Komşu İnşaat İçin Bahçeme İskele Kurmak İstiyor: İzin Vermek Zorunda mıyım?

Komşunun inşaat için bahçenize iskele kurmak istemesi, sizin bütün kullanım taleplerini koşulsuz kabul etmek zorunda olduğunuz anlamına gelmez. Bununla birlikte mülkiyet hakkı, komşuluk hukukundan doğabilecek sınırlamalarla birlikte değerlendirilir. TMK 748, işletme, iyileştirme veya yapı yapma amacıyla komşu taşınmaza geçici girişi özel kanunlara, bunlar yoksa yerel âdete bağlar. Bu nedenle ihtiyaç, kapsam, alternatif ve koruyucu koşullar araştırılmalıdır.

Geçici giriş ile kalıcı geçit hakkı farklıdır

Bahçeye birkaç hafta iskele koymak, parselin sürekli yol olarak kullanılmasını istemekle aynı değildir. Geçici girişte belirli işin yapılması ve kullanımın sona ermesi esastır. Genel yola çıkış sağlamak için kurulan zorunlu geçit ise başka koşullara tabidir. Komşu daha önce onarım için izin almış olsa bile bu izni sürekli depo, araç yolu veya malzeme bırakma hakkına dönüştüremez.

İskele komşu binanın dış cephesine ulaşmak için gerekebilir; fakat iskeleye ek olarak beton mikseri, işçi barakası ve yıkıntı deposu da aynı yere yerleştiriliyorsa her kullanım ayrı değerlendirilir. Teknik ihtiyaçtan fazla alan işgal edilmesiyle gerekli geçici çalışma alanı arasında ayrım yapılmalıdır. Giriş izninin hangi parsel, bölüm ve işe ilişkin olduğu yazılı belirlenmelidir.

İnşaat ruhsatı özel mülkiyet üzerinde tek başına yetki vermez

Komşunun yapı ruhsatı veya tadilat izni almış olması, başka parseli istediği şekilde kullanabileceği anlamına gelmez. İdari izin, yapının kamu hukuku koşullarıyla ilgilidir; komşu taşınmaza girişin özel hukuk dayanağı ayrıca araştırılır. Müteahhidin “belediye izin verdi” açıklaması bu nedenle tek başına yeterli değildir. Ruhsat, proje ve çalışma planı görülmelidir.

Öte yandan malik, somut olayda mevcut komşuluk yükümlülüğünü yalnız mülkiyetini ileri sürerek reddedemeyebilir. Geçici giriş hakkının özel kanun veya yerel âdet bakımından doğup doğmadığı hukuken değerlendirilir. Alternatif yöntem, güvenlik ve orantılılık gibi somut unsurlar bu incelemeyi destekler. İnşaatın kolay ve ucuz olması ile başka türlü yapılmasının gerçekten mümkün olmaması aynı olgu değildir.

Teknik rapor neden önemlidir?

Komşu, iskelenin hangi noktaya, ne kadar genişlikte ve kaç gün kurulacağını açıklamalıdır. Kendi parselinden çalışma, askılı iskele veya farklı ekipman kullanımı mümkünse bu seçenekler incelenir. Maliklerin kişisel kanaati yerine teknik belgeyle zorunluluk ve alternatifler ortaya konulabilir. Teknik rapor, hukuki hakkı tek başına yaratmaz; fakat talebin sınırlarının belirlenmesine yardımcı olur.

Bahçede su deposu, ağaç, araç alanı veya çocukların kullandığı bölüm varsa işin bunlara etkisi ayrıca gösterilmelidir. Apartman ortak bahçesi söz konusu olduğunda tek daire sakininin rızasıyla bütün maliklerin ortak alanı tahsis edilmiş sayılamaz. Ortak mülkiyet ve yönetim yetkileri incelenir. Kiracının verdiği izin de malikin taşınmaz üzerinde kalıcı işlem yetkisinin yerine geçmez.

Yazılı kullanım anlaşmasında neler bulunmalıdır?

Taraflar anlaşabiliyorsa yalnız “iskeleye izin veriyorum” cümlesiyle yetinmemelidir. Başlangıç ve bitiş tarihi, kullanılacak alan, gün içindeki çalışma saatleri, kimlerin gireceği, malzeme bırakma sınırı ve güvenlik sorumlusu belirlenir. Uzatma gerekiyorsa yeni yazılı onay veya usul tanımlanır. Sözleşmenin geçici kullanımı düzenlediği, sürekli hak kurulması iradesi bulunup bulunmadığı açıklanır.

