Taşkın Yapı ve Komşu Parsele Tecavüzde Hukuki Çözüm

Taşkın Yapı ve Komşu: Bu rehber, Türk hukukundaki temel kuralları, belgeleri, süreleri ve başvuru yolunu açıklar.

taşkın yapı komşu parsele tecavüz konusunda sonuç, olayın adıyla değil kanuni şartların gerçekleşmesiyle belirlenir. Bir yapının temeli, duvarı, balkonu veya başka bölümü komşu parsele taşmışsa malik kural olarak elatmanın önlenmesi ve taşkın kısmın kaldırılmasını isteyebilir. Yapı sahibi iyiniyetliyse, zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten itibaren on beş gün içinde itiraz etmemişse ve koşullar haklı gösteriyorsa uygun bedelle irtifak veya taşan arazi parçasının mülkiyetinin devri gündeme gelebilir.

Kısa cevap: Bir yapının temeli, duvarı, balkonu veya başka bölümü komşu parsele taşmışsa malik kural olarak elatmanın önlenmesi ve taşkın kısmın kaldırılmasını isteyebilir. Yapı sahibi iyiniyetliyse, zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten itibaren on beş gün içinde itiraz etmemişse ve koşullar haklı gösteriyorsa uygun bedelle irtifak veya taşan arazi parçasının mülkiyetinin devri gündeme gelebilir. TMK 725 bakımından zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten itibaren on beş gün içinde itiraz etmelidir. Bu süre dava açma süresiyle özdeş değildir; itirazın zamanında yapıldığı ispatlanarak elatma ve kaldırma talebi gecikmeden ileri sürülür.

Son hukuki kontrol: 6 Eylül 2026. Bu çalışma 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 2644 sayılı Tapu Kanunu, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu esas alınarak hazırlanmıştır. Hukuki inceleme: Av. Emirhan Keskin.

taşkın yapı komşu parsele tecavüz: Taşkın Yapı ve Komşu Parsele Tecavüzde Hukuki Çözüm: kısa ve kesin hukuki cevap

Bir yapının temeli, duvarı, balkonu veya başka bölümü komşu parsele taşmışsa malik kural olarak elatmanın önlenmesi ve taşkın kısmın kaldırılmasını isteyebilir. Yapı sahibi iyiniyetliyse, zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten itibaren on beş gün içinde itiraz etmemişse ve koşullar haklı gösteriyorsa uygun bedelle irtifak veya taşan arazi parçasının mülkiyetinin devri gündeme gelebilir.

Taşkın yapı TMK 725, başkasının arazisine tamamen yapılan yapı TMK 722-724 ve taşınır sınır işareti uyuşmazlığı farklıdır. İmar izni özel mülkiyet sınırını ihlal etme yetkisi vermez; belediye ruhsatı komşu malik rızasının yerine geçmez.

İyiniyet yapı başlangıcında sınırı makul özenle bilmemeyi ifade eder; kadastro işareti ve ölçüm uyarısına rağmen devam eden inşaatta korunmaz. On beş günlük itiraz noter, belediye, şantiye tutanağı veya dava ile açıkça belgelendirilmelidir. Bu ayrım, talebin doğru hukuki sebebe dayandırılması için zorunludur.

Hukuki dayanak ve temel kurallar

TMK 725

Taşkın yapı malikinin ayni hakkı yoksa zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten itibaren on beş gün içinde itiraz edebilir; iyiniyet ve uygun koşullarda bedelle irtifak veya mülkiyet devri istenebilir. Dosyada bu nokta ayrı bir vakıa ve ayrı bir delil satırı olarak gösterilmelidir.

Öğrenme, itiraz, iyiniyet ve uygunluk birlikte aranır. İddia, yalnız taraf beyanıyla bırakılmaz; resmî kayıt, özgün belge ve olay kronolojisiyle desteklenir.

TMK 683

Malik haksız elatmanın önlenmesini ve kaldırılmasını isteyebilir. Aksi yaklaşım, hukuki kurumların birbirine karıştırılmasına ve yanlış talep sonucuna yol açar.

