Başkasının Taşınmazına Yapılan Masraflar Geri İstenebilir mi?

Başkasına ait taşınmaza yapılan her harcama otomatik olarak malikten istenemez. Masrafın hangi ilişki içinde, kimin talebiyle ve ne amaçla yapıldığı belirlenmelidir. Kiracının yaptığı değişiklik, kendisini malik sanan kişinin gideri ve izin almadan başkasının işini gören kişinin masrafı farklı hükümlere tabi olabilir.

Kısaca bu yazıda

Aşağıdaki maddeler, yazıda ayrıntılı olarak ele alınan başlıca noktaları özetler. Somut durumunuzda hangi kuralın uygulanacağı, olayın ayrıntılarına ve belgelere göre değişebilir.

• İlk soru: Hangi hukuki ilişki vardı: Taraflar arasında masrafı kimin karşılayacağına ilişkin anlaşma varsa öncelikle bunun kapsamı incelenir.
• Zorunlu, yararlı ve diğer gider ayrımı: Zorunlu gider, eşyanın korunması ve kaybın önlenmesi için gerekli olabilir.
• İyi niyetli zilyedin giderleri: TMK 994, iyi niyetli zilyedin zorunlu ve yararlı giderlerinin tazminini ve koşullarıyla geri vermekten kaçınmasını düzenler.
• Kiracının yenilik ve değişiklikleri: TBK 321 uyarınca kiracı yazılı rızayla yenilik ve değişiklik yapabilir.
• Vekâletsiz iş görme ve hesap hazırlığı: Bir kişi yetkisi olmadan fakat iş sahibinin menfaatine ve işin gereklerine uygun hareket etmişse TBK 526 ve devamındaki vekâletsiz iş görme hükümleri gündeme gelebilir.

İlk soru: Hangi hukuki ilişki vardı?

Taraflar arasında masrafı kimin karşılayacağına ilişkin anlaşma varsa öncelikle bunun kapsamı incelenir. Sözlü veya yazılı talimat, ödeme mesajları ve faturalar birlikte değerlendirilir. “Evi sen kullan, bakımını da sen yap” anlaşmasıyla “çatıyı yaptır, parasını ben ödeyeceğim” açıklaması aynı değildir.

Mülkiyet payı bulunan kişinin ortak taşınmaz için yaptığı giderler de ayrı değerlendirilir. Bu yazıdaki genel çerçeve, paydaşlar arasındaki gider paylaşımının bütün özel kurallarını ortadan kaldırmaz. Taşınmazı kullanma sebebi belirlenmeden yalnız toplam fatura bedeli üzerinden alacak çıkarılması yanlış sonuca götürebilir.

Zorunlu, yararlı ve diğer gider ayrımı

Zorunlu gider, eşyanın korunması ve kaybın önlenmesi için gerekli olabilir. Yararlı gider, taşınmazın değerini veya kullanım yararını artırabilir. Kişisel zevke yönelik lüks harcama ise farklı değerlendirilir. Yeni çatı yapılması, enerji verimliliği sağlayan yenilik ve yalnız dekoratif değişiklik aynı kategoriye otomatik konulamaz.

Masrafın kategorisi fatura başlığından tek başına anlaşılmaz. Taşınmazın o tarihteki durumu, yapılan işin gerekliliği ve elde edilen fayda araştırılır. Pahalı bir malzeme kullanılması, giderin tamamını zorunlu yapmaz. Yapılan işin taşınmaza etkisi için gerektiğinde teknik inceleme alınabilir.

İyi niyetli zilyedin giderleri

TMK 994, iyi niyetli zilyedin zorunlu ve yararlı giderlerinin tazminini ve koşullarıyla geri vermekten kaçınmasını düzenler. Diğer giderlerde ise zararsızca ayrılabilecek eklemeler bakımından özel kural vardır. Bu hüküm, taşınmaza herhangi bir nedenle giren herkesin bütün masraflarını istemesi şeklinde okunmamalıdır.

İyi niyet, kişinin hak durumuna ilişkin bilgisi ve göstermesi gereken özenle değerlendirilir. Tapunun başkasına ait olduğunu bilmek, sözleşmeye dayanan kullanım ve malik olduğunu sanmak aynı değildir. İyi niyetli olmayan zilyet bakımından TMK 995 daha dar gider imkânı öngörür; hak sahibi için de zorunlu olan giderler önem taşır.

Kiracının yenilik ve değişiklikleri

TBK 321 uyarınca kiracı yazılı rızayla yenilik ve değişiklik yapabilir. Ancak aksine yazılı anlaşma yoksa kiraya verenin rızasıyla yapılan değişiklik nedeniyle oluşan değer artışının karşılığını isteyemez. Bu nedenle “ev sahibi izin verdi, bütün masrafı öder” sonucu kendiliğinden çıkmaz. İzin ile gider üstlenme farklıdır.

Kiralanandaki ayıbın giderilmesi veya kiraya verenin yerine getirmediği yükümlülükler başka hükümler kapsamında olabilir. Bunlar, kiracının tercih ettiği dekorasyonla aynı hesapta eritilmemelidir. Yazılı izin, onarım bildirimi ve bedel anlaşması ayrı ayrı saklanmalıdır. Söküp alma ve eski hâle getirme koşulları da kontrol edilir.

Vekâletsiz iş görme ve hesap hazırlığı

Bir kişi yetkisi olmadan fakat iş sahibinin menfaatine ve işin gereklerine uygun hareket etmişse TBK 526 ve devamındaki vekâletsiz iş görme hükümleri gündeme gelebilir. TBK 529’un gider koşulları somut olayda araştırılır. Malik istemediği hâlde yapılan her yenileme sırf değer kattığı söylenerek aynı hükme dayandırılamaz.

Dosyada masraf tarihi, işi yapan kişi, ödeyen kişi, izin veya talimat ve taşınmaza kalan yarar gösterilir. Faturanın kimin adına olduğu ile gerçekte kimin ödeme yaptığı farklı olabilir. Kullanımdan elde edilen fayda ve mahsup konusu olabilecek kalemler de değerlendirilir. Talep, tek toplam yerine her giderin hukuki sebebi açıklanarak hazırlanmalıdır.

Sık sorulan sorular

Ev sahibinin izni varsa tadilat parasını mutlaka alır mıyım?

Hayır. Özellikle kiracının rızayla yaptığı yeniliklerde değer artışı talebi için TBK 321’deki yazılı anlaşma kuralı önemlidir.

Faturalar bende; masraf davasını kesin kazanır mıyım?

Fatura harcamayı destekler fakat tek başına malikin ödeme yükümlülüğünü belirlemez. Hukuki ilişki, gerekli veya yararlı gider niteliği ve ödeme kaynağı incelenir.

Resmî kaynaklar: Türk Medeni Kanunu (4721)

İlgili hukuk rehberleri

• Elatmanın Önlenmesi ve Ecrimisil Davası
• Haksız Fiil Tazminatında Zamanaşımı ve Deliller

Hukuki dayanaklar

• Türk Medeni Kanunu: m.994–995
• Türk Borçlar Kanunu: m.321,526–530