Tapuda Oturma (Sükna) Hakkı Bulunan Ev Satılırsa Hak Sahibi Çıkarılabilir mi?

Tapuda geçerli oturma hakkı bulunan evin satılması, bu hakkı kural olarak kendiliğinden kaldırmaz. Yeni malik taşınmazı mevcut hakkın kapsamı içinde edinir; sırf satın aldığını söyleyerek hak sahibini kiracı gibi çıkartamaz. Bununla birlikte hakkın süresi, konusu, sona erme koşulları ve satışın türü incelenmelidir. Oturma hakkı, taşınmazın mülkiyeti veya her türlü gelirinden yararlanma yetkisi değildir.

Oturma hakkı, kira ve intifa neden farklıdır?

TMK 823, oturma hakkını bir binadan veya onun bölümünden konut olarak yararlanma yetkisi şeklinde düzenler. Hak başkasına devredilemez ve mirasçılara geçmez. İntifa hakkı ise kapsamı itibarıyla daha geniş kullanma ve yararlanma düzenine sahiptir. Tapudaki kaydın “oturma”, “intifa” veya kira şerhi olmasına göre sonuç değişir; günlük dilde hepsine “ömür boyu oturacak” denilmesi ayrımı ortadan kaldırmaz.

Bir satış sözleşmesinde yalnız “satıcı evde yaşamaya devam edecek” yazılması da tapuda tescilli oturma hakkıyla aynı değildir. Böyle bir anlaşmanın hukuki niteliği ayrıca belirlenir. Konutta fiilen yaşamak veya nüfus adresini orada tutmak, tek başına ayni oturma hakkı kurmaz. Tapu kaydı ve kuruluş senedi birlikte incelenerek hakkın gerçekten tescil edilmiş olup olmadığı doğrulanmalıdır.

Yeni malik hangi kaydı kontrol etmelidir?

Alıcı, güncel takyidat kaydını, hakkın kimin lehine kurulduğunu ve hangi bağımsız bölüm veya bölümünü kapsadığını öğrenmelidir. Hak bütün konutu mu yoksa belirli oda ve ortak kullanım alanlarını mı kapsıyor? Belirli süre mi yoksa yaşam boyu mu? Kuruluş senedinde kişiye özgülendiği veya başka şartlara bağlı olduğu yazıyor mu? Bu sorular kullanım imkânını ve taşınmazın değerini etkiler.

Satıcının “bu kayıt formalite, istediğimizde kaldırırız” demesi yeterli değildir. Hak sahibinin rızası veya kanuni sona erme nedeni bulunmadan tapudaki geçerli kayıt sıradan beyanla silinmez. Taşınmazın cebrî satışa konu olması ve daha önceki haklarla sıra ilişkisi ise ayrıca incelenmelidir. Gönüllü satış için geçerli açıklama, bütün icra satışlarında aynı şekilde uygulanmamalıdır.

Hak sahibi ailesiyle oturabilir mi?

TMK 824 uyarınca hakkın kapsamı genel olarak hak sahibinin kişisel ihtiyaçlarına göre belirlenir. Hak yalnız şahsına özgülenmiş değilse ailesi ve ev halkıyla birlikte oturabilir. Bu düzen, hakkın aile üyelerine ayrı ayrı devredildiği anlamına gelmez. Hak sahibinin ölümünde ailenin aynı ayni hakka miras yoluyla sahip olduğu sonucuna varılmaz. Aile üyelerinin başka hukuki dayanağı varsa o ayrıca araştırılır.

Hak binanın bir bölümü üzerindeyse ortaklaşa kullanıma ayrılan yerlerden de yararlanma imkânı vardır. Örneğin yalnız üst kat üzerinde oturma hakkı kurulmuş olması, kuruluş koşullarına göre ortak giriş veya merdivenin kullanılmasını gündeme getirir. Ancak alt katın gelir için kiraya verilmesi ya da bahçenin bütünü üzerinde özel işletme kurulması oturma hakkının doğal kapsamı kabul edilmemelidir.

Hak sahibi evi kiraya verebilir mi?

Oturma hakkı kişisel konut kullanımına yöneliktir ve başkasına devredilemez. Hak sahibi taşınmazı kendi hakkına dayanarak üçüncü kişiye serbestçe kiraya verebileceğini varsaymamalıdır. İntifa hakkına ilişkin bazı kurallar uygulanabilse de oturma hakkının şahsa bağlı niteliği korunur. Kuruluş belgesindeki izinler, malikin ayrıca katıldığı sözleşmeler ve yapılan kullanımın hukuki sebebi değerlendirilir.

