Konut Kiracısına Üç Ay Önceden Çıkış Bildirimi Şartı Konulabilir mi?

Belirli süreli konut kirasında kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önce yazılı bildirimle sözleşmenin uzamasını önleyebilir. TBK 347'de kiracı lehine tanınan bu imkânı üç ay veya altı ay önceden bildirim şartıyla ağırlaştıran kayıt kural olarak kiracıya karşı ileri sürülemez. Ancak dönem sonunda çıkış ile sözleşme devam ederken erken tahliye aynı değildir; yanlış tarihe göre yapılan bildirim kira borcu tartışması yaratabilir.

Üç aylık süre kim için öngörülmüştür?

Kira sözleşmelerinde sık rastlanan hata, ev sahibine ilişkin üç aylık süreyle kiracıya ilişkin on beş günlük süreyi birbirine karıştırmaktır. TBK 347'nin belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarındaki kiracı bakımından düzenlemesi dönem sonunu esas alır. Kiraya verenin on yıllık uzama sonundaki bildirim yoluyla feshi ise farklı şartlara ve süreye bağlıdır. Birinin süresi diğer tarafa otomatik uygulanmaz.

Belirsiz süreli sözleşmelerde genel fesih dönemleri ve bildirim süreleri ayrıca dikkate alınır. Bu yazıda ele alınan on beş günlük imkân, belirli süreli konut sözleşmesinin bitiminde uzamayı önleyen kiracı bildirimi içindir. Açık arsa, bazı taşınır kiraları veya farklı nitelikteki kira ilişkileri aynı başlık altında değerlendirilmez. Sözleşmenin adında “bir yıllık” yazması kadar fiilî kullanım ve kanuni kira türü de önemlidir.

Standart sözleşmede “her iki taraf üç ay önce haber verecektir” yazması, bütün şartların karşılıklı ve geçerli olduğu anlamına gelmez. Koruyucu hükmün amacı, kiracının dönem sonunda ayrılabilmesini daha ağır bir koşula bağlı bırakmamaktır. Ev sahibiyle anlaşarak daha erken bildirimde bulunmak mümkündür; fakat anlaşma ile kanuni hakkın aleyhe daraltılması birbirinden ayrılır. Kayıt nedeniyle talep edilen fazladan kira veya ceza, geçerlilik ve gerçek borç bakımından ayrıca incelenir.

İlk adım: gerçek dönem sonunu bulmak

Bildirim süresi takvim yılının sonundan veya kira ödeme gününden sayılmaz. Başlangıç tarihi ve sözleşmenin süresi belirlenmelidir. Bir yıllık sözleşme 1 Temmuz'da başladıysa dönem hesabı buna göre yapılır. Sonradan kira bedelinin arttırılması ya da ödeme gününün değiştirilmesi, her zaman sözleşme başlangıcını değiştirmez. Tarafların gerçekten yeni bir sözleşme mi, yoksa mevcut sözleşmeye ek protokol mü yaptıkları incelenir.

Birden fazla belge varsa önceki sözleşme, son protokol ve tarafların uygulaması birlikte okunmalıdır. Kiracı, başlangıç tarihini yanlış hatırladığı için geç bildirim yapmış olabilir. Ev sahibinin mesajında farklı tarih söylemesi de tek başına önceki belgeleri ortadan kaldırmaz. yeni kira protokolünün süre hesabına etkisi bu nedenle önemlidir. Burada amaç, yalnızca son imza tarihini bulmak değil, hangi kira döneminin sona erdirildiğini belirlemektir.

On beş günlük kanuni asgari süre, son gün gönderilen belgenin zamanında ulaşıp ulaşmadığı bakımından dikkat gerektirir. Bildirimde dönem sonu açık yazılmalı ve ulaşma kaydı korunmalıdır. Gün hesabının doğrulanması, özellikle tatil, posta gecikmesi veya adres değişikliği bulunan dosyada önemlidir. Kiracının taşınma planını hazırlamış olması bildirimin yerine geçmez.

Yazılı bildirim nasıl hazırlanmalıdır?

TBK 348, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerindeki fesih bildirimi için yazılı şekil öngörür. Bildirimde tarafların kimliği, kiralananın adresi, sözleşme tarihi, sona erdirilmek istenen dönem ve açık fesih iradesi bulunmalıdır. “Yeni ev bakıyorum” veya “muhtemelen taşınırım” gibi ifadeler kesin sona erdirme iradesini göstermeyebilir. Ev sahibinin bu sözleri bilmesi, usulüne uygun bildirim yapılmış olduğu sonucunu her dosyada sağlamaz.

