Komşu Binanın Dış Cephe Mantolaması Arsama Taştı: Ne Yapabilirim?

Komşu mantolama arsama taştı diyorsanız duvardaki yeni kaplamanın birkaç santimetre görünmesini tek başına mülkiyet sınırı ihlali olarak varsaymayın. Tapudaki parsel sınırı ile kaplamanın dış yüzü ölçülmeli; kadastro krokisi, aplikasyon ve gerekiyorsa harita mühendisi tespitiyle taşmanın hangi parselde olduğu saptanmalıdır. Taşma doğrulanırsa malik, Türk Medeni Kanunu 683 uyarınca elatmanın önlenmesini isteyebilir. Komşu yapıya ilişkin özel kurallar ve binanın niteliği sonucu etkiler.

Komşu mantolama arsama taştı: hangi ölçüm gerekir?

Önce tapu kaydı, çap, koordinatlar ve belediyedeki ruhsatlı dış cephe projesini alın. Binanın zaten parsel sınırına yapışık olması, mantolama kalınlığının komşu hava boşluğuna veya zemine geçip geçmediği ve saçak/oluk gibi eklerin konumu ayrı çizilmelidir. Bahçe duvarı fiili sınır olabilir ama tapu sınırını her zaman göstermez. Harita aplikasyonu yalnız fotoğraftan daha güçlüdür. Ölçüm raporunda taşan santimetre, uzunluk, toplam alan ve zemin üstü çıkma açık yazsın.

Komşunun yönetiminden veya yapı malikinden yazılı proje ve muvafakat bilgisini isteyin. Sizin önceki sözlü rızanız iddia ediliyorsa kapsamı ve kime verildiğini kontrol edin. Müteahhit veya apartman yönetimi “ısı yalıtımı zorunlu” diyebilir; enerji tasarrufu gerekliliği başka parseli izinsiz kullanma hakkı yaratmaz. Buna karşı ölçülü teknik alternatiflerin bulunup bulunmadığı, sökümün orantılılığı ve tarafların iyiniyeti mahkemenin değerlendirmesinde etkili olabilir.

TMK 725 taşkın yapı maddesi her mantolamada işler mi?

Taşkın yapıya ilişkin Türk Medeni Kanunu 725, belirli koşullarla iyi niyetli yapı sahibinin bedel karşılığında irtifak ya da taşan yerin mülkiyetini istemesine olanak tanır. Zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten itibaren 15 gün içinde itiraz etmemiş olmalı ve somut durum da istemi haklı göstermelidir. Bu hüküm her sıva, yalıtım levhası veya sökülebilir eklentiye otomatik uygulanmaz; kaplamanın yapıyla bütünleşmesi ve taşkın yapı niteliği incelenir. UYAP'ta yayımlanan Yargıtay kararında TMK 683 ve 725'in bu farklı yapısı gösterilir.

Taşmayı fark edince beklemeyin. Noter ihtarı veya ispatlanabilir yazılı bildirimle sınır ihlaline açık itiraz edin, komşu ve yönetimden müdahaleyi durdurmasını isteyin. İtirazın 15 günlük süreyle ilişkisi için öğrenme tarihini ve önceki inşaat aşamalarını belgeleyin. Sürenin geçtiği iddiası otomatik olarak komşuya mülkiyet geçirmez; iyi niyet, hakkaniyet, teknik nitelik ve uygun bedel koşulları yine incelenir. Karşı tarafın işin sınırı geçtiğini baştan bilmesi iyi niyet tartışmasına yol açar.

Söküm mü, bedel mi, kullanım anlaşması mı?

