Miras Kalan Evde Oturan Mirasçı Evi Airbnb Üzerinden Kiraya Verirse Gelir Nasıl Paylaşılır?

Miras kalan ev kısa süreli kira geliri elde etmek üzere Airbnb gibi bir platforma konulduğunda, ilanı açan mirasçının tek başına ev sahibi sayılması mümkün değildir. Ev hâlâ paylaşılmamış terekedeyse kira geliri, masraflar ve olası zararlar birlikte incelenir. Diğer mirasçılar rezervasyon kayıtlarını, tahsilatları ve izinsiz kullanımın boyutunu öğrenip hesap verilmesini isteyebilir. Burada asıl soru yalnızca “gecelik ücret kaç lira” değildir: Ev kimin adına, miras payları nasıl, konukları kim kabul etti, para kimin hesabına girdi ve turizm amaçlı kiralama için gerekli izin var mı?

Miras kalan ev kısa süreli kira geliri hangi hakka dayanır?

Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 640 uyarınca birden fazla mirasçı varsa paylaşmaya kadar bütün tereke haklarında miras ortaklığı vardır. Mirasçılar elbirliğiyle hak sahibidir; tapu intikali henüz yapılmamış olması, mirasın ölüm anında geçmesi ilkesini ortadan kaldırmaz. Bu nedenle mirasçılardan birinin evde kalması veya anahtarı elinde bulundurması ona diğerlerinin paylarını dışlayarak evi gelir amaçlı işletme yetkisi vermez. Terekedeki taşınmaz hakkında kiralama kararı, olağan yönetimin kapsamı, mirasçıların anlaşması ve varsa temsil yetkisi birlikte değerlendirilir. Yönetim tıkanırsa mirasçılardan biri sulh hukuk mahkemesinden TMK m. 640 çerçevesinde tereke temsilcisi atanmasını isteyebilir.

Airbnb hesabındaki brüt hasılat mı paylaşılır?

Platform panelindeki toplam rezervasyon tutarı ile miras ortaklığının net ekonomik getirisi aynı şey değildir. İptal edilen konaklama, platform komisyonu, iade, konukların verdiği zarar, temizlik ve bakım gideri tek tek belgelenmelidir. Ancak ilanı açan mirasçının kişisel harcamaları sırf “ev için yaptım” demesiyle ortak gider olmaz. Her ödeme ve fatura için dönemi, gerekli olup olmadığı ve gelirle bağlantısı incelenir. Mirasçıların pay oranları mirasçılık belgesi ve varsa ölüme bağlı tasarruflara göre belirlenir; hesaplaşmada başlangıç tarihi ve evin hangi günlerde kiralandığı ayrıca gösterilir. Düzenli döküm talebi, aceleyle varsayımsal bir gece sayısı üzerinden alacak istemekten daha sağlam bir zemindir.

Evde yaşayan mirasçının kendi kullanımı nasıl ayrılır?

Aynı mirasçı yılın bir bölümünde evde oturup kalan günleri konuklara açmış olabilir. Gerçekten tahsil edilen kısa süreli kiralama geliri ile evin şahsen kullanılması ayrı dönemlerdir. Birinde rezervasyon ve banka kayıtları, diğerinde kullanım biçimi ve diğer mirasçıların yararlanmasının engellenip engellenmediği önem kazanır. Her ay için ilan açık diye tüm ayların dolu sayılması doğru değildir. Öte yandan konuklardan nakit alındıysa banka hesabında görünmemesi gelirin yokluğunu ispatlamaz; platform mesajları, misafir kayıtları, ilan takvimi ve tanıklarla birlikte inceleme yapılabilir. Kendi kullanımına ilişkin olası kullanım bedeli talebinin şartları da kira hasılatıyla karıştırılmadan değerlendirilmelidir.

Turizm amaçlı kiralama izni ve kat maliklerinin kararı

7464 sayılı Kanun ve uygulama mevzuatı, konutun tek seferde yüz gün veya daha kısa süreyle turizm amaçlı kiralanması için özel izin rejimi kurar. İzin belgesinin kimin adına alınabileceği, taşınmazın niteliği ve binadaki kat maliklerinin gerekli kararı somut bağımsız bölüme göre kontrol edilmelidir. Başkasının miras payı varken bir mirasçının platformda ilan açması, bu kamu hukuku yükümlülüklerini bertaraf etmez. İzin eksikliği nedeniyle idari süreç doğması, diğer mirasçıların tahsil edilmiş gelirin hesabını isteme hakkını otomatik kaldırmaz. Vergi yönünden de net kira geliri hesabıyla beyan yükümlülüğü ayrı meselelerdir; rezervasyonların tarih ve türüne göre mali müşavir incelemesi yararlı olur.

Kanıtlar kaybolmadan neleri toplamalısınız?

