Geerbtes Haus in der Türkei verkaufen und das Geld nach Deutschland überweisen: Hausverkauf, Steuern und Ablauf 2026

Beim Hausverkauf in der Türkei nach einer Erbschaft fällt in der Türkei keine Steuer auf den Wertzuwachs an, weil Immobilien, die durch Erbschaft unentgeltlich erworben wurden, nach dem zusätzlichen Art. 80 des türkischen Einkommensteuergesetzes von der Besteuerung des Veräußerungsgewinns ausgenommen sind; zu zahlen sind aber die Grundbuchgebühr von je 2 Prozent für Verkäufer und Käufer sowie vorher die auf die Immobilie entfallende Erbschaftsteuer. Voraussetzung ist, dass die Erben bereits im Grundbuch eingetragen sind und – bei Gesamthandseigentum – alle Erben am Verkauf mitwirken, was aus Deutschland per Vollmacht möglich ist. Der Erlös kann über eine Bank nach Deutschland überwiesen werden; Zahlungen aus dem Ausland über 12.500 Euro sind in Deutschland bei der Bundesbank meldepflichtig.

Für viele Deutschtürken ist der Hausverkauf in der Türkei nach dem Tod der Eltern ein emotionaler und zugleich rechtlich anspruchsvoller Schritt. Die Erben leben oft in verschiedenen Städten oder Ländern, die Immobilie steht leer, und es gibt Fragen zu Steuern, Vollmachten und der Überweisung des Geldes. In diesem Leitfaden erklären wir den Ablauf vom Erbfall bis zum Geldeingang in Deutschland und zeigen die typischen Fallstricke.

Voraussetzung: Grundbuchumschreibung auf die Erben

Ein Hausverkauf in der Türkei ist erst möglich, wenn die Erben im Grundbuch eingetragen sind. Dazu wird ein türkischer Erbschein benötigt, auf dessen Grundlage das Grundbuchamt die Immobilie auf die Erben umschreibt. Steht im Grundbuch noch der Verstorbene, kann kein Kaufvertrag beim Grundbuchamt geschlossen werden. Die Umschreibung kann aus Deutschland per Vollmacht erledigt werden und ist der erste Schritt jeder Verkaufsplanung.

Nach der Umschreibung sind die Erben in der Regel als Gesamthandseigentümer eingetragen. Das bedeutet, dass sie die Immobilie nur gemeinsam verkaufen können. Will ein Erbe seinen Anteil allein verkaufen, muss das Gesamthandseigentum zunächst in Miteigentum umgewandelt werden; dabei haben die anderen Miteigentümer beim Verkauf an Dritte ein gesetzliches Vorkaufsrecht.

Erbschaftsteuer vor dem Verkauf bezahlen

Nach dem türkischen Recht darf eine Immobilie, für die Erbschaftsteuer anfällt, erst übertragen werden, wenn die darauf entfallende Steuer vollständig bezahlt ist. Die Erbschaftsteuer kann zwar grundsätzlich in sechs Raten über drei Jahre gezahlt werden; vor einem Hausverkauf in der Türkei müssen die ausstehenden Raten aber beglichen werden. Das Grundbuchamt verlangt eine Bestätigung des Finanzamts. Für Kinder und Ehegatten gilt 2026 ein Freibetrag von 2.907.136 TL pro Erbteil, sodass häufig keine Steuer anfällt; die Erklärung muss dennoch abgegeben worden sein.

Keine Steuer auf den Wertzuwachs in der Türkei

Beim Verkauf von Immobilien, die innerhalb von fünf Jahren nach dem Kauf veräußert werden, erhebt die Türkei grundsätzlich Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn. Für Immobilien, die unentgeltlich, also durch Erbschaft oder Schenkung erworben wurden, gilt diese Regel nicht. Der Hausverkauf in der Türkei nach einer Erbschaft ist daher in der Türkei grundsätzlich einkommensteuerfrei, unabhängig davon, wie kurz nach dem Erbfall verkauft wird.

Eine Ausnahme gilt für Anteile, die ein Erbe von seinen Miterben gegen Zahlung erworben hat. Diese Anteile gelten als entgeltlich erworben, sodass für sie die Fünfjahresfrist ab Eintragung des Erwerbs gilt. Außerdem können regelmäßige, organisierte Grundstücksverkäufe als gewerbliche Tätigkeit eingestuft werden. Ein einmaliger Verkauf des Elternhauses fällt nicht darunter.