İmzalı belge ve ulaşma delili birlikte korunmalıdır. Güvenli elektronik imza ve kanuni yazılı şekil değerlendirmesi ayrıca yapılabilir. Sıradan bir mesajın her durumda imzalı yazılı bildirimle aynı olduğu kabul edilmemelidir. Bildirimi emlakçıya göndermek de ancak kişinin bu bildirimi almaya yetkili olması hâlinde doğru sonuca götürebilir. Birden çok kiraya veren bulunan dosyada alıcı kişiler ayrıca kontrol edilir.

Kiralanan aile konutuysa kiracının eşinin açık rızasına ilişkin TBK 349 değerlendirmesi unutulmamalıdır. Sözleşmede yalnızca bir eşin imzasının bulunması, aile konutuna ilişkin korumayı ortadan kaldırmaz. Kiracının tek başına hazırladığı bildirim, aile konutu koşulları varsa farklı bir inceleme gerektirir. Bu husus taşınmanın fiilî kararıyla hukuki fesih arasındaki önemli farklardan biridir.

Erken çıkışta on beş gün bildirim yeterli değildir

Kiracı dönem bitmeden taşınmak isterse TBK 325 uyarınca erken geri verme ve makul süre sorumluluğu gündeme gelebilir. “On beş gün önce söyledim” diyerek yılın herhangi bir gününde kira borcunun tamamen sona erdiği söylenemez. Sözleşme süresinin sona ermesi için yapılan bildirim ile devam eden dönemde anahtarın erken teslimi farklı hukuki olaylardır. kiracının erken tahliyesi ve kalan kira bedelleri yazısı bu ayrımı açıklar.

Taraflar dönem ortasında anlaşarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu durumda anlaşmada anahtar teslimi, son kira, yan gider ve depozito hesabı belirtilmelidir. Ev sahibinin evi yeniden kiraya vermesi veya uygun yeni kiracı önerisi gibi durumlar da hesap üzerinde etkili olabilir. Ancak bunlar bildirimin kanuni dönem sonuna göre yapılması gerektiği kuralını değiştiren otomatik istisnalar değildir; kendi şartları içinde değerlendirilir.

Varsayımsal örnek: standart sözleşmedeki üç aylık kayıt

Tamamen varsayımsal bir olayda kiracı bir yıllık konut sözleşmesinin bitmesine kırk gün kala yazılı çıkış bildirimi yapar; belge ev sahibine otuz beş gün kala ulaşır. Sözleşmede “çıkmak isteyen kiracı üç ay önceden haber verir” kaydı bulunmaktadır. Kiracı dönem sonunda anahtarı usulüne uygun teslim eder. Ev sahibinin yalnızca üç aylık şart yerine getirilmediği için bütün yeni yıl kirasını istemesi kanuni koruma ve gerçek borç bakımından değerlendirilir.

Aynı bildirim dönem sonundan on gün önce ulaştıysa veya kiracı kırk gün önce haber verip dönem bitmeden evi boşalttıysa farklı meseleler doğar. Örnek, bir mahkeme sonucunu garanti etmez. Belgenin ulaşma günü, çıkış günü ve dönem sonunun üç ayrı tarih olduğunu göstermektedir. Haklı bir hukuki görüş bile yanlış tarihli belge nedeniyle ispat sorunu yaşayabilir.

Bildirimden sonra anahtar ve hesap nasıl kapatılır?

Zamanında fesih bildirimi, evi fiilen teslim etmeme hakkı vermez. Anahtarın kime, ne zaman ve hangi kayıtla verildiği önemlidir. Taraflar bir teslim tutanağı hazırlayabilir; evin mevcut durumunu ve sayaçları kaydedebilir. Depozito alacağı ile kira borcu hesapları ayrı gösterilmelidir. Çıkışın zamanında olduğu savunması, ödenmemiş önceki kira ve yan gider borçlarını kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Uyuşmazlık çıkarsa kira sözleşmesi, bildirim ve tebliğ belgesi, anahtar teslim kaydı ve ödemeler bir arada değerlendirilir. Kira uyuşmazlıklarının dava aşamasında arabuluculuk kuralları ve icra istisnaları dikkate alınır. Mersin, Ankara, İstanbul veya başka ildeki bir konut için kanuni dönem hesabı aynı esaslara dayanır; görev ve yetki somut talebe göre belirlenir. Sözleşmedeki standart cümlenin geçerliliği ile kiracının gerçekten zamanında ayrılıp ayrılmadığı ayrı sorular olarak ele alınmalıdır.

Kira başlangıcı, çıkış bildirimi ve anahtar teslim tarihini gösteren belgelerle Mersin ofisimize başvurabilirsiniz. Türkiye genelindeki kira dosyalarında dönem hesabı ve talep edilen borç birlikte değerlendirilir.

Sık sorulan sorular

Hukuki dayanaklar

Türk Borçlar Kanunu: 325, 347, 348 ve 349. maddeler

Adalet Bakanlığı: kira uyuşmazlıklarının arabuluculuk kapsamı

Resmî kaynaklar: Türk Borçlar Kanunu (6098)