Bir Mirasçı Diğerlerinden Habersiz Miras Evini Satabilir mi?

Kısa cevap: Paylaşılmamış miras evinin tamamı üzerinde bir mirasçı, diğerlerinin yetkisi olmadan tek başına tasarruf edemez. TMK m. 640, temsil veya yönetim yetkisi saklı kalmak üzere mirasçıların terekeye ait haklar üzerinde birlikte tasarruf edeceğini düzenler. İmzalanan satış vaadi ile tapuda geçerli mülkiyet devri ise ayrı konulardır.

Tapu hâlâ vefat eden kişinin üzerindeyse satış nasıl olur?

Mirasçılar mülkiyeti ölüm anında kazanırlar; tapu intikalinin henüz yapılmamış olması bunu değiştirmez (TMK m. 599). Ancak tapudaki durumun mirasçılık belgesi, intikal ve işlemin gerektirdiği belgelerle açıklığa kavuşturulması gerekir. Bir kardeşin kendisini “aile temsilcisi” olarak tanıtması, diğerlerinin açık ve geçerli yetkilendirmesi bulunmadıkça bütün evin satışını gerçekleştirmesine yetmez.

İmza atan kişinin gerçekten tüm mirasçıların usulüne uygun vekâletini taşıyıp taşımadığı, varsa vekâletnamenin kapsamı ve satış işlem tarihinde yürürlükte olup olmadığı incelenmelidir. Yetki, belirli bir evle sınırlı olabilir. Bu kontrol yapılmadan sadece emlak ilanına veya alıcı ile yapılan özel sözleşmeye bakıp mülkiyetin geçtiği sonucuna varılmaz.

“Ben kendi payımı sattım” ifadesi ne zaman farklı anlam taşır?

Miras ortaklığındaki elbirliği mülkiyeti ile tapuda paylı mülkiyet aynı şey değildir. Paylaşılmamış terekeye ait belirli dairenin bağımsız ve serbestçe satılabilir bir “odası” veya tescilli bireysel hissesi bulunduğu varsayılamaz. TMK m. 677, açılmış mirasta miras payının devri için mirasçılar arasındaki yazılı sözleşmeyi; üçüncü kişiyle yapılan böyle bir sözleşme için noterlikçe düzenleme şartını öngörür.

Üçüncü kişiyle yapılan miras payı devri sözleşmesi alıcıyı paylaşmaya katılan mirasçıya dönüştürmez. Kanunun verdiği hak, paylaşma sonunda devreden mirasçıya özgülenen payı istemektir. Bu sebeple “miras payı devri” başlıklı bir sözleşmeyi belirli evin tümünü alıcıya bugün tapuda devreden sözleşme gibi sunmak sakıncalıdır. Elbirliği paylı mülkiyete dönüştürülmüşse işlem farklı mülkiyet kuralları altında yeniden değerlendirilir.

Satıldığını öğrenince önce neyi kontrol etmelisiniz?

Güncel tapu kaydını, resmi senedi ve yevmiye numarasını talep ederek gerçekten bir tescil yapılıp yapılmadığını öğrenin. Sadece kapora alındıysa uyuşmazlık satışın gerçekleştiği dosyadan farklıdır. Tescil varsa, tescile dayanak vekâletnameler ve mirasçılık belgeleri incelenmelidir. İmza sahteciliği iddiası, kapsamı aşılmış vekâlet veya yanlış veraset ilamı her biri farklı delil gerektirir.

Tescil geçersizliği iddiasında süreci geciktirmeden hukuki koruma seçenekleri değerlendirilir. Devralan kişinin durumu, sicil kaydının seyri ve işlemler zinciri görülmeden tapunun kesin geri alınacağı söylenemez. Murisin sağlığında devrettiği taşınmaz konusunda ise ayrı bir hukuki mesele olan muris muvazaası nedeniyle tapu iptali gündeme gelebilir; ölümden sonraki mirasçı satışı ile karıştırılmamalıdır.

