الإيجار بالعملة الأجنبية في تركيا: صحة الشرط والتحويل والزيادة والمتأخرات

الإجابة المباشرة

لا يكون الإيجار بالدولار في تركيا صحيحاً لمجرد موافقة المؤجر والمستأجر. تبدأ المراجعة بالمادة 4/g من القرار رقم 32 والمادة 8/2 من البلاغ 2008-32/34: الأصل بين المقيمين في تركيا حظر تحديد ثمن بيع أو إيجار عقار داخل تركيا بالعملة الأجنبية أو ربطه بها. ثم تُفحص استثناءات المادة 8، ومنها حالات مستأجر لا يحمل الجنسية التركية أو فرع أو شركة ذات ملكية أو سيطرة أجنبية، بالشروط والصفة القائمة يوم العقد. إذا كان بند العملة جائزاً، تأتي المادة 344/4 من قانون الالتزامات رقم 6098: لا تُجرى زيادة خلال خمس سنوات كقاعدة مع حفظ المادة 138، وبعدها يحدد السعر وفق معايير النص وتغير قيمة العملة. أما المتأخرات فتحتاج تحديد عملة الدين وسعر التحويل وتاريخ الاستحقاق وإنذار المادة 315، لا مجرد تحويل كل مبلغ بسعر يوم الدعوى.

التحقق القانوني لعام 2026: فحص 22 سبتمبر 2026

تم فحص النصوص حتى 22 سبتمبر 2026 بالنسختين المجمعتين المنشورتين في يوليو 2025 للقرار والبلاغ، وبأسئلة وزارة الخزانة والمالية المنشورة في نوفمبر 2025، ولا سيما الأسئلة 21 و25 إلى 28 و30 و31 و34. تعديل السماح بوسائل دفع عملات أجنبية في بعض مبيعات المنقول لا يرفع حظر الإيجار العقاري؛ يجب قراءة نوع العقد نفسه.

يُحدد «المقيم في تركيا» وفق المادة 2 من القرار، وليس وفق جواز السفر وحده. ثم يُفحص هل الأجنبي شخص طبيعي غير تركي بصفته مستأجراً، أو شركة/فرعاً يدخل في استثناء الملكية أو السيطرة، أو جهة دبلوماسية أو دولية، أو حالة أخرى منصوصاً عليها في الفقرات 3 إلى 5 و16 و19 و22 إلى 25 من المادة 8. الاستثناء لا يمتد تلقائياً إلى مؤجر أجنبي أو ضامن أو شركة شقيقة.

خطة فحص العقد قبل المطالبة أو التعديل

1. حدد نوع العقار وموقعه وصفة كل طرف يوم توقيع العقد والتجديد.
2. أثبت الإقامة القانونية والجنسية ونسبة الملكية الأجنبية والسيطرة الفعلية.
3. افصل عملة تحديد الأجرة عن وسيلة الدفع وعن بند الفهرسة والزيادة.
4. اقرأ تاريخ العقد وهل سبق 13 سبتمبر 2018 وأي بروتوكول لاحق.
5. حدد كل استحقاق ومبلغ مدفوع وسعر التحويل الذي استعمله الطرفان.
6. اختبر المادة 344/4 فقط بعد ثبوت جواز بند العملة تحت نظام الصرف.
7. أنشئ جدول متأخرات، ثم وجه إنذار المادة 315 بالعملة والأساس الصحيحين.
8. ابدأ الوساطة الإلزامية قبل الدعوى الإيجارية ما لم ينطبق استثناء التنفيذ المباشر.

لا يُوقع بروتوكول «تصحيح» بأثر رجعي قبل حساب ما دفع فعلاً؛ فقد يتضمن إقراراً بدين غير صحيح. تُحفظ النسخة الأصلية والحوالات والفواتير ومراسلات اختيار العملة، ويُوثق أي تغيير في إقامة أو سيطرة الشركة.

