Tapuda veya kadastro belgesinde ağaçları başka kişinin diktiğine ilişkin kayıt görülmesi, ağaçların ayrı mülkiyeti bulunduğu şeklinde değerlendirilmemelidir. Araziye kalıcı biçimde dikilen ağaçlar, kural olarak taşınmazın bütünleyici parçası kapsamında incelenir. Türk Medeni Kanunu'nun 729. maddesi ayrıca ağaç ve ormanların üst hakkına konu olamayacağını belirtir.
Buna rağmen ağacı diken kişinin hiçbir talep hakkı bulunmadığı söylenemez. Dikim gideri, muhdesatın meydana getirilmesi, ürün geliri veya taraflar arasındaki sözleşme ayrı haklar doğurabilir. Tapudaki kayıt, bir mülkiyet hakkı mı yoksa belirli olguyu açıklayan beyan mı olduğu yönünden doğru okunmalıdır.
Arazi mülkiyeti bitkileri kapsar mı?
TMK 718, yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere arazi mülkiyetinin yapıları, bitkileri ve kaynakları kapsamasını düzenler. TMK 684'teki bütünleyici parça ilkesi de önemlidir. Başka kişiye ait fidanın araziye dikilmesi, bu fidanın her koşulda bağımsız taşınır mülkiyeti gibi kalacağı anlamına gelmez. Dikimin kalıcılığı ve eşyanın durumu incelenir.
Saksıda duran ve araziyle bütünleşmeyen bitki farklı olabilir. Satışa hazır fidanların geçici biçimde bir alanda tutulmasıyla yıllardır toprağa bağlı meyve ağaçları aynı değerlendirmeye tabi değildir. Fiili durum teknik olarak belirlenmelidir. Kişinin ağaç bakımını yapmış olması da tek başına arazi mülkiyetini ona geçirmez.
Muhdesat kaydı neyi gösterir?
Muhdesat, arazi üzerinde oluşturulan kalıcı yapı veya dikilen ağaçlar gibi unsurlara ilişkin uyuşmazlıklarda kullanılan bir kavramdır. Tapunun beyanlar hanesindeki kayıt, muhdesatın kimin tarafından meydana getirildiğine ilişkin bilgi içerebilir. Bu bilgi ile araziden ayrı, bağımsız bir ağaç mülkiyeti kurulması aynı şey değildir. Kaydın dayanağı ve kapsamı incelenmelidir.
“Ağaçlar şu kişiye aittir” ifadesi günlük anlamıyla okunmamalıdır. Kaydın tarihindeki hukuki işlem ve kadastro belgeleri değerlendirilir. Beyanın varlığı, kişiye otomatik olarak taşınmazın bir bölümünü satma veya tüm bahçeyi kullanma yetkisi vermez. İlgili kişinin gider veya bedel talebi ise kendi koşulları içinde ayrıca değerlendirilebilir.
Ağaçları diken kişi bedel isteyebilir mi?
TMK 729, başka kişinin fidanının araziye dikilmesi hâlinde yapı ve taşınır yapılara ilişkin hükümlere gönderme yapar. Dikimi kimin yaptığı, malikin rızası, tarafların iyi niyeti, anlaşma ve fidanların durumu önemlidir. Her olayda bütün bugünkü ağaç değerinin kayıtsız biçimde ödeneceği söylenemez. Talebin hangi hukuki nedene dayandığı belirlenmelidir.
Taraflar bir tarımsal kullanım, ürün kirası veya bakım anlaşması kurmuş olabilir. Sözleşmedeki gider paylaşımı ile kanundan doğan talepler ayrı değerlendirilir. Kişinin kiraladığı bahçeye diktiği her ağacı çıkışta bedeli ödenene kadar rehin gibi tutabileceği varsayılmamalıdır. Söküm veya zarar verme de mevcut uyuşmazlığın uygun çözüm yolu değildir.
Ürün geliri ile ağaç mülkiyeti farklıdır
Meyvenin kime ait olacağı, ağaçtan elde edilen ürünlere ilişkin anlaşma ve haklara göre incelenir. TMK 685 doğal ürün düzenini içerir. Tarla veya bahçe üzerinde intifa ya da ürün kirası bulunması, ürün hakkını etkileyebilir. Bu durum, ağaçların kendisinin araziden ayrı mülkiyet konusu olduğu sonucunu zorunlu kılmaz.
