Evi Çocuğuma Bedelsiz Verdim: Kira Vergisi Çıkar mı?

Çocuğun kendi oturması için bedelsiz bırakılan tek konutta emsal kira bedeli hesaplanmaz. Gelir Vergisi Kanunu’nun 73. maddesindeki bu düzenleme, her türlü aile içi taşınmaz kullanımını vergiden çıkaran genel bir muafiyet değildir. Evin kime, hangi amaçla ve kaç adet tahsis edildiği belirleyicidir. Çocuğa bırakılan dükkânı, arkadaşın ücretsiz oturduğu daireyi ve aynı çocuğa verilen ikinci konutu aynı kuralla değerlendirmek hatalıdır.

Hangi yakınların oturması kapsam içindedir?

Malikin anne ve babası, büyükanne ve büyükbabası gibi üstsoyu; çocukları ve torunları gibi altsoyu ile kardeşlerinin ikametine tahsis edilen binalar kanunda sayılmıştır. “Akrabam oturuyor” açıklaması tek başına yeterli olmaz. Kuzen veya arkadaş için bu özel yakınlık istisnası uygulanmaz; başka bir kanuni durum bulunup bulunmadığı ayrıca araştırılır. Malikin akrabalarıyla aynı evde birlikte yaşaması ise maddede ayrıca düzenlenmiştir.

Burada amaç, yakının o konutta gerçekten oturmasıdır. Çocuğun daireyi depo olarak kullanması, işyerine dönüştürmesi veya başkasına kiraya vermesi farklı değerlendirme gerektirir. Tapunun babada kalması ve oğlun adres kaydının orada bulunması önemli belgelerdir; ancak gerçekte başka bir kullanım varsa yalnız adres kaydı sonucu değiştirmez.

Aynı çocuğa iki ev bırakılırsa ne olur?

Kanun, sayılan yakınların her birine tahsis edilen konutlardan yalnız biri için emsal kira bedeli hesaplanmamasını öngörür. Bir anne oğluna iki ayrı konutu bedelsiz bırakmışsa her iki daire için de bu istisnayı ileri süremez. Buna karşılık iki çocuğun her birinin ayrı birer konutta oturması, her çocuk yönünden ayrı incelenir. Evli kardeşlere ilişkin kanuni sınırlama da dikkate alınmalıdır; eşlerden yalnız biri için emsal bedel hesaplanmaması mümkündür.

Örneğin biri şehir merkezinde, diğeri yazlık bölgede olan iki konutun aynı çocuğa bırakıldığı dosyada, iki taşınmazın da fiilen nasıl kullanıldığı açıklanmalıdır. Hangi evin istisna kapsamında gösterildiği yıllık belge düzeninde tutarlı olmalıdır. Taşınmazlardan birinin başka kişiye kiralanması durumunda ise o taşınmazın gerçek kira geliri ayrı beyan konusudur.

İstisna yoksa vergi hangi tutardan hesaplanır?

Bedelsiz kullanımın istisnaya girmemesi durumunda emsal kira bedeli gündeme gelir. Bina ve arazide yetkili özel merci veya mahkemece belirlenmiş kira varsa o tutar; yoksa vergi değerinin yüzde beşi esas alınır. Bu hesap doğrudan ödenecek vergi değildir. İlgili yılın beyan koşulları, varsa konut kira geliri istisnası ve uygulanabilen giderler ayrıca değerlendirilir.

Belediyedeki emlak vergisi değeriyle internetteki satış ilanı bedeli aynı şey değildir. Hesaba yüksek bir ilan fiyatını koymak da vergi değerini geçmiş yıldan aynen taşımak da hataya neden olabilir. Konut kullanımının yılın yalnız bir bölümünde gerçekleşmesi durumunda dönem bilgisi dosyada açıkça gösterilmelidir.

Vergi dairesine hangi belgeler sunulabilir?

• Taşınmazın tapu kaydı ve ilgili dönemin emlak vergisi değeri.
• Malik ile oturan kişi arasındaki yakınlığı gösteren nüfus kayıtları.
• Fiilî oturma süresini gösteren adres kaydı ve abonelik bilgileri.
• Bedelsiz tahsisin başlangıcını, kapsamını ve kullanılan konutu açıklayan yazılı belge.
• Varsa aynı kişiye bırakılmış diğer taşınmazların kullanım dökümü.

Gerçekte kira alındığı halde işlemi sonradan bedelsiz göstermek doğru değildir. Düzenli banka transferlerinin ne için yapıldığı açıklanabilmelidir. Kira dışındaki aile yardımı veya ortak gider ödemesi varsa bu kayıtlar, kira tahsilatıyla karışmayacak şekilde korunmalıdır. İdare açıklama istediğinde yalnız sözlü bilgi vermek yerine dönem ve taşınmazı belirten belgeli cevap sunulur.

Çocuk başka şehre taşınıp evi artık kullanmıyorsa önceki adres kaydına dayanarak aynı açıklamayı sürdürmek yerine yeni durumu kayda geçirin. Evin boş kalması, başka yakına verilmesi veya ücretli kiraya geçilmesi farklı olaylardır. Vergi dairesinden gelen yazıda sorulan yıl ile belgelerin gösterdiği kullanım yılı eşleştirilmelidir; bugünkü durum geçmiş yılın kanıtı olarak tek başına sunulmamalıdır.

Bedelsiz tahsis bütün taşınmaz vergilerini kaldırır mı?

Hayır. Buradaki konu gelir vergisinde emsal kira hesabıdır. Belediyeye ödenen emlak vergisi başka bir yükümlülüktür; tek konutta indirimli emlak vergisi koşulları ayrıca incelenir. Taşınmaz konut yerine işyeri olarak kullanılıyorsa işyeri kirasında stopaj sorumluluğu da farklı bir sorundur. Tahsis biçiminin doğru adlandırılması, birbirinden ayrı vergilerin tek bir muafiyet gibi değerlendirilmesini önler.

Hukuki kaynaklar

• 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu — m.21 ve 73.
• GİB 2026 Kira Geliri Vergi Rehberi — emsal kira bedeli uygulanmayan hâller.