Yıkım Kararı Tüm Binayı Kapsıyor: Sadece Bir Bölüm Ruhsatsızsa Ne Yapılır?

Yıkım kararı neden bütün yapı yönünden incelenir?

Yıkım kararı, tespit edilen ruhsatsızlık veya ruhsat ve eklerine aykırılığın kapsamıyla birlikte değerlendirilir. Binanın yalnızca bir bölümündeki eklentinin aykırı olduğu ileri sürülürken bütün yapının yıkılması kararlaştırılmışsa, kararın dayanağı ve teknik sınırları araştırılmalıdır. Ancak yapının tamamı ruhsatsızsa veya özel mevzuat farklı koşullar öngörüyorsa bütün yapıya yönelik kararın hukuki değerlendirmesi değişir. “Tek bir oda aykırı, tüm bina hiçbir zaman yıkılamaz” şeklinde kesin bir sonuç açıklanamaz.

İlk kontrol yapı tatil tutanağı ile encümen kararının aynı aykırılığa mı dayandığıdır. Tutanakta belirli kat, teras veya eklenti ölçülmüş; kararda adresin tamamı yazılmış olabilir. Adresin tamamının yazılmasıyla yapının tamamının yıkım kapsamına alınması her zaman aynı şey değildir. Kararın hüküm kısmı, ek krokiler ve uygulama yazıları görülmelidir. Başvuru somut olarak hangi bölümün karara yanlış dahil edildiğini açıklamalıdır.

Yapı tatil tutanağında hangi tespitler bulunmalı?

3194 sayılı İmar Kanunu 32. madde ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı başlayan yapının mevcut durumunun tespit edilmesini ve mühürlenerek durdurulmasını düzenler. Tutanakta aykırılığın yeri, niteliği ve kapsamının anlaşılır olması hukuki denetimde önem taşır. Ruhsatla karşılaştırma yapılmadan yalnızca “kaçak yapı vardır” yazılması, hangi bölümün neden aykırı olduğunu açıklamayabilir. Somut tutanağın yeterliliği teknik belgeler ve olayla birlikte incelenir.

Kat sayısı, bağımsız bölüm, metrekare, imalat türü ve onaylı projedeki karşılığı önemlidir. Fotoğraf ve kroki tespiti destekleyebilir. Tutanak yapıya asılmışsa 32. maddedeki özel tebliğ düzeninin dava süresine etkisi ayrıca değerlendirilir; muhatap postayla evrak beklediği için süre başlamadığını varsaymamalıdır. Tutanak, yıkım kararı ve varsa para cezası farklı işlemler olabilir. Hangilerine karşı hangi tarihten itibaren başvuru yapılacağı ayrı belirlenmelidir.

Ruhsatlı ana yapı ve sonradan yapılan eklenti nasıl ayrılır?

Malik, ana yapının ruhsatını ve onaylı mimari projesini sunarak aykırılığın sınırını gösterebilir. Yapı kullanma izin belgesi bulunması da değerlendirmede önem taşır; fakat sonradan yapılan her değişikliği otomatik meşru hâle getirmez. Tapuda bağımsız bölümün kayıtlı olması, bütün imalatın imar mevzuatına uygun olduğu anlamına gelmez. Tapu belgesi, yapı ruhsatı ve fiili imalat farklı hukuki konulardır.

Eklentinin teknik olarak ana yapıdan ayrılabilirliği araştırılır. Taşıyıcı sisteme müdahale, ortak alanın kapatılması veya kullanım amacının değişmesi gibi unsurlar kapsamı etkileyebilir. Malik yalnızca “o kısım bana ait değil” demekle bütün işlemden ayrışmış olmayabilir; yapının ve sorumluluğun hukuki durumu incelenir. Aynı parselde birden çok yapı varsa her birinin ruhsat, proje ve kullanım bilgisi ayrı dosyalanmalıdır. Tek bir ruhsatın parseldeki bütün sonradan yapılan binaları kapsadığı varsayılmamalıdır.