İlanın URL'si, ilanın ekran görüntüsü, takvim ve fiyat değişikliklerinin tarihli kayıtları; konuk yorumları; rezervasyon bildirimleri; apartman giriş kayıtları; platformun ödeme özetleri ve banka hesap hareketleri başlangıç noktasıdır. Mirasçılık belgesi, tapu kaydı, ölüm belgesi ve varsa mirasçılar arası yazışma da dosyada bulunmalıdır. Evin tadilat faturaları ve aidat tahsilatları gelir hesabına sonradan eklenebilecekse bunların kapsamı açıklanmalıdır. Hesap sahibi kardeşin kişisel banka dökümü kendiliğinden herkese açılmaz; uyuşmazlık yargıya taşındığında usulüne uygun delil talebi ve ilgili kayıtların celbi gündeme gelir. İspat için yetkisiz hesap erişimine başvurulmamalıdır.

Gelir ödenmezse hangi yol izlenir?

Önce tarihlere ve rezervasyonlara dayalı yazılı hesap verme ve ödeme talebi gönderilir. Talepte “gelirin yarısı” gibi ezbere bir oran yerine miras payı, bilinen tahsilat ve istenen belgeler belirtilir. Mirasçılar birlikte işletmeye devam edeceklerse kiralama yetkisi, gider onayı, tahsilat hesabı ve hesap verme takvimi yazılı bir protokolle düzenlenebilir. Uzlaşma yoksa somut uyuşmazlığın niteliğine göre hesap, alacak, ortaklığın yönetimi veya paylaşma talebi değerlendirilebilir; görevli mahkeme ve dava şartı arabuluculuk her talebin hukuki sebebine göre ayrıca saptanmalıdır. Geçici koruma ya da tereke temsilcisi ihtiyacı varsa delillerle birlikte hızla ele alınır.

Örnek hesapta neler yanlış gidebilir?

Örneğin evin üç mirasçısı var ve birisi sekiz hafta ilanı yönetmiş olsun. İlan fiyatını sekiz haftayla çarpmak gerçek tahsilat değildir; doluluk, iptal ve iadeler ayrılır. Bunun karşılığında yönetici mirasçının “bütün geliri ben kazandım, ev benim emeğimle işletildi” demesi de diğerlerinin mülkiyet hakkını silmez. Belgelenen zorunlu giderler ile kişisel emek iddiası farklı değerlendirilir. Üç kişi arasında eşit pay varsayımı ancak mirasçılık belgesi gerçekten bunu gösteriyorsa kullanılabilir. Hesaplaşmanın para birimi, platformun kesinti ve ödeme tarihleri de faturalarla eşleştirilmelidir. Evin mülkiyeti ile platform işletmeciliği arasındaki sınır somut kayıtlarla çizilmelidir.

İlanı kapatmak veya kiralamayı sürdürmek için nasıl karar alınır?

İlk hedef sadece geçmiş geliri bölmekse geçmiş rezervasyonların hesabı istenir. Faaliyetin bugün de sürmesi ise ayrıca yönetim sorunudur. Mirasçılar ortak iradeyle kısa süreli kiralama şartlarını, yetkili kişiyi, izin başvurusunu ve tahsilat hesabını belirleyebilir. Elbirliği mülkiyetinde Bakanlığın başvuru rehberi bütün maliklerin yazılı onayını arar; bu şart, apartmandaki kat maliklerinin kararıyla da karıştırılmamalıdır. Paylı mülkiyete dönüşülmüş başka bir taşınmazda başvuru şartı farklı olabilir. Anlaşma sağlanamıyorsa temsilci ve koruma tedbiri talebi için somut gelir kaybı gösterilir. Platforma tek taraflı yanlış bilgi vererek ilanı kaldırmaya çalışmak yerine mülkiyet belgeleriyle resmi prosedür izlenir.

Sık sorulan sorular

Airbnb hesabı yalnız bir mirasçı adına ise gelir onun mu olur?

Hayır. Platform üyeliği tahsilat yolunu gösterir; miras ortaklığına ait evin gelirinin kime ait olacağına tek başına karar vermez. Yetki, gerçek tahsilat ve giderler birlikte incelenir.

Turizm amaçlı kiralama izni yoksa payımı isteyemez miyim?

İzin sorunu ile tahsil edilmiş paranın ortaklar arasında hesabı farklı konulardır. İdari yükümlülük ayrıca değerlendirilirken gelir ve miras payı kayıtları korunmalıdır.

Diğer mirasçı rezervasyon listesini gizlerse ne yapabilirim?

Yazılı hesap talebi ve mevcut ekran görüntülerini saklama ilk adımlardır. Yargılamada ilgili platform ve banka kayıtlarının usulüne uygun celbi istenebilir.

Dosyanın ilk incelemesi

Mersin'deki büromuz Türkiye'nin farklı illerindeki miras uyuşmazlıklarını dosya ve uzaktan belge incelemesiyle değerlendirebilir. Mirasçılık belgesi, tapu, ilan ve ödeme kayıtlarıyla başvurulduğunda hangi dönemin geliri, hangi delille ve kimden istenebilir sorusu somut olarak yanıtlanabilir.

İlgili yazılar ve mevzuat

Bu konuda mirasçının evi kullanmasında kira talebi ve miras kalan tarlanın gelir hesabı üzerine yazılar ayrıntılı örnekler içerir. Hukuki dayanak için resmî metin 1, resmî metin 2, resmî metin 3, resmî metin 4 incelenebilir.

Resmî kaynaklar: Türk Medeni Kanunu (4721)