Geerbte Wohnung in der Türkei umschreiben ohne Anreise: Grundbuchumschreibung (Tapu-İntikal) per Vollmacht 2026

Die Grundbuchumschreibung einer geerbten Wohnung in der Türkei (tapu intikali) ist ohne Anreise möglich: Erben in Deutschland erteilen einem Anwalt in der Türkei eine Vollmacht beim türkischen Konsulat oder bei einem deutschen Notar mit Apostille; der Anwalt beantragt den türkischen Erbschein, reicht die Erbschaftsteuererklärung ein, stellt über das System Web Tapu den Antrag auf Umschreibung und unterschreibt beim Grundbuchamt. Für die Umschreibung im Erbfall wird keine Grundbuchgebühr wie beim Verkauf erhoben, sondern nur eine Servicegebühr des Grundbuchamts. Nach Angaben der Grundbuchverwaltung kann die Eintragung erfolgen, bevor die Erbschaftsteuer festgesetzt ist; verkauft werden darf die Wohnung aber erst, wenn die darauf entfallende Erbschaftsteuer vollständig bezahlt ist.

Viele Erben in Deutschland schieben die Grundbuchumschreibung jahrelang auf, weil sie glauben, dafür mehrfach in die Türkei reisen zu müssen. Das ist ein Fehler: Mit jedem weiteren Todesfall in der Familie wächst die Zahl der Erben, und die Umschreibung wird komplizierter. In diesem Leitfaden erklären wir Schritt für Schritt, wie die Grundbuchumschreibung per Vollmacht funktioniert, welche Unterlagen benötigt werden, welche Fristen gelten und was sie kostet.

Warum die Grundbuchumschreibung notwendig ist

Nach Art. 599 des türkischen Zivilgesetzbuchs erwerben die Erben den Nachlass mit dem Tod des Erblassers kraft Gesetzes. Eigentümer der Wohnung sind sie also bereits, auch wenn im Grundbuch noch der Verstorbene steht. Nach Art. 705 ZGB können sie über die Wohnung aber erst verfügen, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind. Ohne Grundbuchumschreibung kann die Wohnung weder verkauft noch belastet, verschenkt oder unter den Erben aufgeteilt werden.

Nach der Umschreibung sind die Erben in der Regel als Gesamthandseigentümer (elbirliği mülkiyeti) eingetragen. Das bedeutet, dass sie über die Wohnung nur gemeinsam verfügen können. Möchte ein Erbe seinen Anteil gesondert verkaufen, muss die Gesamthand zunächst in Miteigentum nach Bruchteilen umgewandelt werden.

Schritt 1: Sterbefall im türkischen Register eintragen

Ist der Erblasser in Deutschland gestorben, muss der Sterbefall zunächst im türkischen Personenstandsregister eingetragen werden. Bei türkischen Staatsangehörigen geschieht dies über das türkische Konsulat mit der deutschen Sterbeurkunde, in der Regel als internationale Sterbeurkunde oder mit Apostille und Übersetzung. Solange der Verstorbene in der Türkei als lebend geführt wird, kann kein Erbschein ausgestellt und keine Grundbuchumschreibung vorgenommen werden.

Schritt 2: Vollmacht erteilen

Die Erben in Deutschland erteilen einem Anwalt in der Türkei eine Vollmacht. Diese kann beim türkischen Generalkonsulat oder bei einem deutschen Notar errichtet werden; im zweiten Fall ist eine Apostille und eine beglaubigte türkische Übersetzung erforderlich. Für Grundbuchgeschäfte verlangen türkische Grundbuchämter in der Regel ein Lichtbild des Vollmachtgebers auf der Vollmacht und eine ausdrückliche Befugnis für Grundbuchgeschäfte.

Die Vollmacht sollte mindestens die Beantragung des Erbscheins, die Abgabe der Erbschaftsteuererklärung und die Zahlung der Steuer, die Vertretung bei Grundbuchamt und Gemeinde, die Grundbuchumschreibung auf die Erben, die Umwandlung in Miteigentum und gegebenenfalls den Verkauf umfassen. Wer den Verkauf noch nicht beschlossen hat, kann diese Befugnis zunächst weglassen und später eine gesonderte Vollmacht erteilen.

Schritt 3: Türkischer Erbschein

Grundlage der Grundbuchumschreibung ist ein türkischer Erbschein. Er wird von einem Notar oder dem Friedensgericht ausgestellt. Bei ausländischen Erben ist häufig das Gericht zuständig. Der Erbschein weist die Erben und ihre Quoten nach türkischem Recht aus, das für Immobilien in der Türkei stets gilt. Ein deutscher Erbschein kann vom Grundbuchamt nicht ohne gerichtliche Anerkennung verwendet werden; der Weg über den türkischen Erbschein ist deshalb meist schneller.