Özel kanunlar ve bütün yapının ruhsatsızlığı

Boğaziçi, kıyı, sit veya koruma alanı gibi yerlerde özel mevzuat uygulanabilir. Sıradan imar değerlendirmesi bu özel kuralları dışlamaz. Danıştayın resmî kararlarında, yapının kendi bütününün ruhsatsız olduğu ve özel kanun kapsamında ruhsata bağlanamadığı olaylarda, yalnızca iç tadilatın ilk tutanakta belirtilmiş olmasının bütün yapıya yönelik yıkımı her durumda engellemediği değerlendirilmiştir. Bu sonuç ilgili özel olaydan çıkar; her eklenti dosyasına aynen uygulanmaz.

Bu nedenle malik yalnızca tutanağın dar ifadesine değil ana yapının hukuki dayanağına da bakmalıdır. İdarenin arşivinde ruhsat bulunmadığı ileri sürülüyorsa eski ruhsat kayıtları, yapı izinleri ve yetkili kurum belgeleri araştırılır. Eski yapının varlığı veya uzun süredir kullanılması tek başına ruhsat yerine geçmez. Yapı kayıt belgesi varsa kapsamı, geçerliliği ve dava konusu imalatın belge tarihinden önce olup olmadığı ayrı incelenir. Belgenin adı bütün imar sorunlarını çözen genel bir koruma gibi sunulmamalıdır.

İdareye düzeltme başvurusu ve ruhsata uygunlaştırma

32. maddedeki süreçte yapı sahibine, kanuni düzenleme çerçevesinde ruhsata uygun hâle getirme veya ruhsat alma yönünden belirli imkan tanınır. Bu imkanın somut yapıda kullanılabilir olup olmadığı imar planı, teknik durum ve özel mevzuatla araştırılır. Her ruhsatsız yapı için sonradan mutlaka ruhsat alınabileceği söylenemez. Düzeltme yapıldıysa idareden gerekli kontrolün yapılması ve uygunluk durumunun kayda alınması istenir.

Kararın yanlış bölüm kapsamını içerdiği düşünülüyorsa işlemi belirten yazılı başvuru ve teknik açıklama sunulabilir. 2577 sayılı Kanun 11. madde kapsamındaki başvurunun süreye etkisi, başvurunun süresinde ve yetkili makama yapılıp yapılmadığıyla incelenir. Teknik proje sunmakla işlemin kaldırılması talebi her olayda aynı başvuru değildir. İdareyle görüşmenin devam etmesi uygulamanın veya dava süresinin kendiliğinden durduğu anlamına gelmez. Malik, düzeltme süreci sürerken dava ve geçici korumayı da değerlendirmelidir.

İptal davası ve yürütmenin durdurulması

Özel hüküm bulunmayan bu tür idari işlemlerde genel iptal davası süresi altmış gündür; tebliğ ve öğrenme usulü somut dosyada belirlenir. Görevli ve yetkili mahkeme, işlemin niteliğine ve taşınmazın yerine göre değerlendirilir. Yıkım kararı için dava açılması yürütmeyi kural olarak kendiliğinden durdurmaz. Yıkımın gerçekleşme ihtimali varsa 2577 sayılı Kanun 27. madde kapsamında yürütmenin durdurulması istenebilir.

Bu talepte işlemin açık hukuka aykırılığı ve uygulanması hâlinde telafisi güç veya imkansız zarar doğması koşulları birlikte somutlaştırılmalıdır. “Binam yıkılacak” açıklaması zarar yönünü gösterirken, hukuka aykırılık için ruhsat, tutanak ve karar arasındaki çelişkinin de açıklanması gerekir. Mahkeme teknik inceleme veya bilirkişi değerlendirmesi yapabilir. İdari para cezasının iptaliyle yıkımın durdurulması talepleri ayrı hüküm ve işlemlere bağlı olabileceğinden dilekçede kapsam açık gösterilmelidir.