Kosten beim Hausverkauf in der Türkei

Für den Verkauf einer Immobilie erhebt das Grundbuchamt eine Gebühr von 2 Prozent des Kaufpreises vom Verkäufer und von 2 Prozent vom Käufer. Die Parteien können vereinbaren, dass eine Seite die gesamte Gebühr trägt. Hinzu kommen eine Servicegebühr, die Erdbebenversicherung, eine Bescheinigung der Gemeinde über die Grundsteuer und gegebenenfalls Maklerprovision. Die Grundsteuer für das Verkaufsjahr trägt grundsätzlich der Verkäufer.

Der im Grundbuch angegebene Kaufpreis darf gesetzlich festgelegte Mindestwerte nicht unterschreiten. Ein zu niedrig angegebener Kaufpreis, um Gebühren zu sparen, kann zu Nachforderungen mit Strafzuschlägen führen und schafft Risiken bei späteren Streitigkeiten mit dem Käufer. Beim Hausverkauf in der Türkei sollte daher der tatsächliche Preis angegeben werden.

Hausverkauf in der Türkei per Vollmacht aus Deutschland

Die Erben müssen für den Verkauf nicht in die Türkei reisen. Sie können einem Anwalt oder einer Vertrauensperson in der Türkei eine Verkaufsvollmacht erteilen, beim türkischen Konsulat oder bei einem deutschen Notar mit Apostille und Übersetzung. Die Vollmacht sollte die Immobilie genau bezeichnen, einen Mindestkaufpreis oder die Befugnis zur freien Preisvereinbarung enthalten und regeln, auf welches Konto der Kaufpreis zu zahlen ist. Ein Lichtbild des Vollmachtgebers ist für Grundbuchgeschäfte in der Regel erforderlich.

Wichtig ist, die Vollmacht so zu gestalten, dass Missbrauch ausgeschlossen ist. Wir empfehlen, festzulegen, dass der Kaufpreis unmittelbar auf ein Konto der Erben oder ein Anderkonto gezahlt wird und nicht in bar an den Bevollmächtigten. Nach Abschluss des Verkaufs sollte die Vollmacht widerrufen werden.

Kaufpreiszahlung und Sicherheit

Beim Hausverkauf in der Türkei ist der Zeitpunkt der Kaufpreiszahlung entscheidend. Der Eigentumsübergang erfolgt mit der Eintragung beim Grundbuchamt. Üblich ist, dass der Käufer den Kaufpreis unmittelbar vor oder zeitgleich mit der Eintragung per Banküberweisung zahlt. Barzahlungen größerer Beträge sollten vermieden werden. Bei Käufern, die eine Bankfinanzierung nutzen, zahlt die Bank häufig erst nach der Eintragung; hier sollte eine Zahlungszusage der Bank vorliegen.

Nach dem Hausverkauf in der Türkei: Geld nach Deutschland überweisen

Der Erlös aus dem Hausverkauf in der Türkei kann über eine türkische Bank auf ein Konto in Deutschland überwiesen werden. Die türkischen Devisenvorschriften erlauben Überweisungen ins Ausland über Banken grundsätzlich, wobei die Bank Nachweise über die Herkunft des Geldes verlangen kann, etwa den Kaufvertrag aus dem Grundbuchamt und den Erbschein. Für die Überweisung in Euro fallen Wechselkurs- und Bankgebühren an; ein Vergleich der Konditionen lohnt sich.

In Deutschland sind eingehende Zahlungen aus dem Ausland von mehr als 12.500 Euro nach der Außenwirtschaftsverordnung der Deutschen Bundesbank zu melden. Die deutsche Bank kann im Rahmen der Geldwäscheprüfung ebenfalls Nachweise über die Herkunft verlangen. Wer Kaufvertrag, Erbschein und Steuerunterlagen bereithält, vermeidet Verzögerungen.

Steuern in Deutschland

Für Erben mit Wohnsitz in Deutschland stellt sich die Frage, ob der Hausverkauf in der Türkei in Deutschland steuerlich relevant ist. Nach deutschem Recht können private Veräußerungsgewinne aus Grundstücken steuerpflichtig sein, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen; bei geerbten Immobilien zählt dabei die Anschaffung durch den Erblasser. Ob Deutschland einen solchen Gewinn besteuern darf und wie eine Doppelbesteuerung vermieden wird, richtet sich nach dem Doppelbesteuerungsabkommen. Außerdem ist zu prüfen, ob die Erbschaft selbst in Deutschland erbschaftsteuerpflichtig war. Diese Fragen sollten mit einem deutschen Steuerberater geklärt werden.