Başlangıç durumunun fotoğraflarla kaydı, bitiminde eski hale getirme borcu ve doğacak zararın nasıl karşılanacağı düzenlenmelidir. Müteahhit, taşınmaz maliki ve alt yüklenici farklıysa kimin hangi borcu üstlendiği belirlenir. Sigorta poliçesi varsa kapsamı görülür; poliçenin varlığı bütün zararın sigortaca ödeneceğini garanti etmez. Gerekli güvence veya tutanak koşulu taraflar arasında somutlaştırılabilir.

Zarar ve giderleri kim karşılar?

TMK 750, komşuluk hukukundan doğan yetkilerin kullanılması için gerekli iş ve giderlere yararlanma oranında katılmayı düzenler. Sırf komşunun dış cephesi onarılsın diye sizin bahçenizden yararlanılması, bütün masrafı otomatik olarak size yüklemez. Fiilî zarar, kullanım kısıtlaması ve anlaşmadaki bedel koşulları ayrı değerlendirilir. Haksız fiil sorumluluğu bakımından kusur, zarar ve bağlantı da önemlidir.

Örneğin peyzajın bozulması, sulama borusunun kırılması veya otoparkın kullanılamaması belgelenmelidir. Zararın onarımına yönelik gerçek teklif ve faturalarla yalnız tahmini rakamlar farklıdır. İzin verilmiş olması da özensiz kullanım sonucu doğan bütün zararları önceden kabul etmek anlamına gelmez. Güvenli yürütme ve eski hale getirme yükümlülükleri kullanım boyunca izlenmelidir.

Somut örnek: çatısı tamir edilecek bina

İki bitişik parseldeki binalardan birinin çatısı onarılacaktır. Müteahhit komşu bahçede altı metre genişlikte iki aylık alan ister. Teknik çalışma, dar bir şeritte üç haftalık iskeleyle onarım yapılabileceğini ve malzemenin kendi parselinde tutulabileceğini gösterir. Bu durumda talebin bütünüyle aynı genişlikte kabul edilmesi gerektiği sonucuna varılmaz; gerekli kapsam ayrıca belirlenir.

Taraflar kroki, üç haftalık süre, çalışma saatleri ve peyzaj iadesi üzerinde anlaşabilir. Süre sonunda iskele sökülmezse komşunun “ilk izni aldık” savunması kullanımın sınırsız devamını sağlamaz. Buna karşılık malikin bütün erişimi reddetmesi halinde komşu talebini hukuki yola taşıyabilir. Sonuç, geçici ihtiyacın uygun sınırlarla belirlenmesinin iki tarafın menfaatini koruyabileceğidir.

İzinsiz girişte ve acil tehlikede ne yapılır?

İskele kurulmadan önce açık yazılı itiraz veya koşullu görüş bildirmek, sonradan rıza tartışmasını azaltır. İzinsiz kullanım başlamışsa tarih, kapsam ve zarar kayıt altına alınır. Eşyaları kırmak veya işçileri zorla çıkarmak yerine elatmanın önlenmesi ve gerektiğinde tedbir imkânı değerlendirilir. Yapı güvenliğinde acil risk varsa ilgili idari mercie de başvurulur; bu başvuru özel hukuk taleplerinin yerine geçmez.

• Güncel tapu, parsel krokisi ve kullanım alanı fotoğrafları.
• Proje, ruhsat ve teknik çalışma planı.
• Alternatif yöntemleri açıklayan uzman görüşü.
• İzin, itiraz, süre ve bedel hakkında yazışmalar.
• Başlangıç ve bitiş durumunu gösteren tutanaklar, zarar belgeleri.

Komşuluk hukukundan kaynaklanan davalarda dava şartı arabuluculuk incelenir. Acil tedbir ve delil tespiti gereği varsa bunların kendi usulü ayrıca uygulanır. Talebin hangi özel düzenleme veya yerel âdete dayandığı belirlenmeden “komşu her zaman kullanabilir” veya “malik hiçbir durumda izin vermek zorunda değildir” biçiminde kesin cevap verilmemelidir.

İlgili hukuki düzenlemeler ve devam okuması

• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu: m.683, 737-738, 748, 750.
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu: m.49-52.
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu: m.389-399, 400-406.
• 7445 sayılı Kanun: m.37 ile eklenen 6325 m.18/B.

İlgili konu için Komşu Parselde İnşaat Kazısı Binayı Çatlatırsa Hangi Tedbirler İstenir? yazısını da inceleyebilirsiniz.

Avukat Emirhan Keskin, Keskin Hukuk Bürosu, Mersin. Türkiye genelindeki uyuşmazlıklarda hukuki değerlendirme ve dosya yönetimi için iletişim sayfasından başvurabilirsiniz.

Resmî kaynaklar: Türk Medeni Kanunu (4721)