Schritt 4: Erbschaftsteuererklärung

Die Erben müssen in der Türkei eine Erbschaftsteuererklärung beim Finanzamt am letzten Wohnsitz des Verstorbenen abgeben; lebte der Verstorbene im Ausland, ist eine besondere Zuständigkeit vorgesehen. Die Frist hängt vom Sterbeort und vom Aufenthalt der Erben ab: Ist der Erblasser in Deutschland gestorben und leben die Erben ebenfalls in Deutschland, beträgt sie vier Monate; leben die Erben in der Türkei, sechs Monate; bei einem Tod in der Türkei und Erben in Deutschland ebenfalls sechs Monate. Die Erklärung kann auch elektronisch abgegeben werden.

Für den Anteil von Kindern und Ehegatten gilt 2026 ein Freibetrag von 2.907.136 TL pro Erbteil; sind keine Abkömmlinge vorhanden, erhöht sich der Freibetrag des Ehegatten auf 5.817.845 TL. Die Wohnung wird mit dem Grundsteuerwert des Todesjahres angesetzt, der meist deutlich unter dem Marktwert liegt. In vielen Fällen fällt daher keine Steuer an; die Erklärung muss aber trotzdem abgegeben werden.

Schritt 5: Antrag über Web Tapu und Termin

Der Anwalt stellt den Antrag auf Grundbuchumschreibung über das elektronische System Web Tapu und lädt Erbschein und Vollmacht hoch. Das Grundbuchamt prüft den Antrag und teilt die Servicegebühr per SMS mit. Nach Zahlung erhält der Anwalt einen Termin, bei dem er die Umschreibung beim Grundbuchamt unterschreibt. Für Gebäude ist eine gültige Pflicht-Erdbebenversicherung (DASK) erforderlich.

Nach Angaben der Grundbuchverwaltung wird die Eintragung vorgenommen, ohne die Festsetzung der Erbschaftsteuer abzuwarten; das Grundbuchamt teilt die Eintragung dem Finanzamt mit. Die Grundbuchumschreibung kann deshalb zügig erfolgen, auch wenn das Steuerverfahren noch läuft.

Wie finde ich heraus, welche Immobilien der Verstorbene hatte?

Viele Erben wissen nicht genau, welche Immobilien der Verstorbene in der Türkei besaß. Über das e-Devlet-Portal können Eigentümer nur ihre eigenen Immobilien einsehen. Erben können mit dem Erbschein beim Grundbuchamt eine Auskunft über die auf den Verstorbenen eingetragenen Immobilien beantragen; ein Anwalt kann dies mit Vollmacht für sie erledigen. Häufig tauchen dabei auch Anteile an Äckern oder Grundstücken im Heimatdorf auf, die in der Familie längst vergessen waren. Auch diese Anteile sollten im Rahmen der Grundbuchumschreibung mit erfasst werden.

Dauer der Grundbuchumschreibung

Wie lange die Grundbuchumschreibung insgesamt dauert, hängt vor allem von drei Faktoren ab: wie schnell die Vollmacht aus Deutschland vorliegt, wie lange das Gericht oder der Notar für den Erbschein braucht und wie viele Erben beteiligt sind. Bei einfachen Fällen mit wenigen Erben kann die Eintragung innerhalb weniger Wochen nach Eingang der Vollmacht erfolgen. Bei vielen Erben, Erben in mehreren Ländern oder unklaren Familienverhältnissen kann es mehrere Monate dauern.

Kosten der Grundbuchumschreibung

Für die Umschreibung im Erbfall wird in der Praxis keine Grundbuchgebühr wie beim Verkauf erhoben, sondern nur die jährlich angepasste Servicegebühr des Grundbuchamts. Hinzu kommen Kosten für den Erbschein, die Vollmacht mit Apostille und Übersetzung, die Erdbebenversicherung, gegebenenfalls die Erbschaftsteuer und das Anwaltshonorar. Im Vergleich zu einem Verkauf, bei dem Käufer und Verkäufer jeweils 2 Prozent Grundbuchgebühr zahlen, ist die Grundbuchumschreibung im Erbfall günstig.

Nach der Umschreibung: Verkauf, Teilung oder Behalten

Nach der Grundbuchumschreibung können die Erben entscheiden, was mit der Wohnung geschehen soll. Sie können sie gemeinsam verkaufen, vermieten oder einem Erben gegen Ausgleichszahlung übertragen. Für einen Verkauf muss die Erbschaftsteuer vollständig bezahlt sein. Sind sich die Erben nicht einig, kann jeder Erbe nach einem Pflichtmediationsverfahren eine Teilungsklage erheben, mit der die Wohnung durch das Gericht versteigert wird.