Wenn sich die Erben nicht einigen

Will ein Erbe verkaufen, ein anderer aber nicht, kann der Verkauf nicht erzwungen werden, ohne den Rechtsweg zu beschreiten. Jeder Erbe kann nach einer Pflichtmediation eine Teilungsklage beim Friedensgericht erheben. Ist eine reale Teilung nicht möglich, ordnet das Gericht die Versteigerung an, und der Erlös wird nach den Erbquoten verteilt. Eine Versteigerung erzielt oft einen niedrigeren Preis als ein freier Verkauf; deshalb lohnt sich eine Einigung meist für alle Beteiligten.

Vor dem Verkauf: Schulden und Belastungen prüfen

Vor jedem Verkauf sollte ein aktueller Grundbuchauszug eingeholt werden. Darin sind Hypotheken, Pfändungen, Vormerkungen und andere Belastungen eingetragen, die vor dem Verkauf gelöscht werden müssen. Häufig bestehen auch Rückstände bei Grundsteuer, Hausgeld oder Versorgungsunternehmen, die der Käufer vor dem Kauf geklärt haben möchte. Hatte der Verstorbene Schulden, sollten die Erben prüfen, ob sie die Erbschaft angenommen haben und ob Gläubiger auf die Immobilie zugreifen können. Erst wenn diese Fragen geklärt sind, kann ein reibungsloser Verkauf erfolgen.

Leerstehende Immobilie sichern

Steht das Haus nach dem Tod der Eltern leer, sollten die Erben es sichern: Strom-, Wasser- und Gasanschlüsse auf einen Erben oder die Erbengemeinschaft umschreiben oder abmelden, die Erdbebenversicherung verlängern und eine Vertrauensperson mit regelmäßigen Kontrollen beauftragen. Leerstehende Häuser werden gelegentlich unberechtigt genutzt oder beschädigt. Bei einer Besetzung durch Dritte stehen Räumungs- und Schutzverfahren zur Verfügung, die schnell eingeleitet werden sollten.

Käufer finden und Wert ermitteln

Erben, die in Deutschland leben, kennen den aktuellen Marktwert der Immobilie oft nicht. Vor dem Hausverkauf in der Türkei sollte deshalb eine Bewertung durch einen lizenzierten Gutachter oder zumindest eine Einschätzung mehrerer Makler eingeholt werden. Makler in der Türkei benötigen eine Berufsberechtigung; ihre Provision ist gesetzlich begrenzt und sollte vorab schriftlich vereinbart werden. Häufig zeigen auch Nachbarn oder Verwandte Kaufinteresse; auch bei einem Verkauf innerhalb der Familie sollten Preis und Zahlungsbedingungen schriftlich festgehalten werden.

Verkauf an einen Miterben

Eine häufige Lösung ist, dass ein Erbe die Anteile der anderen übernimmt. Dabei wird der Anteil des ausscheidenden Erben gegen Zahlung übertragen. Für den übernehmenden Erben gilt dieser Anteil steuerlich als entgeltlich erworben. Der Vorteil ist, dass die Immobilie in der Familie bleibt und kein Fremdverkauf nötig ist. Die Übertragung erfolgt beim Grundbuchamt mit den üblichen Gebühren auf den Wert des übertragenen Anteils. Auch bei diesem Hausverkauf in der Türkei innerhalb der Familie sollte der Kaufpreis über die Bank gezahlt werden.

Praxisbeispiel

Zwei Schwestern aus München erben das Haus ihrer Eltern in Mersin. Nach der Grundbuchumschreibung erteilen sie beim Generalkonsulat eine Verkaufsvollmacht, in der festgelegt ist, dass der Kaufpreis ausschließlich auf ein gemeinsames Konto in der Türkei gezahlt wird. Der Anwalt prüft den Käufer, vereinbart den Termin beim Grundbuchamt und stellt sicher, dass die Zahlung vor der Unterschrift eingeht. Anschließend wird der Erlös nach Abzug von Gebühren nach Deutschland überwiesen; die Bank in München erhält Kaufvertrag und Erbschein als Herkunftsnachweis. Der Hausverkauf in der Türkei ist damit in wenigen Wochen abgeschlossen.

Häufige Fehler

Die häufigsten Fehler beim Hausverkauf in der Türkei nach einer Erbschaft sind: ohne vorherige Grundbuchumschreibung einen Käufer zu suchen, die Erbschaftsteuer nicht vor dem Verkauf zu begleichen, einen zu niedrigen Kaufpreis im Grundbuch anzugeben, Vollmachten ohne Absicherung der Kaufpreiszahlung zu erteilen, Bargeld anzunehmen und die Meldepflicht sowie die Steuerfragen in Deutschland zu übersehen.