Taşkın alan fen krokisiyle kesin belirlenir. Belgenin kaynağı, düzenlenme tarihi, taraflarla bağlantısı ve değişmeden korunup korunmadığı açıklanır.

TMK 2

Kaldırmanın olağanüstü zarar doğurması ve taraf davranışları dürüstlük kuralıyla değerlendirilir. Mahkeme sonucu isimlendirmeden değil, kanuni unsurların somut olayda gerçekleşip gerçekleşmediğinden çıkarır.

Hakkın kötüye kullanılması istisnası mülkiyet hakkını otomatik ortadan kaldırmaz. Karşı tarafın inkârı hâlinde özgün kayıt ve tamamlayıcı deliller birlikte incelenir.

taşkın yapı komşu parsele tecavüz için tamamlayıcı usul çerçevesi: Tapu iptal ve tescil, bedel, tazminat, ecrimisil, ortaklığın giderilmesi ve müdahalenin önlenmesi aynı talep değildir. Dava sebebi, görev, yetki, harç ve taraflar talep türüne göre belirlenir. Dosyada bu nokta ayrı bir vakıa ve ayrı bir delil satırı olarak gösterilmelidir.

Aranan şartlar ve karar ölçütleri

Taşkın alan

Yapının hangi bölümünün kaç metrekare ve koordinatla komşu parselde olduğu belirlenir. Dosyada bu nokta ayrı bir vakıa ve ayrı bir delil satırı olarak gösterilmelidir.

Aplikasyon ve fen bilirkişi krokisi Karşı tarafın inkârı hâlinde özgün kayıt ve tamamlayıcı deliller birlikte incelenir.

Öğrenme ve on beş gün

Zarar gören malikin taşmayı fiilen ne zaman öğrendiği ve itirazı saptanır. Aksi yaklaşım, hukuki kurumların birbirine karıştırılmasına ve yanlış talep sonucuna yol açar.

Noter ihtarı, şantiye tutanağı ve fotoğraf Talep edilen kurum kaydı kişi, dönem ve işlem türü bakımından somutlaştırılır.

Yapı sahibinin iyiniyeti

İnşaat başlangıcında sınır kontrolü ve uyarılara rağmen davranış incelenir. Mahkeme sonucu isimlendirmeden değil, kanuni unsurların somut olayda gerçekleşip gerçekleşmediğinden çıkarır.

Aplikasyon, proje, ruhsat ve yazışmalar Delilin hangi unsuru ispatladığı açıkça yazılmadığında dosyada bulunması tek başına sonuç vermez.

İrtifak/devir uygunluğu

Taşan bölümün büyüklüğü, kaldırma zararı ve komşu parselin kullanım kaybı değerlendirilir. İnceleme, işlem tarihi ile hukuki sonucu aynı tabloda birleştirmelidir.

İnşaat ve değerleme raporu İddia, yalnız taraf beyanıyla bırakılmaz; resmî kayıt, özgün belge ve olay kronolojisiyle desteklenir.

Uygun bedel

Arazi değeri, değer kaybı ve irtifak etkisi işlem tarihine uygun hesaplanır. Bu kural uygulanırken üçüncü kişilerin hakları ve ölçülülük ilkesi de korunur.

Emsal satış ve değerleme raporu Belgenin kaynağı, düzenlenme tarihi, taraflarla bağlantısı ve değişmeden korunup korunmadığı açıklanır.

Karşı iddialar ve hukuki cevaplar

Bir taşkın yapı komşu parsele tecavüz dosyasında sonuca ulaşmak için yalnız ilk anlatım değil, karşı tarafın hangi unsuru tartışacağı da önceden belirlenir. Aşağıdaki denetim, iddia ve savunmanın aynı kanuni ölçüt üzerinde karşılaştırılmasını sağlar.

Taşkın alan yönünden itiraz nasıl denetlenir?

Karşı taraf bu başlıkta olayın gerçekleşmediğini, farklı hukuki nitelik taşıdığını veya kendisine yüklenemeyeceğini ileri sürebilir. Uygulanacak ölçüt şudur: Yapının hangi bölümünün kaç metrekare ve koordinatla komşu parselde olduğu belirlenir. Dosyada bu nokta ayrı bir vakıa ve ayrı bir delil satırı olarak gösterilmelidir.