القاعدة العامة في المادة 8/2 ومعنى ثلاثة أسئلة مختلفة

تحظر المادة 8/2 على المقيمين في تركيا، في العقار الواقع داخلها بما فيه السكن ومكان العمل المسقوف، الاتفاق على الثمن والالتزامات الناشئة عنه بعملة أجنبية أو مرتبطة بها. «أجرة 1,000 دولار» تحديد أجنبي؛ و«ما يعادل 1,000 دولار بالليرة» فهرسة أجنبية أيضاً. دفع مبلغ ليرة من حساب مصرفي لا يصحح بالضرورة أصل بند محظور.

يجب فصل التحديد عن الدفع. قد يكون الدين صحيحاً بالدولار لكن الدفع يتم بالليرة باتفاق أو وفق قاعدة قانونية، وقد يكون التحديد محظوراً ولو دُفع بالدولار فعلياً. كذلك لا يقرر حظر العملة سقف الزيادة السنوية؛ هذان نظامان إلزاميان مختلفان يُطبقان بالتتابع.

استثناءات الأجنبي والشركة الأجنبية السيطرة

تسمح الفقرة 3 في نطاقها بعقد بيع أو إيجار العقار عندما يكون شخص مقيم في تركيا لا تربطه الجنسية التركية مستأجراً أو مشترياً، وكذلك الأشخاص الذين يحيل إليهم النص. مركزه كمستأجر مهم؛ وجود مالك أجنبي وحده لا ينشئ الاستثناء. من يحمل الجنسيتين إحداهما التركية لا يفترض أنه يدخل في عبارة غير التركي.

وتتناول الفقرة 5 فروع وممثليات ومكاتب وشركات في تركيا يملك غير المقيم فيها مباشرة أو بطريق غير مباشر خمسين في المئة فأكثر أو يسيطر عليها، عندما تكون مشترياً أو مستأجراً وفق النص. تُثبت السلسلة يوم العقد، ولا تكفي فاتورة أجنبية. كما تعالج فقرات أخرى السفارات والقنصليات والمنظمات الدولية وموظفيها المحددين وبعض المشاريع والعقود ذات الصلة؛ يستعمل الاستثناء الضيق فقط.

العقود السابقة والتحويل والوديعة

بالنسبة إلى العقود التي سبقت القيود في 13 سبتمبر 2018، تضمنت المادة 8 ترتيبات لتحويل القيم المحظورة إلى الليرة عند عدم اتفاق الطرفين، مع قواعد وتواريخ مرجعية محددة. لا تطبق تلك الصيغة آلياً على عقد جديد في 2026، ولا يُختار سعر صرف اليوم لمجرد أنه أعلى.

توضح الأسئلة الرسمية وضع الوديعة والتزامات سبق تحصيلها أو تداولها؛ لا يعني تحويل الأجرة أن كل وديعة نقدية قديمة تعاد كتابتها بالطريقة نفسها. يفصل المحاسب بين الأجرة والتأمين والمصاريف والخدمات. وإذا اتفق الطرفان لاحقاً على ليرة صحيحة، يحدد البروتوكول المبلغ وتاريخ النفاذ وما إذا كانت المتأخرات القديمة مشمولة.

الزيادة تحت المادة 344/4 والتكييف تحت المادة 138

إذا كان تحديد الأجرة الأجنبية جائزاً، تقرر المادة 344/4 عدم تغييرها خلال خمس سنوات، مع حفظ المادة 138 الخاصة بالظروف الطارئة. بعد خمس سنوات، يحدد القاضي السعر بالنظر إلى تغير قيمة العملة الأجنبية والحالة ونظائر العقار والإنصاف وفق النص. لا يضيف المؤجر نسبة مؤشر أسعار المستهلك إلى دولار صحيح كل سنة.

المادة 138 ليست زيادة تلقائية بسبب تقلب السوق. يلزم ظرف استثنائي غير متوقع لا ينسب للمدين ويجعل الأداء مخالفاً لحسن النية مع بقاء الدين غير مؤدى أو أدائه بتحفظ. أما بند العملة المحظور فلا يصبح صحيحاً لأن سعر الصرف تغير؛ تصلح قاعدة الصرف أولاً ثم تُبحث التكييف أو الزيادة.

