunu (6098)