Cevap, soyut inkârla değil şu doğrulama kaynağı üzerinden kurulur: Aplikasyon ve fen bilirkişi krokisi Belgenin düzenleyeni, tarihi, kapsamı ve diğer kayıtlarla uyumu kontrol edilir. Belgenin kaynağı, düzenlenme tarihi, taraflarla bağlantısı ve değişmeden korunup korunmadığı açıklanır.

Öğrenme ve on beş gün yönünden itiraz nasıl denetlenir?

Karşı taraf bu başlıkta olayın gerçekleşmediğini, farklı hukuki nitelik taşıdığını veya kendisine yüklenemeyeceğini ileri sürebilir. Uygulanacak ölçüt şudur: Zarar gören malikin taşmayı fiilen ne zaman öğrendiği ve itirazı saptanır. Aksi yaklaşım, hukuki kurumların birbirine karıştırılmasına ve yanlış talep sonucuna yol açar.

Cevap, soyut inkârla değil şu doğrulama kaynağı üzerinden kurulur: Noter ihtarı, şantiye tutanağı ve fotoğraf Belgenin düzenleyeni, tarihi, kapsamı ve diğer kayıtlarla uyumu kontrol edilir. Karşı tarafın inkârı hâlinde özgün kayıt ve tamamlayıcı deliller birlikte incelenir.

Yapı sahibinin iyiniyeti yönünden itiraz nasıl denetlenir?

Karşı taraf bu başlıkta olayın gerçekleşmediğini, farklı hukuki nitelik taşıdığını veya kendisine yüklenemeyeceğini ileri sürebilir. Uygulanacak ölçüt şudur: İnşaat başlangıcında sınır kontrolü ve uyarılara rağmen davranış incelenir. Mahkeme sonucu isimlendirmeden değil, kanuni unsurların somut olayda gerçekleşip gerçekleşmediğinden çıkarır.

Cevap, soyut inkârla değil şu doğrulama kaynağı üzerinden kurulur: Aplikasyon, proje, ruhsat ve yazışmalar Belgenin düzenleyeni, tarihi, kapsamı ve diğer kayıtlarla uyumu kontrol edilir. Talep edilen kurum kaydı kişi, dönem ve işlem türü bakımından somutlaştırılır.

İrtifak/devir uygunluğu yönünden itiraz nasıl denetlenir?

Karşı taraf bu başlıkta olayın gerçekleşmediğini, farklı hukuki nitelik taşıdığını veya kendisine yüklenemeyeceğini ileri sürebilir. Uygulanacak ölçüt şudur: Taşan bölümün büyüklüğü, kaldırma zararı ve komşu parselin kullanım kaybı değerlendirilir. İnceleme, işlem tarihi ile hukuki sonucu aynı tabloda birleştirmelidir.

Cevap, soyut inkârla değil şu doğrulama kaynağı üzerinden kurulur: İnşaat ve değerleme raporu Belgenin düzenleyeni, tarihi, kapsamı ve diğer kayıtlarla uyumu kontrol edilir. Delilin hangi unsuru ispatladığı açıkça yazılmadığında dosyada bulunması tek başına sonuç vermez.

Uygun bedel yönünden itiraz nasıl denetlenir?

Karşı taraf bu başlıkta olayın gerçekleşmediğini, farklı hukuki nitelik taşıdığını veya kendisine yüklenemeyeceğini ileri sürebilir. Uygulanacak ölçüt şudur: Arazi değeri, değer kaybı ve irtifak etkisi işlem tarihine uygun hesaplanır. Bu kural uygulanırken üçüncü kişilerin hakları ve ölçülülük ilkesi de korunur.

Cevap, soyut inkârla değil şu doğrulama kaynağı üzerinden kurulur: Emsal satış ve değerleme raporu Belgenin düzenleyeni, tarihi, kapsamı ve diğer kayıtlarla uyumu kontrol edilir. İddia, yalnız taraf beyanıyla bırakılmaz; resmî kayıt, özgün belge ve olay kronolojisiyle desteklenir.