المتأخرات وإنذار المادة 315 والتنفيذ

يبنى كشف الدين على الاستحقاقات والعقد الصحيح والتحويلات. إذا تأخر المستأجر، تمنحه المادة 315 مهلة مكتوبة لا تقل عن ثلاثين يوماً في إيجار السكن ومكان العمل المسقوف، ولا تقل عن عشرة أيام في غيره، تبدأ من اليوم التالي لتبليغ الإنذار، مع تحذير الفسخ. يجب أن يحدد الإنذار الدين القابل للفهم ولا يضم زيادة ممنوعة كأنها محسومة.

في التنفيذ، يذكر الدائن العملة والأساس وسعر التحويل عند المطالبة وفق قانون الالتزامات والإجراء المختار، ولا يغير الخيار بطريقة تؤدي إلى تحصيل مزدوج. وإذا دفع المستأجر جزءاً، يثبت التاريخ والعملة والتخصيص. منازعة صحة العملة قد تؤثر في مقدار التخلف وفي صلاحية الإنذار، لذلك تُراجع قبل طلب الإخلاء.

الجهات المختصة والوساطة قبل التقاضي

تفسر وزارة الخزانة والمالية نظام حماية قيمة الليرة وتطبق الجزاء الإداري تحت القانون رقم 1567؛ لا تحل محل محكمة الإيجار في تحصيل الأجرة أو الإخلاء. محكمة الصلح المدنية هي الجهة القضائية المعتادة لنزاع الإيجار، ومكتب التنفيذ ينظر في طريق التحصيل والإخلاء التنفيذي ضمن اختصاصه.

المادة 18/B من قانون الوساطة رقم 6325 تجعل الوساطة شرطاً لدعاوى الإيجار، باستثناء منازعات الإخلاء بطريق التنفيذ بلا حكم كما يحدد النص. لا توقف الوساطة كل مهلة ولا تصحح إنذاراً ناقصاً. اتفاق الوساطة يكتب مبلغ الليرة أو العملة، سعر التحويل، المواعيد، الإخلاء والتنفيذ بلا عبارات قابلة لتفسيرين.

جدول المدد والاختبارات العملية

الغرامة الإدارية تحت المادة 3 من القانون 1567 يعاد حسابها لسنة المخالفة والتكرار؛ لا يعتمد رقم ثابت في عقد 2026 من مقال قديم. كما تُراجع أي تعديلات بعد تاريخ الفحص قبل إنذار أو دعوى جديدة.

الأدلة التي تحسم صحة العملة والمبلغ

• العقد الأصلي وجميع البروتوكولات والتجديدات.
• جنسية وإقامة كل طرف يوم العقد لا يوم النزاع فقط.
• سجل الشركة وتسلسل الملكية ونسبة الأجنبي ودليل السيطرة.
• صحيفة العقار وتصنيفه كسكن أو محل مسقوف أو نوع آخر.
• كشف الاستحقاقات والتحويلات بالعملة والقيمة وتاريخ كل دفعة.
• رسائل اختيار العملة والاتفاق على سعر تحويل أو بروتوكول ليرة.
• إيصال الوديعة والمصاريف المشتركة والمرافق منفصلة عن الأجرة.
• إنذار المادة 315 وترجمته وتبليغه وتاريخ انتهاء المهلة.
• نظائر وتقييم للعقار عند طلب المادة 344/4 بعد خمس سنوات.
• محضر الوساطة وطلبات التنفيذ والدعوى السابقة إن وجدت.

تُحفظ كشوف البنك الأصلية، لأن عبارة حوالة مختصرة قد لا تثبت شهر الأجرة. وإذا كان الدفع من شركة شقيقة، يحدد هل هو وفاء عن المستأجر أم قرض أو ضمان.

ثلاثة أمثلة لا يجوز خلطها

مستأجر أجنبي غير تركي: يسكن في إسطنبول ويحمل إقامة تركية ولا يحمل الجنسية التركية. يُفحص استثناء المادة 8/3 بصفته مستأجراً؛ إذا استوفاه يمكن أن يكون الدولار جائزاً، ثم تطبق المادة 344/4 على الزيادة.