Diğer mirasçılar satış istiyorsa nasıl güvenli ilerler?

Tüm mirasçılar satış bedelini, ödeme yöntemi ve tapu masraflarını yazılı şekilde belirleyebilir; uygun yetki belgeleriyle birlikte işlem yapabilirler. Aralarında anlaşmazlık varsa bir mirasçı TMK m. 642 kapsamında paylaşma talep edebilir. Önce payların ve terekenin diğer borçlarının çıkarılması, satış bedelinin kime ve ne zaman ödeneceği konusunda uyuşmazlığı azaltır.

Ev satışı hakkında konuşan bir kişi bulunması tek başına suç işlendiğini göstermez. Hukuki değerlendirme için satış belgesi, tescil, temsil yetkisi ve alıcının hangi hakka dayandığı somutlaştırılmalıdır. Şüpheli bir belgeyle karşılaşıldığında aslı korunmalı, tarih ve iletişim kayıtları silinmemelidir.

Örnek: Kapora alındı, fakat tapu devri henüz yok

Bir kardeş, miras evini internet ilanına koyup alıcıdan kapora alabilir. Diğerleri bunu görünce “evimiz satıldı” diye düşünse bile, tapu sicilinde hiçbir tescil yapılmamış olabilir. Önce ilan, mesaj, kapora makbuzu ve güncel tapu kaydı birlikte incelenir. Kaporayı alan kişinin alıcıya karşı üstlendiği yükümlülük ayrı, diğer mirasçıların taşınmaz üzerindeki hakkı ayrıdır. Tapuda henüz devir yoksa talep ve önlem seçenekleri, tamamlanmış satış işlemindeki seçeneklerden farklı kurulur.

Başka bir olasılıkta bütün mirasçıların eski bir vekâletnamesi kullanılmış olabilir. Sadece vekâletnamenin varlığına bakılmaz; hangi taşınmazı satma yetkisi verdiği, satıştan önce geri alınıp alınmadığı ve bedelin ödenme biçimi incelenir. Yetkili satış yapıldığı varsayılsa bile payların satış bedelinden hangi ölçüde karşılandığı ayrı hesap gerektirebilir. Bu nedenle tapu kaydı ile para akışını aynı kronolojide göstermek gerekir.

Satışın hangi dönemde yapıldığı ayrıca önem taşır. Murisin sağlığındaki satışta mirasçılar henüz tereke ortağı değildir; ölümden sonraki satışta ise miras ortaklığı kuralları uygulanır. Sözleşme tarihi ile tapudaki tescil tarihini karıştırmayın. Murisin yaşarken imzaladığı bir sözleşmenin ölümden sonra ifası, tek mirasçının ölümden sonra kendi başına yaptığı satışla aynı olay değildir.

Sık sorulan sorular

Tek kardeş emlakçıya ilan verebilir mi?

İlan tek başına tapuda satış değildir; bütün mirasçılar adına geçerli işlem yapma yetkisi bulunduğunu da kanıtlamaz.

Diğer mirasçıların rızası e-posta ile verilirse yeterli mi?

Taşınmaz devri ve temsil işlemlerinin kendi şekil koşulları vardır. Salt genel bir e-posta onayıyla geçerli tapu tasarrufu oluştuğu varsayılmamalıdır.

Üçüncü kişi miras payı alınca evin sahibi olur mu?

TMK m. 677 çerçevesindeki devir, üçüncü kişiye hemen belirli evin tapu mülkiyetini vermez; paylaşma sonucuna bağlı istem sağlar.

İlgili kaynak ve diğer yazılar

Hukuki dayanak: 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu, özellikle m. 599, 640, 642, 644, 677. Somut durumunuzu değerlendirirken paylaşma ve satış süreci, veraset ilamı başlıklı yazılarımızdaki farklı işlemleri de karşılaştırabilirsiniz.

Resmî kaynaklar: Türk Medeni Kanunu (4721)