Deliller ve ispat planı

Bir taşkın yapı komşu parsele tecavüz dosyasında deliller olay kronolojisine bağlanır. Tapu kaydının yolsuz olduğunu, sözleşmeye aykırılığı, ayıbı, ödemeyi veya kötü niyeti ileri süren taraf dayandığı vakıayı ispatlar; resmî sicil ve teknik inceleme birlikte değerlendirilir. Delilin hangi unsuru ispatladığı açıkça yazılmadığında dosyada bulunması tek başına sonuç vermez.

• Aplikasyon ve fen bilirkişi krokisi
• Noter ihtarı, şantiye tutanağı ve fotoğraf
• Aplikasyon, proje, ruhsat ve yazışmalar
• İnşaat ve değerleme raporu
• Emsal satış ve değerleme raporu
• LİHKAB/aplikasyon krokisi
• İnşaat ruhsatı ve onaylı proje
• On beş gün içindeki noter/belediye itirazı
• Kaldırma maliyeti ve arazi değer raporu

Aplikasyon ve fen bilirkişi krokisi ile Kaldırma maliyeti ve arazi değer raporu aynı kronolojide karşılaştırılır. Tapu kaydının yolsuz olduğunu, sözleşmeye aykırılığı, ayıbı, ödemeyi veya kötü niyeti ileri süren taraf dayandığı vakıayı ispatlar; resmî sicil ve teknik inceleme birlikte değerlendirilir. Kurumdan kayıt istenirken kişi, hesap veya taşınmaz, işlem türü ve dönem belirtilir; ilgisiz üçüncü kişi verilerini kapsayan sınırsız talep kurulmaz.

Süre, görev, yetki ve ön başvuru

Başvuru ve dava süresi

TMK 725 bakımından zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten itibaren on beş gün içinde itiraz etmelidir. Bu süre dava açma süresiyle özdeş değildir; itirazın zamanında yapıldığı ispatlanarak elatma ve kaldırma talebi gecikmeden ileri sürülür.

Görevli mahkeme veya merci

Talebin ayni hakka, sözleşmeye, tüketici işlemine veya ortaklığın giderilmesine dayanmasına göre asliye hukuk, tüketici ya da sulh hukuk mahkemesi görevlidir; görev talep sonucundan belirlenir.

Yetkili yer

Taşınmazın aynına veya zilyetliğine ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir; sözleşme ve tazminat taleplerinde HMK yetki kuralları ayrıca incelenir.

Arabuluculuk ya da idari ön başvuru

Taşınmazın devrine veya sınırlı ayni hakka ilişkin uyuşmazlıklarda 1 Eylül 2023’ten beri dava şartı arabuluculuk kapsamı talep türüne göre kontrol edilir; ayni hakkı değiştiren anlaşma kanunun aradığı resmî şekle uygun icra edilir.

Geçici koruma ve acil işlem

İnşaat sürüyorsa taşan bölümün büyümesini önleyen koordinatlı inşaat durdurma tedbiri ve acil delil tespiti istenir. Belediyeye başvuru özel hukuk tedbirinin yerine geçmez.

Korunacak hak, yakın tehlike ve istenen önlemin sınırı taşkın yapı komşu parsele tecavüz uyuşmazlığına özgü olarak aynı talepte gösterilir. Kararın uygulanacağı kurum veya sicil ile uygulama süresi açık yazılır; geçici kararın esası peşinen çözmediği gözetilir.

Adım adım başvuru ve dava planı

1. Güncel ve tedavüllü tapu kaydını, takyidatları ve malik zincirini alın.
2. Ada, parsel, bağımsız bölüm ve pay bilgisini sözleşme ve ödeme belgeleriyle eşleştirin.
3. Talebi tapu iptal ve tescil, bedel, tazminat, ecrimisil, ortaklığın giderilmesi veya müdahalenin önlenmesi olarak ayırın.
4. Hak düşürücü süre, zamanaşımı ve arabuluculuk şartını işlem türüne göre hesaplayın.
5. Üçüncü kişiye devir veya yapı değişikliği riski varsa ölçülü ihtiyati tedbir talep edin.
6. Belediye, tapu, noter ve banka kayıtlarını kişi, işlem ve dönem belirterek isteyin.
7. Keşif ve bilirkişide değerleme tarihi, emsal, proje ve hesap yöntemini somutlaştırın.
8. Hükmün tapu sicilinde ve gerekiyorsa icra dosyasında uygulanmasını takip edin.

