Apartmanın Ortak Alan Geliri Aidattan Düşülmek Zorunda mı?

Apartmanın ortak alanından elde edilen gelir, yönetimin kişisel parası değildir; hakkın niteliğine göre ortak maliklerin hesabına alınmalıdır. Ancak ortak kira veya reklam geliri bulunması, her kat malikinin aylık aidatını kendi belirlediği miktarda azaltabileceği anlamına gelmez. Gelirin hangi alana ait olduğu, paylaşım kuralı, kurul kararı ve işletme projesindeki kullanım şekli birlikte incelenir. Gelir payı ile gider payı her zaman aynı yöntemle hesaplanmaz.

Önce gelir getiren yerin hukuki niteliği

Binanın çatısı, dış cephe reklam alanı veya ortak depo ile tapuda ayrı bağımsız bölüm olarak kayıtlı dükkân farklıdır. Dükkân bazı maliklerin veya üçüncü kişinin mülkiyetindeyse onun kira geliri bütün apartmanın geliri sayılmaz. Ortak alanın belirlenmesi için tapu, onaylı proje, yönetim planı ve gerekli diğer belgeler birlikte okunmalıdır. Sakinlerin yıllardır kullandığı isimlendirme tek başına mülkiyeti göstermez.

Bir blokta bulunan ortak alanın geliri de her durumda sitenin bütün bloklarına ait olmayabilir. Toplu yapının ortak yer ve gider düzeni ayrıca incelenir. Ortak tesisin hangi bağımsız bölümlere tahsis edildiği, alanın hak sahiplerini etkileyebilir. Bu sebeple “site geliri” diye kaydedilmiş kalemin gerçekten bütün sitenin ortak mülkiyetinden doğup doğmadığı baştan doğrulanmalıdır.

Gelirin paylaşımı neden aidatla birebir aynı değildir?

KMK 16, ortak yerlere arsa payları oranında ortak mülkiyeti düzenler. Bununla birlikte giderlere katılım KMK 20'de kalemlere göre farklı esaslara bağlı olabilir ve geçerli anlaşmalar da önem taşır. Ortak alandan doğan gelir hakkının dağılımı ile kapıcı, güvenlik veya başka giderlerin dağılımını otomatik eşitlemek hatalı sonuç yaratabilir. Hangi kalemin neye dayanılarak paylaştırıldığı açık gösterilmelidir.

Örneğin arsa payları farklı olan iki malik, belli personel giderine eşit katılırken ortak mülkiyetten doğan kira gelirinde farklı paylara sahip olabilir. Yönetim her daireye aynı miktar gelir indirimi uyguluyorsa bunun hukuki dayanağı araştırılır. Sadece işlemin kolay olması, paylaştırmanın doğru olduğunu göstermez. Yönetim planı ve kurulun yetkisi sınırları içinde alınan kararlar ayrıca değerlendirilir.

Gelir kasada tutulabilir mi?

Ortak gelir, hukuka uygun karar ve bütçe düzeniyle ortak giderleri karşılamak veya belirli amaç için biriktirilmek üzere kullanılabilir. Ancak gelirlerin kayıttan çıkarılması, yönetici hesabında açıklamasız tutulması veya bazı maliklere dağıtılıp diğerlerine verilmemesi kabul edilemez. Nakit dağıtım yapılmaması ile gelirden hesap verilmemesi farklıdır. Malik, gelirin tutarını, tahsilini ve hangi giderde kullanıldığını görebilmelidir.

Ödenmemiş gelir de tahsil edilmiş gelirle aynı değildir. Ortak alan kiracısının borçlu olması halinde bütçede tahsil beklentisi bulunabilir; fiilî giderleri karşılayacak nakit ise bulunmayabilir. Bu fark, aidatın hangi miktarda toplanacağını etkileyebilir. Kiracıyla yapılan sözleşme, gecikmiş alacaklar, depozito ve vergi veya işletme giderleri ayrı kayıt altında tutulmalıdır. Brüt gelir ile dağıtılabilir tutar karıştırılmamalıdır.

2026 işletme projesi kuralları neyi değiştirir?

7579 sayılı Kanunla KMK 35 ve 37'de yapılan değişiklikler sonrasında işletme projesinin kat malikleri genel kurulunda onaylanması esası açıkça düzenlenmiştir. Kabul edilmiş proje yoksa yönetici geçici proje hazırlarken kanundaki onay süreci ve sürelerine uymalıdır. Ortak gelirler bütçenin gelir tarafında görünmelidir. Yönetici, gelir bulunduğunu söyleyip gider ve avans planını belgesiz değiştirmemelidir.