Varsayımsal eklenti ve hazırlanacak dosya

Varsayımsal örnekte ruhsatlı iki katlı binanın terasına sonradan kapalı oda eklenmiştir. Yapı tatil tutanağı bu odanın konumunu ve alanını gösterirken encümen kararı bütün binanın yıkımını açıkça içermektedir. Malik ana yapının ruhsat ve projesini, eklentinin ayrılabilirliğine ilişkin teknik bilgiyi ve kararın kapsamını sunar. İdarenin ana yapının da ruhsatsız olduğu savunması varsa bu ayrıca incelenir. Sonuç ruhsat ve teknik durumla belirlenir; örnek tüm binanın kesin korunacağı anlamına gelmez.

Belge dosyasında tapu, ruhsat, onaylı proje, kullanım izni, yapı tatil tutanağı, asılma ve tebliğ kayıtları, encümen kararı, yıkım uygulama yazısı ve tarihli fotoğraflar bulunmalıdır. Teknik raporda aykırı bölümü açık işaretleyen planlar faydalıdır. Malik idarenin mührünü kaldırmamalı veya kararı etkisiz kılmak için yeni imalat yapmamalıdır; bunlar ayrı sorun doğurabilir. Başvuru, aykırılığın yerini ve korunması istenen ruhsatlı bölümün dayanağını doğrulanabilir biçimde ortaya koymalıdır.

Teknik inceleme talebi de somut kurulmalıdır: Ruhsat ekindeki planın hangi kat veya eklentiyle karşılaştırılması gerektiği, taşıyıcı sisteme müdahale bulunup bulunmadığı ve yıkımın ruhsatlı bölümlere etkisi açıklanır. Fotoğraf çekilirken yalnızca yakın ayrıntılar değil bütün yapının konumu da gösterilmelidir. Teknik rapor hukuki başvurunun yerine geçmez; belgenin tarihi ve dayandığı ölçüm dava dosyasında anlaşılabilir olmalıdır. Dava devam ederken yapılan yeni tadilatlar eski tespitlerle karıştırılmamalıdır.

Sık sorulan sorular

Bir oda kaçaksa tüm bina kesin yıkılamaz mı?

Bu şekilde kesin genelleme yapılamaz. Ana yapının ruhsatı, özel kanun ve teknik kapsam incelenir.

Tapum olması binanın ruhsatlı olduğunu gösterir mi?

Tapu ile imar ruhsatı farklıdır. Ruhsat ve onaylı proje ayrıca gerekir.

Dava açınca yıkım otomatik durur mu?

Kural olarak durmaz. Koşulları varsa yürütmenin durdurulması istenmelidir.

Tutanak yapıya asıldıysa postayı bekleyebilir miyim?

32. maddedeki özel tebliğ düzeni değerlendirilmelidir; süre başlamadığı varsayılmamalıdır.

Para cezasını iptal ettirirsem yıkım da kalkar mı?

Farklı işlemler söz konusu olabilir. Kararların dayanağı ve dava kapsamı ayrıca incelenir.

Resmî kaynaklar ve ilgili yazılar

• 3194 sayılı İmar Kanunu: m.32,42.
• 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu: m.7,11,27,34.
• Danıştay 4. Daire E.2025/973 K.2025/2895: 2960 sayılı özel kanunda bütün yapının ruhsatsızlığı.

Konuyla bağlantılı okumalar: İmar Para Cezası ve Yıkım Kararına Karşı İptal Davası; Belediyenin Yıkım ve İmar Para Cezasına Karşı Dava; İdari İşleme Karşı Üst Makama Başvurunun Dava Süresine Etkisi.

İlgili hukuk kategorisindeki diğer yazılar incelenebilir. Av. Emirhan Keskin’in ofisi Mersin’dedir. Türkiye’nin farklı illerindeki dosyaların yönetimi; dosyanın niteliği, görev ve yetki kuralları, gerekli vekâletname ve fiziki işlem ihtiyaçlarına göre değerlendirilir. Belgelerinizin incelenmesi ve başvuru yolunun belirlenmesi için iletişim sayfasından ulaşabilirsiniz. Bu yazı genel hukuki bilgilendirmedir; somut uyuşmazlıktaki belgeler ve özel hükümler sonucu değiştirebilir.