طرفان تركيان مقيمان: كتبا أجرة تعادل 2,000 يورو في 2026. الفهرسة نفسها تدخل في الحظر العام؛ لا يكفي دفع الليرة. يصحح الأساس وفق القانون، ثم تحسب المتأخرات والإنذار من المبلغ الصحيح.

شركة ذات سيطرة أجنبية: تستأجر مكتباً لنشاطها، ويملك غير المقيم 60% منها يوم العقد. تقدم سجل الأسهم والسيطرة وتختبر الفقرة 5. إذا انخفضت الملكية لاحقاً، يراجع أثر التغيير على التجديد ولا يفترض استمرار الاستثناء للأبد.

الأخطاء الأكثر كلفة

• الخلط بين الجنسية والإقامة القانونية في تركيا.
• اعتبار المؤجر الأجنبي سبباً كافياً للاستثناء.
• كتابة «ما يعادل الدولار» والقول إنه عقد ليرة.
• تطبيق تعديل مبيعات المنقول على الإيجار العقاري.
• إضافة مؤشر ليرة سنوي إلى أجرة أجنبية صحيحة قبل خمس سنوات.
• استخدام سعر صرف اليوم لكل متأخر قديم دون أساس.
• دمج الوديعة والمرافق مع الأجرة في إنذار واحد غامض.
• إرسال إنذار إخلاء بمبلغ يتضمن زيادة محظورة.
• إهمال الوساطة الإلزامية قبل دعوى الإيجار.
• ذكر غرامة ثابتة من سنة أخرى دون إعادة تقييم.

لا يعالج الطرفان المشكلة بفاتورتين متناقضتين أو دفع نقدي غير موثق. الإصلاح السليم يحدد من كان مؤهلاً للاستثناء ومتى، ثم يكتب التزاماً واحداً قابلاً للحساب والتنفيذ.

وثائق الشركة الأجنبية والأبوستيل والترجمة

يثبت الاستثناء أحياناً بسجل مساهمين وشهادة شركة أجنبية ووثائق سيطرة، وقد تحتاج أبوستيل أو تصديقاً وترجمة محلفة. تُقدم السلسلة إلى الشخص الطبيعي النهائي. الوكالة لاستئجار العقار أو تعديل العملة أو الصلح يجب أن تغطي الفعل صراحة، ولا يُستنتج التنازل عن متأخرات من وكالة إدارة عامة.

المتابعة عن بعد داخل تركيا

يمكن فحص العقد وإرسال الإنذار وحضور الوساطة ورفع الدعوى بوكالة مناسبة. يلزم عنوان صحيح للتبليغ، وقد تستخدم القنوات الإلكترونية عند توافر شروطها. لا يغير وجود الطرف خارج تركيا صفته يوم العقد، ولا يضمن التمثيل قبول تفسير العملة أو الإخلاء أو تحصيل المتأخرات.

أدلة عربية مرتبطة

• تحديد وزيادة الأجرة في تركيا
• الإخلاء بسبب عدم دفع الأجرة
• الوساطة الإلزامية في منازعات الإيجار
• الوديعة والتأمين في عقد الإيجار

المراجع الرسمية التي تم التحقق منها

• القرار رقم 32 بشأن حماية قيمة العملة التركية: المادتان 2 و4/g.
• البلاغ 2008-32/34 بصيغته المجمعة: المادة 8/2 إلى 5 و16 و19 و22 إلى 25.
• أسئلة وزارة الخزانة والمالية، نوفمبر 2025: الأسئلة 21 و25 إلى 28 و30 و31 و34.
• قانون الالتزامات رقم 6098: المواد 138 و315 و344/4.
• القانون رقم 1567 لحماية قيمة العملة التركية: المادة 3.
• قانون الوساطة رقم 6325: المادة 18/B.

الأسئلة الشائعة

إشعار النشر والمعلومات القانونية

هذا الدليل معلومات عامة حتى 22 سبتمبر 2026. صفة الأطراف يوم العقد وتاريخه ونوع العقار ونص العملة والمدفوعات تغير النتيجة. لا يتضمن ضماناً لصحة الدولار أو التحويل أو الزيادة أو الغرامة أو الإخلاء والتحصيل.