Wer die Wohnung behält, sollte die laufenden Pflichten beachten: Grundsteuer an die Gemeinde, Hausgeld bei Eigentumswohnungen, Erdbebenversicherung und gegebenenfalls die Versteuerung von Mieteinnahmen in der Türkei und in Deutschland.

Was passiert, wenn die Umschreibung jahrelang unterbleibt?

Für die Grundbuchumschreibung selbst gibt es keine gesetzliche Frist. Die Erben verlieren ihr Eigentum nicht, wenn sie nicht umschreiben. Die Folgen einer Verzögerung sind aber erheblich: Stirbt ein weiterer Erbe, müssen auch dessen Erben ermittelt und einbezogen werden. Nach einigen Jahrzehnten sind oft Dutzende Erben beteiligt, von denen einige in der Türkei, andere in Deutschland oder anderen Ländern leben. Eine Einigung wird dann fast unmöglich. Außerdem kann eine versäumte Erbschaftsteuererklärung zu Strafzuschlägen führen.

Praxisbeispiel: Drei Geschwister in Deutschland

Die Mutter von drei Geschwistern aus Bielefeld stirbt 2026 in Deutschland. Sie hinterlässt eine Wohnung in Mersin; der Vater ist bereits verstorben. Die Geschwister erteilen beim Generalkonsulat in Essen eine gemeinsame Vollmacht mit Lichtbildern. Der Anwalt lässt zunächst den Sterbefall im türkischen Register eintragen und beantragt dann beim Friedensgericht in Mersin den Erbschein, der jedes Kind mit einem Drittel ausweist. Die Erbschaftsteuererklärung wird fristgerecht abgegeben; wegen des Freibetrags fällt keine Steuer an.

Anschließend stellt der Anwalt den Antrag über Web Tapu, zahlt die Servicegebühr, verlängert die Erdbebenversicherung und unterschreibt beim Grundbuchamt. Wenige Wochen nach Beginn sind die drei Geschwister als Eigentümer eingetragen. Da sie die Wohnung verkaufen möchten, erteilen sie danach eine weitere Vollmacht für den Verkauf; der Erlös wird auf ihre Konten in Deutschland überwiesen. Keiner der drei musste dafür in die Türkei reisen.

Besondere Fälle: Minderjährige und unbekannte Erben

Ist ein Erbe minderjährig, wird er bei der Grundbuchumschreibung durch seine gesetzlichen Vertreter vertreten. Für bestimmte Rechtsgeschäfte, etwa den späteren Verkauf der Wohnung, kann eine Genehmigung des Gerichts erforderlich sein. Sind einzelne Erben unbekannt oder unauffindbar, kann das Gericht einen Vertreter bestellen, damit die übrigen Erben handeln können. In solchen Fällen dauert die Grundbuchumschreibung länger und sollte sorgfältig vorbereitet werden.

Erben ohne türkische Staatsangehörigkeit

Auch Erben mit ausschließlich deutscher Staatsangehörigkeit können Immobilien in der Türkei erben. Ausländer unterliegen beim Erwerb von Grundeigentum in der Türkei bestimmten Beschränkungen, etwa in militärischen Sicherheitszonen oder bei landwirtschaftlichen Flächen. Für den Erwerb durch Erbschaft gelten Sonderregeln; erfüllt ein ausländischer Erbe die Voraussetzungen nicht, kann ihm eine Verwertung der Immobilie auferlegt werden. Erben mit der Blauen Karte werden beim Grunderwerb grundsätzlich wie türkische Staatsangehörige behandelt.

Häufige Fehler

Die häufigsten Fehler bei der Grundbuchumschreibung aus Deutschland sind: den Sterbefall nicht im türkischen Register eintragen zu lassen, eine Vollmacht ohne Foto oder ohne ausdrückliche Grundbuchbefugnis zu erteilen, mit einem deutschen Erbschein beim Grundbuchamt erscheinen zu wollen, die Erbschaftsteuererklärung zu vergessen, ohne Erdbebenversicherung einen Termin zu vereinbaren und die Umschreibung über Jahre aufzuschieben.

Unsere Unterstützung aus Mersin

Unsere Kanzlei in Mersin übernimmt für Erben in Deutschland die komplette Grundbuchumschreibung: Eintragung des Sterbefalls, Erbschein, Erbschaftsteuererklärung, Web-Tapu-Antrag, Termin beim Grundbuchamt und auf Wunsch den anschließenden Verkauf oder die Aufteilung unter den Erben – in Mersin und in der ganzen Türkei, per Vollmacht. Jeder Fall wird individuell geprüft; dieser Beitrag dient der allgemeinen Information.

