Satın Alınan Evde Gizlenen İpotek Varsa Alıcı Ne Yapabilir?

Ev satın alındıktan sonra tapu kaydında ipotek görülmesi, satışın otomatik iptali veya ipoteğin kendiliğinden silinmesi anlamına gelmez. İpotek taşınmaza bağlı ayni bir teminattır; malik değişse de kural olarak tapuda kalır. Alıcının hangi hakkı kullanacağı, ipoteğin satıştan önce mi sonra mı kurulduğuna, resmi senette ve taraflar arasındaki anlaşmada “ipotekten ari teslim” sözünün bulunup bulunmadığına ve alıcının kayıt hakkında ne bildiğine göre değişir.

Kısaca bu yazıda

Aşağıdaki maddeler, yazıda ayrıntılı olarak ele alınan başlıca noktaları özetler. Somut durumunuzda hangi kuralın uygulanacağı, olayın ayrıntılarına ve belgelere göre değişebilir.

• Tapu kaydı ile satış belgelerini karşılaştırın: Önce güncel takyidat belgesiyle satış günündeki kaydı alın.
• Satıcıya ve ipotek alacaklısına karşı yollar farklıdır: Satıcı taşınmazı takyidatsız devretmeyi üstlenip bunu yapmadıysa sözleşmeye aykırılık ve üçüncü kişinin üstün hakkından doğan sorumluluk hükümleri gündeme gelebilir.
• Somut dosyada zarar nasıl belirlenir: Satış bedelinin bir bölümü bankanın kapama hesabına gitmiş fakat terkin yapılmamış olabilir; bu hâlde ödeme dekontu ve bankanın fek yükümlülüğü araştırılır.
• Hukuki dayanak: 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu m.

Tapu kaydı ile satış belgelerini karşılaştırın

Önce güncel takyidat belgesiyle satış günündeki kaydı alın. İpoteğin tarihi, alacaklısı, tutarı, derecesi ve varsa fek yazısı önemlidir. Satış öncesinde tapuda kayıtlı olan ipotek sicilden görülebilir; satıcının sözlü olarak “borç kapandı” demesi terkin işlemine eşit değildir. İpotek tutarı ile güncel borç bakiyesi de aynı şey olmayabilir. Alacaklıdan kapama hesabı ve terkin koşulları resmi kanalla teyit edilmelidir.

Emlak ilanı, ön sözleşme, ödeme dekontları, tapu senedi, mesajlar ve banka kredi evrakını saklayın. Satıcının ipoteği hangi tarihte kaldırmayı taahhüt ettiğini bulmak, doğrudan satıcıya yöneltilecek talepler için belirleyicidir. Satış sırasında kredi kapama ve ipoteğin eş zamanlı fekki planlandıysa kapanış akışındaki ödeme hesaplarını inceleyin.

Satıcıya ve ipotek alacaklısına karşı yollar farklıdır

Satıcı taşınmazı takyidatsız devretmeyi üstlenip bunu yapmadıysa sözleşmeye aykırılık ve üçüncü kişinin üstün hakkından doğan sorumluluk hükümleri gündeme gelebilir. Uygun talep, ipoteğin kaldırılmasının sağlanması, zarar veya koşulları varsa diğer sözleşmesel haklar olabilir. Alıcının ipoteği bilerek kabul etmesi ya da bedelden ilgili borcun düşülmesini kararlaştırması sonucu değiştirebilir.

Geçerli ipoteğin alacaklısı, yalnızca satıcının alıcıya verdiği gizli söz nedeniyle hakkını kaybetmez. İpotek hiç geçerli kurulmadıysa veya teminat altındaki borç sona erdiyse terkinin koşulları ayrı incelenir. Alıcı taşınmazın cebri satış tehlikesiyle karşılaştığında satıcıya alacak davası açmış olması tek başına icra işlemini durdurmaz. Bu nedenle icra dosyasını ve alacaklının dayandığı belgeleri gecikmeden kontrol edin.

Somut dosyada zarar nasıl belirlenir?

Satış bedelinin bir bölümü bankanın kapama hesabına gitmiş fakat terkin yapılmamış olabilir; bu hâlde ödeme dekontu ve bankanın fek yükümlülüğü araştırılır. Satıcının ipoteği kaldırmak için aldığı para başka borca harcanmışsa satıcıya yöneltilecek talep farklılaşır. Alıcı ipoteği kaldırmak için kendisi ödeme yaparsa ödemenin zorunluluğu, miktarı ve satıcıya rücu dayanağı belgelendirilmelidir.

Tapudaki ipotekle ayrıca haciz, intifa veya şerh varsa her bir kaydın etkisini ayrı çözün. Gerekirse ihtar ile taahhüdün ifasını isteyin, satış sonrası yazışmaları ve alacaklıdan alınan yazıları dosyalayın. Sırf “ipotek gizlendi” ifadesi yerine hangi hukuki güvencenin ihlal edildiğini ve bunun hangi somut zarara yol açtığını ortaya koymak gerekir.

Özellikle krediyle satın almada banka tarafından istenen eski ipoteğin fek belgesiyle yeni kredi ipoteğinin tescil zamanları karışabilir. Birden fazla ipotek kaydını aynı borç sanmayın. Önceki malikin borcu için tesis edilen ipotek ile alıcının kullandığı kredi teminatını ayrı sıralayın. Terkin taahhüdü yoksa satıcının sorumluluğu, satış bedeli belirlenirken ipotek yükünün hesaba katılıp katılmadığına göre tartışılabilir. Bunları sözleşme ve banka evrakı üzerinden göstermek, gereksiz ipotek iptali talebi yerine uygun istemi kurmayı sağlar.

İpotek alacaklısının takibi başlamışsa satış ilanındaki kıymet takdiri ve itiraz sürelerini ayrıca gözden geçirin. Satıcıdan alacak davası kazanmak, icra ihalesinde taşınmazı kaybetme tehlikesini kendiliğinden gidermez. Banka borcu kapandığı hâlde kayıt silinmemişse ödeme belgesi ile terkin yazısını istemek, satıcıya yüklenen borcun gerçekten kalıp kalmadığını netleştirir.

Hukuki dayanak

4721 sayılı Türk Medenî Kanunu m. 1020, 1023 ve 881-884; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 214-218 ve 246.

İlgili konular için Gayrimenkul Hukuku yayınlarını inceleyebilirsiniz.

Resmî kaynaklar: Türk Borçlar Kanunu (6098)