Geçici işletme projesine ilişkin yeniden değerleme sınırlamasını, bütün apartman giderlerinin her koşulda aynı oranda artabileceği genel kural gibi okumak doğru değildir. Düzenlemenin konusu ve mevcut proje durumu önemlidir. Ortak gelirle aidatın azaltılması düşünülüyorsa proje, karar ve malik hesapları birbiriyle tutarlı hazırlanır. Hem tahsil edilen gelir hem gider ihtiyacı şeffaf biçimde ortaya konulur.

Malik tek taraflı aidat kesebilir mi?

“Çatıdan kira geliri var, bu ay aidat ödemiyorum” yaklaşımı hukuki risk taşır. Malik, gelir payının muaccel bir alacak olduğunu ve karşılıklı borçlarla takas koşullarının bulunduğunu ayrıca göstermek zorunda kalabilir. Aidat alacağının kime ait olduğu ile gelir talebinin kime yöneltileceği de önemlidir. Her gelir beklentisi, kesinleşmiş ve aynı kişiye karşı mevcut para alacağı değildir.

Bu nedenle önce hesap ve karar istenmesi, yanlış paylaşımın düzeltilmesinin talep edilmesi uygun başlangıçtır. Yönetim aidat takibi başlatmışsa malikin gelir iddiası, takibe karşı ilgili sürede kullanılacak savunma yollarıyla birlikte değerlendirilir. Sadece yönetimle yazışmak icra süresini korumaz. Gelir payı ve aidat borcu, her biri kendi dayanağı ve vadesiyle hesaplanmalıdır.

Bir reklam alanı geliri üzerinden örnek

On daireli binanın dış cephesindeki ortak reklam alanı yıllık 240.000 TL bedelle kiralanmıştır. Yönetim bu geliri deftere yazmadan her dairenin aidatını aynı miktar azaltmaktadır. Bazı dairelerin arsa payı diğerlerinden iki kat fazladır. İncelemede önce alanın ortak olduğu, sözleşmenin yetkili biçimde yapıldığı ve bedelin gerçekten tahsil edildiği doğrulanır.

Sonra brüt bedelden hangi giderlerin düşüldüğü ve dağıtımın hangi anlaşmaya dayandığı belirlenir. Yönetim planı ve geçerli karar düzeni farklı sonuç doğurabilir. Gelirin ortak bakım için tutulmasına hukuken uygun karar verilmişse malik her durumda hemen nakit pay isteyemez. Ancak belgesiz tahsil ve sebepsiz eşit dağıtımın düzeltilmesi ayrı bir taleptir. Örnek, “gelir var” cümlesinin tek başına aidat hesabını çözmediğini gösterir.

Hangi belgeler istenmelidir?

• Gelir getiren yerin tapu, proje ve yönetim planı bilgileri.
• Kira veya reklam sözleşmesi, yetkilendirme kararı ve tahsil kayıtları.
• İşletme projesinin gelir ve gider bölümü; geçici proje varsa onay belgeleri.
• Gelirle bağlantılı gider, vergi ve diğer ödeme belgeleri.
• Malik bazında arsa payı, gelir payı ve aidat hesapları.
• Yönetici hesap raporu ile gelir hakkındaki kurul kararları.

Belge verilmezse hesap verme, kararın düzeltilmesi veya iptali ve alacak taleplerinden hangisinin uygun olduğu belirlenir. KMK'dan doğan davalarda dava öncesi arabuluculuk değerlendirilir. Hatalı kurul kararına karşı süreli yol varsa hesap beklerken süre geçirilmemelidir. Doğru çözüm, ortak geliri görünür hale getirmek ve kişisel gelir payı ile ortak gider yükümlülüğünü birbirine karıştırmadan hesaplamaktır.

İlgili hukuki düzenlemeler ve devam okuması

• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu — Adalet Bakanlığı: m.16, 20, 35, 37-39, 45.
• 7579 sayılı Kanun: m.3-4 ile KMK 35 ve 37 değişiklikleri.
• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu: m.688-689.
• 7445 sayılı Kanun: m.37 ile eklenen 6325 m.18/B.
• TİHEK resmî kurul kararındaki kanun aktarımı: s.5, KMK m.16 ve 38.

İlgili konu için Site Yönetimi Ortak Alanı Üçüncü Kişiye Kiralarsa Malik Ne Yapabilir? yazısını da inceleyebilirsiniz.

Avukat Emirhan Keskin, Keskin Hukuk Bürosu, Mersin. Türkiye genelindeki uyuşmazlıklarda hukuki değerlendirme ve dosya yönetimi için iletişim sayfasından başvurabilirsiniz.

Resmî kaynaklar: Türk Medeni Kanunu (4721)