Hak sahibinin geçici olarak başka yerde kalması da otomatik terkin sebebi sayılmaz. Kullanımın terk edilmesi, hakkın sona erme koşulları ve resmî kaydın kaldırılması farklı sorulardır. Yeni malik “altı aydır evde yok, hakkı bitti” diyerek tek taraflı tahliye uygulamamalıdır. Hakkın amacı ve kuruluş koşulları somut olayla birlikte incelenir.

Bakım, onarım ve aidat kimden istenir?

TMK 825, binanın veya bölümün tamamından yararlanma yetkisi veren oturma hakkında muhafaza ve olağan bakım için gerekli onarım ve yenileme giderlerini hak sahibine yükler. Malikle birlikte kullanım durumunda bakım ve onarım giderleri açısından farklı kural öngörür. Büyük yapı giderleri ile günlük kullanım giderleri bu nedenle ayrıştırılır. “Oturuyor, bütün binanın masrafını öder” şeklinde genel hesap kurulmaz.

Kat mülkiyetine tabi binada yönetimin talebi bakımından malik ve sürekli yararlanan kişinin sorumluluğu KMK hükümleriyle ayrıca değerlendirilir. Oturma hakkı sahibi ile malik arasındaki iç paylaşım, yönetime karşı bütün yükümlülüğü değiştirmeyebilir. Elektrik, su ve diğer aboneliklerin kimin adına olduğu da önem taşır. Kuruluş senedi ve gider türleri birlikte incelenmelidir.

Örnek: anne lehine saklı oturma hakkı

Bir kişi konutunu çocuğuna devrederken lehine yaşam boyu oturma hakkı tescil ettirmiştir. Çocuk konutu üçüncü kişiye satmaktadır. Yeni alıcı, tapuda kaydı görmesine rağmen konuta taşınmak istemektedir. Gönüllü satış, annenin geçerli hakkını tek başına sona erdirmez. Yeni malik, mülkiyet hakkını mevcut oturma hakkının sınırları içinde kullanır.

Anne daha sonra ölürse oturma hakkı mirasçılarına geçmez. Ancak konutta başka kişilerin kalması, onların ayrı kira veya başka bir hak iddiası olup olmadığının incelenmesini gerektirebilir. Ölüm kaydıyla tapuda terkin başvurusu ve fiilî teslim farklı aşamalardır. Alıcı, satıştan önce hakkın varlığını ve kullanım durumunu değerlendirseydi teslim beklentisini buna göre kurabilirdi.

Uyuşmazlıkta hangi belgeler hazırlanmalıdır?

• Güncel tapu ve oturma hakkının kuruluş senedi.
• Süre, bölüm, hak sahibi ve sona erme koşullarını gösteren kayıtlar.
• Satış belgesi ve varsa hak sahibinin ayrı rıza açıklaması.
• Fiilî kullanım, aile veya ev halkına ilişkin gerekli deliller.
• Gider türlerini gösteren faturalar, aidat dökümü ve anlaşmalar.

Hak korunacaksa elatmanın önlenmesi, kullanımın tespiti veya tedbir talebinin koşulları incelenir. Sona erme iddiasında ise geçerli terkin dayanağı belirlenir. Sırf taşınmazla ilgili olması bütün davaları aynı arabuluculuk düzenine sokmaz; talebin ayni hak, komşuluk veya kat mülkiyeti kaynağına göre değerlendirme yapılır. Satıştan önce doğru kayıt incelemesi, hem hak sahibinin konut güvenliğini hem alıcının gerçek teslim planını korur.

İlgili hukuki düzenlemeler ve devam okuması

• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu: m.683, 783, 796-797, 823-825.
• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu — Adalet Bakanlığı: m.20, 22.

İlgili konu için İntifa Hakkı Bulunan Ev Satın Alınırsa Kim Oturabilir? yazısını da inceleyebilirsiniz.

Avukat Emirhan Keskin, Keskin Hukuk Bürosu, Mersin. Türkiye genelindeki uyuşmazlıklarda hukuki değerlendirme ve dosya yönetimi için iletişim sayfasından başvurabilirsiniz.

Resmî kaynaklar: Türk Medeni Kanunu (4721)