Unsere Unterstützung aus Mersin

Unsere Kanzlei in Mersin begleitet Erben aus Deutschland beim Hausverkauf in der Türkei: von der Grundbuchumschreibung über die Erbschaftsteuer, die Prüfung des Kaufvertrags und die Vertretung beim Grundbuchamt bis zur Absicherung der Kaufpreiszahlung und zur Vorbereitung der Unterlagen für die Überweisung nach Deutschland. Jeder Fall wird individuell geprüft; dieser Beitrag dient der allgemeinen Information.

Häufige Fragen

Muss ich beim Hausverkauf in der Türkei nach einer Erbschaft Steuern auf den Gewinn zahlen?

In der Türkei grundsätzlich nicht, weil durch Erbschaft erworbene Immobilien von der Wertzuwachsbesteuerung ausgenommen sind.

Wie hoch ist die Grundbuchgebühr?

2 Prozent des Kaufpreises für den Verkäufer und 2 Prozent für den Käufer.

Muss die Erbschaftsteuer vor dem Verkauf bezahlt sein?

Ja, die auf die Immobilie entfallende Erbschaftsteuer muss vollständig bezahlt sein.

Ist ein Hausverkauf in der Türkei ohne Anreise möglich?

Ja, mit einer Verkaufsvollmacht vom Konsulat oder deutschen Notar mit Apostille.

Müssen alle Erben dem Verkauf zustimmen?

Bei Gesamthandseigentum ja. Andernfalls bleibt nur die Teilungsklage.

Wie überweise ich den Erlös nach Deutschland?

Über eine türkische Bank; Kaufvertrag und Erbschein sollten als Herkunftsnachweis bereitliegen.

Muss ich die Überweisung in Deutschland melden?

Zahlungen aus dem Ausland über 12.500 Euro sind bei der Deutschen Bundesbank meldepflichtig.

Fällt in Deutschland Steuer auf den Verkauf an?

Möglicherweise, etwa wenn der Erblasser die Immobilie vor weniger als zehn Jahren gekauft hat; die Anwendung des Doppelbesteuerungsabkommens ist zu prüfen.

Darf ich einen niedrigeren Preis im Grundbuch angeben?

Davon ist abzuraten; es drohen Nachforderungen mit Strafzuschlägen und Probleme bei späteren Streitigkeiten.

Was gilt für Anteile, die ich von Geschwistern gekauft habe?

Für entgeltlich erworbene Anteile gilt die Fünfjahresfrist der Wertzuwachsbesteuerung ab Eintragung des Erwerbs.

Wie sichere ich die Kaufpreiszahlung ab?

Durch Banküberweisung unmittelbar vor oder bei der Eintragung, Zahlung auf ein Konto der Erben und keine Barzahlung an Bevollmächtigte.

Wie ermittle ich den Wert des geerbten Hauses?

Durch ein Gutachten eines lizenzierten Sachverständigen oder Einschätzungen mehrerer Makler vor dem Hausverkauf in der Türkei.

Was mache ich, wenn das geerbte Haus leer steht?

Anschlüsse umschreiben oder abmelden, Erdbebenversicherung verlängern und eine Vertrauensperson mit Kontrollen beauftragen; bei unberechtigter Nutzung schnell rechtliche Schritte einleiten.

Was passiert mit Hypotheken auf dem geerbten Haus?

Sie gehen mit der Immobilie auf die Erben über und müssen in der Regel vor oder beim Verkauf abgelöst und gelöscht werden.

Wie lange dauert ein Hausverkauf in der Türkei?

Ist die Grundbuchumschreibung abgeschlossen und ein Käufer gefunden, kann der Verkauf beim Grundbuchamt innerhalb weniger Tage bis Wochen erfolgen.

Brauche ich ein türkisches Bankkonto?

Es ist empfehlenswert, damit der Kaufpreis sicher eingehen und anschließend nach Deutschland überwiesen werden kann.

Darf ein Miterbe das Haus vermieten, bis es verkauft ist?

Bei Gesamthandseigentum sollten Vermietung und Verwendung der Mieteinnahmen gemeinsam beschlossen werden; die Einnahmen stehen allen Erben nach ihren Quoten zu.

Weiterführende Beiträge und amtliche Quellen

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Amtliche Quellen: Einkommensteuergesetz Nr. 193 (mük. Art. 80) · Gebührengesetz Nr. 492 (Tarif 4) · Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz Nr. 7338 · Deutsche Bundesbank – Meldepflichten im Außenwirtschaftsverkehr · Einkommensteuergesetz (Deutschland) § 23

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Fristen und Beweise müssen anhand Ihrer Unterlagen geprüft werden.

Für eine Prüfung Ihres Falls erreichen Sie uns über unsere Kontaktseite. Unsere Kanzlei befindet sich in Mersin; wir vertreten Mandanten aus Deutschland in der ganzen Türkei per Vollmacht.