Vasiyet Edilen Ev İpotekliyse Borcu Kim Öder?

Vasiyetnameyle belirli bir ev bırakılması, ev üzerindeki ipoteği kendiliğinden kaldırmaz. Belirli mal, kural olarak mirasın açıldığı andaki durumuyla teslim edilir. Ancak taşınmazın ipotekle yüklü olması ile o taşınmazı alan kişinin borçtan bütün malvarlığıyla sorumlu olması farklı konulardır. Vasiyet alacaklısının aynı zamanda mirasçı olup olmadığı, borcu ayrıca üstlenip üstlenmediği ve vasiyetnamedeki talimatlar incelenmeden “borcu kesin o öder” denilemez.

Önce mirasçı mı vasiyet alacaklısı mı olduğu belirlenir

Mirasın tamamı veya bir oranı bırakılmışsa mirasçı atama; yalnız belirli bir mal bırakılmışsa vasiyet alacağı gündeme gelebilir. Mirasçı, kanundaki istisnalar saklı kalmak üzere terekeyi hak ve borçlarıyla kazanır. Belirli mal alacaklısı ise teslim veya devir istemine sahip olur. Bu yüzden mirasçı atanması ile belirli mal vasiyetinin ayrımı borç sorumluluğunun ilk adımıdır.

Vasiyetnamedeki günlük ifadeler her zaman teknik anlamıyla kullanılmaz. “Evimi miras bırakıyorum” cümlesi, belgenin bütünü ve terekenin yapısıyla birlikte yorumlanmalıdır. Kişi hem yasal mirasçı hem belirli mal alacaklısı da olabilir. Bu iki sıfatın aynı kişide birleşmesi, yalnız evin verilmesine bakarak kişisel borç sorumluluğu hakkında hüküm kurulmasını sakıncalı hale getirir.

İpotek neden varlığını sürdürür?

İpotek, alacağı taşınmaz üzerinde güvence altına alır. Malikin değişmesi, aksi düzenleme bulunmadıkça borçlunun sorumluluğu ve güvence üzerinde kendiliğinden değişiklik yaratmaz. TMK 888 bu ayrımı düzenler. Ev yeni kişiye geçirilse bile ipotek kaydı terkin edilmedikçe taşınmaz üzerinde etkisini sürdürebilir. Borcun ifa edilmemesi halinde taşınmazın takip konusu olması riski, yalnız vasiyet alacaklısının borçlu olmadığını söylemekle giderilemez.

Buna karşılık ipotekli taşınmaz maliki her durumda borcun şahsi borçlusu değildir. TMK 887, şahsen sorumlu olmayan malik bakımından ödeme isteminin yöneltilmesine ilişkin özel kural içerir. Dosyada kredi sözleşmesi, ipotek resmi senedi ve varsa borç üstlenme anlaşması görülmelidir. Tapudaki ipotek tutarıyla güncel borç bakiyesi de aynı şey değildir; kapanmış veya azalmış borcun sicildeki kaydı ayrıca araştırılmalıdır.

Vasiyetname borcun ödenmesini düzenlemiş olabilir

Mirasbırakanın evin borçtan arındırılarak verilmesini veya belirli borcun belirli kişi tarafından karşılanmasını istediği anlaşılabilir. Böyle bir talimatın kapsamı ve uygulanabilirliği belgenin tamamından değerlendirilir. Mirasçılar arasındaki iç düzenleme, alacaklı bankanın mevcut haklarını kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Alacaklının konumu ile vasiyetin yerine getirilmesinden doğan taraflar arası talepler ayrı incelenmelidir.

Tereke alacaklılarının hakları, TMK 603 uyarınca vasiyet alacaklılarının haklarından önce gelir. Bu nedenle borçlar gözetilmeden evin devrinin istenmesi dosyanın ekonomik durumunu çözmez. Tereke yetersizliği, saklı pay veya vasiyetin tenkisi gibi başka sorunlar da ortaya çıkabilir. Genel olarak mirasçı sıfatıyla edinilen ipotekli taşınmaz için ipotekli evin miras kalmasında borç ve satış hükümleri ayrıca değerlendirilir.

Hangi belgeler birlikte incelenmeli?

• Vasiyetnamenin tam metni ve açılmasına ilişkin dosya kayıtları.
• Güncel tapu kaydı, ipotek derecesi ve resmi senet.
• Borç sözleşmesi, güncel hesap dökümü ve ödeme belgeleri.
• Vasiyet alacaklısının mirasçılık sıfatını gösteren kayıtlar.

İfa talebi yöneltilirken kimin vasiyeti yerine getirmekle yükümlü olduğu belirlenir. TMK 600'deki görevli veya mirasçılara yönelen kişisel istem, malın kendiliğinden alacaklının mülkiyetine geçtiği düşüncesinden farklıdır. Anahtar teslimi, tapu devri, borç kapama ve ipotek terkini ayrı işlemler olarak izlenmelidir. Birinin tamamlanması diğerlerinin de tamamlandığını göstermez.

Tapu kaydında yalnız ipotek değil haciz, intifa veya başka kısıtlamalar da bulunabilir. İnceleme güncel kayıt üzerinden yapılmalıdır. Vasiyetnamenin düzenlendiği tarihteki temiz kayıt, ölüm ve devir tarihindeki durumun aynı olduğunu göstermez. Bankayla yazışmada borcun hangi sözleşmeden doğduğu, hangi taşınmazla güvenceye bağlandığı ve kapama için hangi tutarın istendiği açıkça sorulmalıdır. Yanlış taşınmaz veya eski hesap bilgisinden hareket edilmemelidir.

Varsayımsal örnek: Mirasçı olmayan bir yakına belirli daire vasiyet edilmiş, dairede banka ipoteği kalmış olsun. Yakın, sırf vasiyet nedeniyle bütün tereke borçlarını üstlenmiş sayılmaz; fakat evi ipotek yokmuş gibi de devralamaz. Banka borcu, vasiyet talimatı ve mirasçıların yükümlülüğü birlikte incelenir. Gerekirse devrin hangi yüklerle gerçekleşeceği ve borç nedeniyle hangi talebin kime yöneltileceği ayrı belirlenir.

Hukuki kaynaklar

• Türk Medeni Kanunu: TMK m.517–519, 599–600, 603, 887–888.