Karara karşı başvuru yolu bakımından temel kural şudur: Nihai hukuk mahkemesi kararına karşı gerekçeli kararın tebliğinden itibaren iki hafta içinde istinaf edilir; temyiz yolu karar türü ve yürürlükteki parasal sınıra göre kontrol edilir. Kanun yolu dilekçesi yalnız sonucu tekrar etmez; kararın hangi maddi veya hukuki noktada hatalı olduğunu gösterir.

Karar sonrası uygulama ve sonuç kontrolü

Mahkeme veya yetkili merci karar verdiğinde ilk kontrol hüküm sonucunun talep edilen hukuki korumayı açıkça içerip içermediğidir. İyiniyet yapı başlangıcında sınırı makul özenle bilmemeyi ifade eder; kadastro işareti ve ölçüm uyarısına rağmen devam eden inşaatta korunmaz. On beş günlük itiraz noter, belediye, şantiye tutanağı veya dava ile açıkça belgelendirilmelidir. Kararın gerekçesi ile hüküm fıkrası çelişiyorsa kanun yolu veya tavzih-tashih koşulları süresinde değerlendirilir.

Geçici koruma bakımından dosyada benimsenen yaklaşım şudur: İnşaat sürüyorsa taşan bölümün büyümesini önleyen koordinatlı inşaat durdurma tedbiri ve acil delil tespiti istenir. Belediyeye başvuru özel hukuk tedbirinin yerine geçmez. Esas karar verildikten sonra tedbirin ne zaman sona ereceği, sicil ya da kurum kaydının nasıl düzeltileceği ve daha önce yapılan işlemlerin akıbeti ayrıca izlenir.

Kararın uygulanması için yalnız kesinleşme şerhi beklenmez; karar türünün kesinleşmeden icra veya uygulanma imkânı olup olmadığı kontrol edilir. Gerekli mahkeme yazısı, icra emri, kurum başvurusu, harç ve tebligat tamamlanır. İdare veya karşı taraf kararı yerine getirmezse yeni başvuru yolu ve tazminat sonucu doğabilir.

Dosya kapanışında tebligat, kanun yolu, ödeme, sicil kaydı, teslim ve masraf kalemleri bir kontrol listesinde işaretlenir. Böylece lehde karar alınmasına rağmen tapu, nüfus, banka, işveren, kolluk, idare veya icra kaydında sonucun uygulanmadan kalması önlenir.

Taşkın Yapı ve Komşu Parsele Tecavüzde Hukuki Çözüm hakkında sık sorulan sorular

Taşkın Yapı ve Komşu Parsele Tecavüzde Hukuki Çözüm konusunda temel kural nedir?

Bir yapının temeli, duvarı, balkonu veya başka bölümü komşu parsele taşmışsa malik kural olarak elatmanın önlenmesi ve taşkın kısmın kaldırılmasını isteyebilir. Yapı sahibi iyiniyetliyse, zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten itibaren on beş gün içinde itiraz etmemişse ve koşullar haklı gösteriyorsa uygun bedelle irtifak veya taşan arazi parçasının mülkiyetinin devri gündeme gelebilir.

Taşkın Yapı ve Komşu Parsele Tecavüzde Hukuki Çözüm hangi kanun hükümlerine dayanır?

TMK 725: Taşkın yapı malikinin ayni hakkı yoksa zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten itibaren on beş gün içinde itiraz edebilir; iyiniyet ve uygun koşullarda bedelle irtifak veya mülkiyet devri istenebilir. TMK 683: Malik haksız elatmanın önlenmesini ve kaldırılmasını isteyebilir. TMK 2: Kaldırmanın olağanüstü zarar doğurması ve taraf davranışları dürüstlük kuralıyla değerlendirilir.