Häufige Fragen

Kann ich eine geerbte Wohnung in der Türkei ohne Anreise umschreiben lassen?

Ja. Ein Anwalt kann mit Vollmacht vom Konsulat oder deutschen Notar mit Apostille alle Schritte erledigen.

Was kostet die Grundbuchumschreibung im Erbfall?

Es fällt keine Grundbuchgebühr wie beim Verkauf an, sondern eine Servicegebühr; dazu kommen Kosten für Erbschein, Vollmacht, Versicherung und Anwalt.

Brauche ich einen türkischen Erbschein?

Ja. Ein deutscher Erbschein wird vom Grundbuchamt nicht ohne gerichtliche Anerkennung akzeptiert.

Muss ich vorher Erbschaftsteuer zahlen?

Für die Umschreibung nicht; für einen späteren Verkauf muss die Steuer auf die Wohnung vollständig bezahlt sein.

Welche Frist gilt für die Erbschaftsteuererklärung?

Je nach Sterbeort und Aufenthalt der Erben vier, sechs oder acht Monate ab dem Tod.

Gibt es einen Freibetrag?

2026 für Kinder und Ehegatten 2.907.136 TL pro Erbteil; ohne Abkömmlinge für den Ehegatten 5.817.845 TL.

Muss die Vollmacht ein Foto enthalten?

Für Grundbuchgeschäfte verlangen türkische Grundbuchämter in der Regel ein Lichtbild des Vollmachtgebers.

Gibt es eine Frist für die Grundbuchumschreibung?

Nein, aber jede Verzögerung erhöht die Zahl der Erben und erschwert spätere Entscheidungen.

Wie sind die Erben nach der Umschreibung eingetragen?

In der Regel als Gesamthandseigentümer; für den gesonderten Verkauf eines Anteils ist eine Umwandlung in Miteigentum nötig.

Brauche ich eine Erdbebenversicherung?

Ja, für Gebäude ist eine gültige DASK-Police Voraussetzung für den Termin beim Grundbuchamt.

Was tun, wenn sich die Erben nicht einigen?

Nach einer Pflichtmediation kann jeder Erbe eine Teilungsklage erheben, mit der die Wohnung versteigert werden kann.

Können Erben mit nur deutscher Staatsangehörigkeit eine Wohnung in der Türkei erben?

Ja, grundsätzlich. Für bestimmte Flächen und Zonen gelten Beschränkungen für Ausländer, die im Einzelfall zu prüfen sind; Inhaber der Blauen Karte werden wie Türken behandelt.

Was gilt, wenn ein Erbe minderjährig ist?

Er wird durch seine gesetzlichen Vertreter vertreten; für spätere Verkäufe kann eine gerichtliche Genehmigung erforderlich sein.

Wie finde ich vergessene Grundstücke des Verstorbenen?

Mit dem Erbschein kann beim Grundbuchamt eine Auskunft über alle auf den Verstorbenen eingetragenen Immobilien beantragt werden, auch über einen Anwalt.

Wie lange dauert die Grundbuchumschreibung?

In einfachen Fällen wenige Wochen nach Eingang der Vollmacht, bei vielen Erben oder unklaren Verhältnissen mehrere Monate.

Kann ein Erbe allein die Umschreibung beantragen?

Ja. Der Antrag auf Eintragung aller Erben kann von einem Erben gestellt werden; für Verfügungen wie den Verkauf müssen dagegen alle Erben mitwirken.

Wird die Grundbuchumschreibung dem Finanzamt gemeldet?

Ja. Das Grundbuchamt teilt die Eintragung dem Finanzamt mit; die Erben müssen ihre Erbschaftsteuererklärung dennoch selbst fristgerecht abgeben.

Muss ich nach der Umschreibung Grundsteuer zahlen?

Ja. Ab der Erbfolge sind die Erben für die jährliche Grundsteuer an die Gemeinde verantwortlich; Rückstände des Verstorbenen gehören zu den Nachlassschulden.

Weiterführende Beiträge und amtliche Quellen

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Amtliche Quellen: Türkisches Zivilgesetzbuch Nr. 4721 (Art. 599, 640, 705) · Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz Nr. 7338 · TKGM – Häufige Fragen (Tapu-İntikal) · Web Tapu · GİB – Steuerpflichten der Erben

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Fristen und Beweise müssen anhand Ihrer Unterlagen geprüft werden.

Für eine Prüfung Ihres Falls erreichen Sie uns über unsere Kontaktseite. Unsere Kanzlei befindet sich in Mersin; wir vertreten Mandanten aus Deutschland in der ganzen Türkei per Vollmacht.