Temel talep çoğu kez haksız müdahalenin önlenmesi ve taşan kısmın kaldırılmasıdır. Sökümün bina güvenliği veya ortak cephe açısından sonucu bilirkişiye inceletilmelidir. Taraflar ölçülü bir irtifak veya bedelli kullanım çözümünde anlaşabilir; gayrimenkul üzerinde kalıcı ayni hak oluşturacaksa tapu ve resmi şekil gerekleri önemlidir. Sadece yıllık küçük bir ödeme almak ileride sınır ihlalinin kabul edildiği yönünde tartışma yaratabilir. Her anlaşmada alan, süre, bakım, hasar ve yeni maliklere etkisi yazılmalıdır.

Kaplama yapılırken iskele kurularak bahçe veya işyeri kullanımı engellendiyse geçici işgal ile kalıcı taşma zararını ayırın. Bahçe bitkileri, sıva, yağmur suyu akışı veya kullanım kaybı için tarihli fotoğraf, fatura ve hasar tespiti gerekir. Üçüncü kişilere zarar veren gevşek yalıtım için acil güvenlik tedbiri istenebilir. Delil tespiti, yalıtım üzeri kapatılmadan önce uzman görüşü alınmasına yardımcı olur; komşunun malzemesini kendiniz sökmeniz yeni zarar iddiası yaratabilir.

Kimlere başvurulur, hangi dava düşünülür?

Taşmayı yapan komşu bina maliki, kat malikleri ve yönetici konuma göre farklı sıfat taşır. Parsel sınırı ihlali ayni hakla ilgiliyse hukuk mahkemesinde elatmanın önlenmesi ve eski hâle getirme istemleri değerlendirilebilir. Ruhsata aykırılık iddiası için belediyeye başvuru yapılabilir; belediye denetimi özel hukuk talebini otomatik karşılamaz. Kat mülkiyeti içindeki cephe kararı bakımından Kat Mülkiyeti Kanunu ayrıca incelenir.

Taşkın yapı ve komşu parsele tecavüz yazısı TMK 725 koşullarını; komşu istinat duvarı zararı yazısı farklı müdahalelerin delil yönünü açıklar. Mersin merkezli ofisimiz Türkiye'nin her ilindeki parsel ve proje kayıtlarını uzaktan ön incelemeye alabilir. Sonuç parsel koordinatları ve yapının fiili biçimine bağlıdır; net ölçüm olmadan kesin “kaç santimetre serbest” kuralı yoktur.

İskele ve bakım için geçici giriş talebi

Komşu, mantolama yapmak için kısa süreli iskelenin sizin arsada kurulmasına ihtiyaç duyabilir. Bu ihtiyacı kalıcı cephe taşmasıyla karıştırmayın. Komşuluk hukukunda zorunlu ve ölçülü geçici kullanıma ilişkin hükümler, uygun zaman ve zararların giderimiyle değerlendirilebilir; sözlü sınırsız izin verilmemelidir. Giriş süresi, çalışma saatleri, güvenlik, bahçe bitkilerinin korunması ve eski hâle getirme yazılı belirlenebilir. İskele kaldırıldığında mantolama levhasının sınırdan taşmaya devam etmesi ayrı meseledir.

Kadastro ölçümü yaptırırken komşuya önceden haber vermek ve ölçüm tutanağını paylaşmak uyuşmazlığı bazen büyümeden çözebilir. Komşu projede geri çekilme gösterebilir veya kullanılan eski sınır işaretinin yanlış yerde olduğu ortaya çıkabilir. İki tarafın raporları çelişirse mahkeme keşfi ve bağımsız bilirkişi incelemesi gerekebilir. Ölçüm sırasında binanın mevcut dış cephesi ile yeni yalıtımın dış yüzünü ayrı işaretleyin; eski taşmanın kime ait olduğu da önem taşır.

Duvarın nem alması veya yalıtımın komşu oluğa su yönlendirmesi sınır aşımı olmasa da komşuluk hukukunda ayrı bir zarar iddiası yaratabilir. Çatlakların yapım öncesi fotoğrafı varsa sonraki hasarla karşılaştırın. Taşkın kısmın sökülmesi tüm binanın enerji performansını etkilerse teknik alternatif, bedel ve müdahaleyi azaltan çözüm önerileri yine değerlendirilebilir. Bununla birlikte teknik güçlük komşunun mülkiyet alanını bedelsiz kullanma izni anlamına gelmez.