Taşkın Yapı ve Komşu Parsele Tecavüzde Hukuki Çözüm için hangi şartlar aranır?

Yapının hangi bölümünün kaç metrekare ve koordinatla komşu parselde olduğu belirlenir. Zarar gören malikin taşmayı fiilen ne zaman öğrendiği ve itirazı saptanır. İnşaat başlangıcında sınır kontrolü ve uyarılara rağmen davranış incelenir. Taşan bölümün büyüklüğü, kaldırma zararı ve komşu parselin kullanım kaybı değerlendirilir.

Hangi belgeler ve kayıtlar gerekir?

Aplikasyon ve fen bilirkişi krokisi; Noter ihtarı, şantiye tutanağı ve fotoğraf; Aplikasyon, proje, ruhsat ve yazışmalar; İnşaat ve değerleme raporu; Emsal satış ve değerleme raporu; LİHKAB/aplikasyon krokisi.

Başvuru veya dava süresi nedir?

TMK 725 bakımından zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten itibaren on beş gün içinde itiraz etmelidir. Bu süre dava açma süresiyle özdeş değildir; itirazın zamanında yapıldığı ispatlanarak elatma ve kaldırma talebi gecikmeden ileri sürülür.

Görevli mahkeme veya merci hangisidir?

Talebin ayni hakka, sözleşmeye, tüketici işlemine veya ortaklığın giderilmesine dayanmasına göre asliye hukuk, tüketici ya da sulh hukuk mahkemesi görevlidir; görev talep sonucundan belirlenir.

Yetkili yer nasıl belirlenir?

Taşınmazın aynına veya zilyetliğine ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir; sözleşme ve tazminat taleplerinde HMK yetki kuralları ayrıca incelenir.

Arabuluculuk veya ön başvuru zorunlu mudur?

Taşınmazın devrine veya sınırlı ayni hakka ilişkin uyuşmazlıklarda 1 Eylül 2023’ten beri dava şartı arabuluculuk kapsamı talep türüne göre kontrol edilir; ayni hakkı değiştiren anlaşma kanunun aradığı resmî şekle uygun icra edilir.

İhtiyati tedbir veya başka geçici koruma istenir mi?

İnşaat sürüyorsa taşan bölümün büyümesini önleyen koordinatlı inşaat durdurma tedbiri ve acil delil tespiti istenir. Belediyeye başvuru özel hukuk tedbirinin yerine geçmez.

İspat yükü kimdedir?

Tapu kaydının yolsuz olduğunu, sözleşmeye aykırılığı, ayıbı, ödemeyi veya kötü niyeti ileri süren taraf dayandığı vakıayı ispatlar; resmî sicil ve teknik inceleme birlikte değerlendirilir.

Bilirkişi incelemesi gerekir mi?

Rayiç değer, sınır, proje, ayıp, inşaat seviyesi veya gelir kaybı teknik bilgi gerektiriyorsa harita, inşaat, mimarlık, mali müşavirlik ya da gayrimenkul değerleme uzmanından rapor alınır. Hukuki sonuç mahkemece belirlenir.

Karara karşı hangi kanun yolu kullanılır?

Nihai hukuk mahkemesi kararına karşı gerekçeli kararın tebliğinden itibaren iki hafta içinde istinaf edilir; temyiz yolu karar türü ve yürürlükteki parasal sınıra göre kontrol edilir.

İlgili yayınlar

• Gayrimenkul Hukuku Yayınları
• Avukat Emirhan Keskin
• İletişim

Resmî kaynaklar

• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu — resmî metin
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu — resmî metin
• 2644 sayılı Tapu Kanunu — resmî metin
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu — Adalet Bakanlığı

Bu yayın genel hukuki bilgilendirme amacı taşır. Yayın tarihi sonrasında yürürlüğe giren değişiklikler ve somut olayın milletlerarası unsuru sonucu değiştirebilir; kişisel hukuki görüş için dosya incelemesi gerekir. Somut dosyada güncel mevzuat, tebliğ tarihi, deliller ve tarafların hukuki durumu ayrıca incelenir.