Örneğin belli sezonun ürününü alma anlaşmasıyla bütün bahçenin mülkiyetinin devri farklı işlemlerdir. Hasat öncesi satış, ürünün ayrılması ve fiili teslim gibi olgular da ayrıca önem taşıyabilir. Uyuşmazlıkta ağacın değeri, o yılki ürün geliri ve bakım giderleri aynı zarar başlığı altında tekrar hesaplanmamalıdır.
Ağaçlar için üst hakkı kurulabilir mi?
TMK 729'daki düzenleme açıktır: ağaçlar ve ormanlar üst hakkına konu olamaz. Bir binanın ayrı üst hakkı düzeni bulunması, aynı yöntemin ağaçlar için de serbestçe kullanılabileceğini göstermez. Tarafların belgesine “üst hakkı” yazması, kanunun izin vermediği ayni hakkı kendiliğinden oluşturmaz.
Bununla birlikte arazi kullanımı veya üründen yararlanma hakkında hukuka uygun farklı sözleşmeler kurulması değerlendirilebilir. Bu sözleşmelerin üçüncü kişilere etkisi, süresi ve tapuyla ilişkisi ayrı incelenir. Amaç, kullanılabilecek hukuki yolu doğru seçmektir; ağaç üzerinde mümkün olmayan ayrı mülkiyet etiketi üretmek değildir.
Dosyada hangi kayıtlar karşılaştırılır?
- Arazi tapusu ve beyanlar hanesinin tam içeriği.
- Kadastro tutanağı ve muhdesat kaydının dayanağı.
- Fidan alımı, dikim ve bakım ödeme belgeleri.
- Malikle yapılan kullanım veya ürün anlaşması.
- Ağaçların yaşı, niteliği ve değerine ilişkin teknik tespit.
Farazi örnekte bir paydaş bütün bahçeye meyve ağaçları dikmiş, kayıt bunun kendisi tarafından yapıldığını göstermiştir. Bu kayıt, araziyi paydaşların mülkiyetinden çıkarmaz. Ortaklığın giderilmesi veya bedel paylaşımı gündeme geldiğinde muhdesatın ve kişisel taleplerin etkisi ayrıca incelenir; yalnızca “ağaçların tapusu bende” denilerek sonuç kurulmaz.
Beyanlar hanesinde adım varsa ağaçların ayrı tapusu var mı?
Bu kayıt bağımsız ağaç mülkiyetiyle aynı değildir. Beyanın hukuki dayanağı ve kapsamı incelenir.
Başkasının arazisine ağaç dikmek araziyi bana geçirir mi?
Tek başına geçirmez. Dikim, rıza, iyi niyet ve varsa kanuni talepler ayrı değerlendirilir.
Ağaçlar üzerinde üst hakkı kurulabilir mi?
TMK 729 ağaçlar ve ormanların üst hakkına konu olamayacağını düzenler.
Ürün gelirini alma hakkı ağacın sahibi olmak anlamına gelir mi?
Hayır. Üründen yararlanma ile ağacın ve arazinin mülkiyeti farklı hukuki konulardır.
İlgili hukuki bilgiler
Komşunun Ağacı veya İstinat Duvarı Evime Zarar Veriyor: Haklar
Bahçenin Sınır İşaretleri Kayboldu: Komşu Ölçüm Giderine Katılmak Zorunda mı?
Resmî kaynaklar
- 4721 Türk Medeni Kanunu - TBMM kabul metni: 684, 685, 718 ve 729: bitkiler, bütünleyici parça, ürünler ve ağaçlarda üst hakkı yasağı
Dosyanızın değerlendirilmesi
Av. Emirhan Keskin’in ofisi Mersin’dedir. Türkiye’nin farklı şehirlerindeki uyuşmazlıklarda belgeler üzerinden uzaktan ön değerlendirme yapılabilir. Başvuru yolu, yetkili merci ve temsil kapsamı somut dosyaya göre belirlenir. Belgelerinizi tarih sırasıyla hazırlayıp iletişim sayfasından randevu ve dosya değerlendirmesi bilgisine ulaşabilirsiniz.
Resmî kaynaklar: Türk Medeni Kanunu (4721)