İmar Uygulamasında Arsam Küçüldü: 18. Madde Parselasyonuna Nasıl İtiraz Edilir?

İmar Kanunu’nun 18. maddesi kapsamında arsanın eski ada ve parsel numarası değişebilir; kamu hizmet alanları için düzenleme ortaklık payı ayrıldıktan sonra yeni bir imar parselinde hisse tahsis edilebilir. Yalnızca yeni metrekarenin daha küçük olması tek başına işlemin hukuka aykırı olduğunu kanıtlamaz. Esas inceleme, kesintinin yasal çerçevesi, düzenleme sahası, önceki terkler, eşdeğer tahsis ve dağıtım cetvelleri üzerindedir.

Hangi evrakı istemeli?

Askıya çıkan parselasyon planı, dağıtım ve özet cetvelleri, düzenleme sınırı krokisi, DOP hesabı, önceki ifraz/terk belgeleri, tapu kaydının tarihçesi ve uygulama imar planı birlikte alınmalıdır. Eski parselin yalnızca alanını değil, yol bağlantısını ve konumunu; yeni parselin hisseli olup olmadığını, yapılaşma olanaklarını ve tahsis yerini karşılaştırın. İdarenin yalnızca sözlü “herkesten aynı oranda kesildi” açıklaması bu incelemenin yerini tutmaz.

Askı ilanı, itiraz ve dava

Parselasyon planı ilan ve askı usulüne tabidir; örnek 2026 Bakanlık ilanlarında 30 günlük askı ve itiraz bilgileri yer alır. Kesin tarih, somut planın ilanı ve size yapılan bildirimden hesaplanır. İtiraz dilekçesinde eski ve yeni parsel numaraları, kesinti hesabındaki hata ve somut teknik talep açıkça yazılmalıdır. İtirazın dava süresine etkisi ayrıca değerlendirilir; kesinleşme ve tebliğ kayıtları alınmadan gelişigüzel 60 gün varsayılmamalıdır.

Plan ile parselasyon ayrı işlemlerdir

Üstteki uygulama imar planı bir kullanım kararı verir; parselasyon ise bu planı mülkiyet düzlemine uygular. Sorun plan kararının kendisindeyse yalnızca dağıtım cetvelini düzeltmek yetmeyebilir. İmar planı iptali ve kamulaştırmasız el atma ile kamulaştırmasız el atma nedeniyle bedel talepleri de kendi şartlarında ayrı yollardır.

Örnek

Eski parselinden daha önce yol terki yapılmış malikin yeni uygulamada aynı alan için yeniden kesinti iddiası varsa, eski terk evrakı ve hesap cetveli birlikte sunulmalıdır. Bir harita mühendisi karşılaştırması, idari davada soyut “arsam küçüldü” beyanından daha işlevseldir. İşlem geri alınmazsa görevli idari yargı merciinde iptal ve gerektiğinde yürütmenin durdurulması koşulları ayrı ayrı incelenir.

DOP hesabında hangi sorular sorulur?

Düzenleme ortaklık payının oranı, tüm düzenleme sahası ve kesintinin hangi kamu alanları için hesaplandığı bilinmeden yalnız sizin parselinize bakılarak doğrulanamaz. Önceki dönemde bedelsiz terk edilen alanların hesaba etkisi ayrıca incelenmelidir. Dağıtım cetvelindeki yeni parselin coğrafi konumu, yüzölçümü, pay oranı ve erişimi eski mülkünüzle karşılaştırılır. Teknik hesap hatası ile imar planının park alanı kararı birbirinden farklıdır. Uygulama sınırının hangi parselleri içine aldığı da eşitlik ve tahsis açısından önem taşır.

Hisseli yeni parsel çıktıysa

Tek başına malik olduğunuz eski parselden sonra hisseli imar parseli tahsis edilmesi mümkündür; fakat dağıtımın hukuka uygunluğu ayrıca kontrol edilmelidir. Yeni payın ekonomik değeri, yapılaşma imkânı ve önceki taşınmazınıza yakınlığı raporla değerlendirilir. “Hisseli oldu, mutlaka iptal” şeklinde kesin bir kural yoktur. Aksine, birden fazla seçenek varken açıklamasız ve ölçüsüz tahsis iddiası somut harita karşılaştırmasıyla desteklenebilir.

İtiraz dilekçesinin kapsamı

“Arsamı geri verin” gibi genel bir talep yerine ada/parsel ve cetvel satırı göstererek hatalı kesinti, eski terk, değer eşitsizliği veya planla uyumsuzluğu açıklayın. Her teknik iddia için belge ekleyin ve askı sürecinde başvurunun alındısını saklayın. İdarenin düzeltme yapması halinde yeni pafta ile önceki paftayı karşılaştırın; düzeltme yeni bir zarar yaratmış olabilir. Yargı aşamasında mahkeme, işlemin kamu yararı ile teknik usule uyumunu birlikte inceleyecektir.

Kesinti oranını doğru paydayla hesaplayın

Eski parselin tapudaki alanı ile uygulamaya esas alınan alanı aynı olmayabilir; yola terk, yüzölçüm düzeltmesi veya önceki düzenleme bu farkı açıklayabilir. Düzenleme ortaklık payı hesabında bütün düzenleme sahasının alanını, kamu hizmeti için ayrılan alanları ve sizin yeni parsel hissenizi gösteren cetvel birlikte okunmalıdır. Güncel 3194 sayılı İmar Kanunu metni düzenleme ortaklık payı için yüzde 45 üst sınırını içerir; eski tarihli resmî sık sorulan sorular sayfalarında geçen yüzde 40 bilgisi güncel işlem için güvenilir değildir. Somut uygulamanın onay tarihindeki metin ayrıca kontrol edilir.

Eski terk belgeleri neden önemlidir?

Malik daha önce yol için bedelsiz alan bırakmışsa önceki terk ile yeni uygulamada yapılan kesinti arasındaki ilişki kurulmalıdır. Tapu işlem belgesi, imar çapı, encümen kararı ve eski parselasyon paftası olmadan aynı alanın iki kez alındığı iddiası ispatlanamaz. Bedel karşılığı yapılan kamulaştırmayı, bedelsiz terkle aynı satıra yazmak hesap hatasına yol açabilir. Harita mühendisi eski ve yeni koordinatları üst üste koyarak yapının yeri, yol cephesi ve yeni hissenin konumunu gösterebilir. Böylece yüzölçümü dışında erişim ve kullanım farkı da görünür hale gelir.

Askıdan sonra hangi belge aranır?

Parselasyon planının onay ve askı tutanakları, pafta, dağıtım cetveli ve varsa itiraz üzerine verilen düzeltme kararı dosyada bulunmalıdır. Bir aylık askı duyuruları ilgili müdürlük ve belediyenin yayımlarında görülebilir; örnek bakanlık ilanı onay ve askı bilgisini ayrı verir. Yalnız tapu değişikliğinin görülmesi, askı tarihini kanıtlamaz. İşlem tarihleri saptandıktan sonra uygun idari başvuru ve dava süresi belirlenir.