Teknik rapor hangi soruya cevap vermeli?

Aplikasyon krokisinde parsel sınırının koordinatları ve yeni yalıtımın bu sınıra göre dış yüzü açık gösterilmelidir. Binanın eski sıvası zaten sınır ötesindeyse yeni malzemenin ilave taşma miktarı ayrı ölçülür. Bir levhanın yalnız hava boşluğuna geçmesi, zemine oturması, komşunun duvarına sabitlenmesi veya yağmur oluğuna müdahale etmesi farklı teknik ve hukuki sonuçlar yaratabilir. Rapor, fotoğraf üzerinde tahmini çizgi çekmekle yetinmemeli; lisanslı ölçüm, belediye proje paftası ve mevcut yapı birlikte karşılaştırılmalıdır.

Harita mühendisi sınırı saptarken yapı mühendisi kaldırmanın statik veya su yalıtımı yönünden riskini değerlendirebilir. Taşan parçanın türü, taşkın yapı hükmünün uygulanıp uygulanmayacağı açısından önemlidir: sökülebilir mantolama levhasını her olayda TMK 725 anlamında komşu arsadaki bina kabul etmek doğru olmaz. Karşı taraf irtifak veya mülkiyet devri istiyorsa koşulları somut delille ileri sürmelidir. Bu nedenle mahkeme önünde alternatif taleplere cevap hazırlanırken yalnız santimetre hesabı yetmez.

İtiraz ve görüşme takvimi neden yazılı olmalı?

Taşmanın fark edildiği gün, inşaatın hangi aşamada olduğu, sınır ölçümünün yapıldığı tarih ve itirazın komşuya ulaştığı tarih kaydedilir. TMK 725’teki 15 günlük itiraz koşulunun tartışılabilmesi için başlangıç tarihi bilinmelidir. İlk kez boya tamamlandığında fark edilen bir levha ile iskele kurulurken açıkça görülen çıkıntının öğrenme tarihi aynı kabul edilmeyebilir. Yazılı ihtarda “yalnız iskeleye sınırlı süre rıza veriyorum, kalıcı taşmaya rızam yok” ayrımını açık yapmak, sonradan yanlış yorumlanmayı önler.

Parsel ortak maliklere aitse görüşmeye kimin yetkili olduğu ve olası ayni hak anlaşmasının resmi usulü ayrıca önem taşır. Komşu binada yönetici ile görüşmek yararlı olsa bile yönetici kendi başına bütün kat maliklerinin taşınmaz üzerindeki tasarruf iradesi yerine geçmeyebilir. Anlaşma önerisinde bakım, söküm, sigorta ve ilerideki devirde bildirim sorumlulukları yazılı olmalıdır.

Temel mevzuat: Türk Medeni Kanunu m.683 ve 725. Başvuru yolu komşu mülkiyetinin ve müdahalenin biçimine göre belirlenir; ölçüm yapılmadan başarı garantisi verilemez.

Sık sorulan sorular

Taşma yalnız beş santimetreyse dava açılamaz mı?

Kanunda her taşmaya serbestlik tanıyan genel santimetre sınırı yoktur. Ölçüm, müdahalenin niteliği ve taleple ilgili koşullar incelenir.

15 gün geçtiyse arsamı kaybeder miyim?

Hayır. TMK 725'te ayrıca iyi niyet ve durumun haklı göstermesi gerekir; irtifak veya devir kendiliğinden gerçekleşmez.

Belediyeye şikâyet yeterli olur mu?

Ruhsat denetimi sağlayabilir, fakat tapu sınırı ve özel hukuk müdahalesi için ayrıca delil ve dava gerekebilir.

Resmî kaynaklar: Türk Medeni Kanunu (4721)